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17个住宅开盘情况看深圳楼市走势,光明二手房成交占比低至0.1%

深圳.娟子 发布时间:2022.06.10 07:16:15
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仅1-5月份,已有100多个城市放松楼市调控政策,这其中包括北京和广州。


粤港澳大湾区的大部分城市都或多或少的有松绑动作,深圳隔壁的东莞经过一系列的政策松绑后,最近楼市有了一丝起色,看起来房价已经处于现阶段的底部了;目前,深圳非常谨慎还未有动作,购房者在这样的节骨眼上,不少人还是选择以观望为主。

 

深圳新盘开盘当天去化率普遍不到30%

 

1-5月,深圳大部分的推盘开发商把打折、买送大礼包都安排上了,但实际的效果并不是特别理想。


区域冷热的分化比较明显,豪宅和普宅的热冷也非常明显,现在卖得好的南山和福田片区的房子,均是10万+的豪宅,最大的原因是新房和二手房的倒挂明显。


而刚需盘最早一波打折从坪山开始,当时有个别盘还推出短期“垫首付”来促销;后面龙岗、龙华,即便是“网红”的光明也有些盘加入了打折的阵容。


对于买房客来说,算得上真金白银的送钱了。


咚咚找房数据中心统计制图


今年新入市的住宅盘销售的情况怎么样呢?


今年1-5月深圳一共32个项目拿预售,其中,住宅备案约为19个(包括深汕片区1个和安居房1个),大部分住宅项目均集中在5月份,1-4月份10个住宅项目入市,但5月份有9个住宅项目入市。


在19个项目开盘中,仅海德园A区的239套房全部卖完,可能会成为上半年唯一一个新盘开盘“日光”的项目。南山大冲的华润城最后一批今天也出来了,但能不能当天销售完还未知。


其次卖得好的是招商仕林臻邸,开盘成交185套,去化率约98%;


即便是此前火热的光明片区,也冷静了下来。今年光明之前仅星河天地华邸一个住宅项目开盘,推248套住宅,但登记人数有240人,这算是比较好的成绩了。


近几天,光明特发观月台359套住宅入市,单价4.3万/平起,6月8日晚公示登记人人数是218批,不差,但也不是一个理想的关注度。


其它片区,像罗湖、龙岗、坪山片区入市的新盘,去化基本都在20%以下;宝安和龙华片区的去化率大多数是在20-30%之间,有些不到20%。

 

 

 

二、

二手房成交量正在逐渐回归

 

1、成交量回暖


二手房成交数据显示,1-5月份,深圳二手房成交量走成了一个深V趋势,1月-3月份3个月均处于低迷期,特别是2月份,才成交1077套,创深圳近15年来二手房成交量新低。


后在4月份出现明显反弹,据深房中协统计数据显示,5月全市二手房录得2,801套(以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据,并非最终成交过户套数),环比增长率为10.3%。


因为政策货币等利好,5月份楼市有一些复苏的动向,但尽管目前二手房的成交量接近3000套,仍处于正常市场的低位。


目前买房的群体在发生变化,以前以刚需为主导,现在改善型住房和豪宅买家占比在上升,如果你常留意房地产数据的话,会发现豪宅市场今年稍好一点。


(数据来源:深房中协中介标准指数)

 

2、挂牌量上升


另外一个数据就是二手房的放盘量增加了。


据深房中协的数据,截至2022年5月31日,根据四大行(乐有家、世华、贝壳找房、中原)公开挂盘出售数据统计,全市共挂盘出售房源83,503套(存重复房源,后同),对比4月30日统计的70,016套在售房源增加13,487套,环比增长率为19.3%


二手房挂盘量已呈现三个月持续上升态势。

 

3、注意二手房成交占比超低的“网红区”


整个1-5月份,二手房卖得最好的片区是龙岗,刚需占比大,因为龙岗的指导价与市场价基本差不多;其次是福田和南山,以及罗湖,福田、南山主要是因为改善置业者和豪宅买家为主,罗湖还是要为价格相对便宜。


值得注意的是,像光明的二手房成交占比在0.6%-1.0%之间,仅次于倒数第一的大鹏,成交量还不如坪山,不过今年比去年有所提升,去年低的时候才0.1%。


所以买光明的同学可能要有一点预期,不是说这个片区不好,未来想卖二手房需要更长的时间,因为光明还有大量的新房在路上,而且说不定价格比你买的价格还便宜。其实在指导价出来之前,中介平台还能看到挂牌价的时候,光明的二手房的挂牌价是呈现下跌状态的。


(数据来源:深房中协中介标准指数)

 

宝安片区的二手房成交占比也是在走低,从去年11月份占比17.4%,到5月仅11.9%,作为2020年火到爆的片区,在官方指导价出台后,价格有所回归。


4、二手房市场“笋房”变少,法拍房却很火


其实我们以前也说过,在低迷的行情下如果想要卖房,像西部片区会要以与指导价相差不大的价格去卖,这些急着卖房的可能有些因为资金问题,或其它情况才会降价去卖,经过近一年的洗礼后,目前,市场上可捡漏的房源在变少。


法拍房市场却成为想“捡漏”买房客的主场,娟子统计了今年仅阿里拍卖的已结束拍卖的数据,1-5月份有4800多个已结束的拍卖房源(其中包括一拍未成交的房源进入重拍的。)


从数据来看,这个房源量并不低,成交率约50%左右;同样,像南山、福田、宝安、坂田等片区的好的法拍房源比较抢手;但不少房子可以实现以指导价,甚至低于指导价拍下来。


当然,法拍房虽然比市场“捡漏”的机会多,但在购买的过程中相比二手房要多一些不确定的风险因素。

 

为什么大家不买房了?

 

最近在论坛看到网友问得比较多的是:要不要买房,为什么大家不买房了。

 

其实,不是大家不买房,而且更加谨慎的选择买房,像2021年之前那样的房地产时代已经过去了。

 

深圳潜在的需求其实还是很大的,只要稍有刺激这些需求就会择机登场,资金永远是聪明的,如果买套房赚百万、千万,你买不买?对于大多数人来说,资金放在手里,放眼望去,不买房,买股票吗?

 

但现在这样的行情下,经济预期不理想,工作也越来越多的不确定性,许多人不敢加杠杆去买房了,这是很现实的存在。2020年因疫情金融政策宽松,买房的热情也高涨;而今年,大家的危机感明显超过2020年疫情初期。

 

目前的整个市场确实是不太好,还在恢复。一些城市放松限购等政策,明明是利好消息,但也被许多人认为是利空。


开发商的销售情况,1-5月份百强房企的单位月业绩表现同比去年很不理想,房子销售差,对开发商来说回款就差,这也是造成许多开发商流动性问题的主要原因。

 

图片来源:克而瑞

 

前4个月因疫情的原因,无论对经济,还是预期都有一些影响,但5月份后我们发现市场情绪正在回归,楼盘的访客量也在上升;网红盘仍需要积分,这都是好的市场现象;随着经济环境的改善和市场信心的修复,以及政策面的利好,该买房的人还是会择机买房。



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