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泪洒天钻!!

米宅珠三角 发布时间:2022.06.11 09:47:18
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三年前,我写过一篇中海天钻的文章,标题是“四年净亏500万,一个罗湖豪宅的没落”。


中海天钻是个有故事的盘,2015年12月开盘,开盘价10万6,首推100多套房源全部售磬。



同时开盘的华润城悦府均价13万8,卖了八成。


半岛三期16年4月开盘,均价10万5。


我上次写天钻是2019年11月4号,当时豪宅税还没有出,西部已经躁动上涨了10-15%,罗湖仍在沉睡。


当时在二手市场,天钻的商品房成交价9万6,回迁房成交价7万6,半三17万,悦府16万。


两年半过去,深圳又经历了一轮完整的上涨周期,今天的天钻怎么样了,洼地补涨了没有?


昨天去罗湖踩盘,顺道又去看了天钻,找中介报了两套商品房和回迁房的价格。


100平三房的商品房报价1128万,单价11万2,可谈,预计成交价10万6。


120平三房的回迁房报价1098万,单价9.15万,可谈,预估成交价8万7。


对比2019年,天钻的商品房涨了1万,涨幅10%;回迁房涨了1万1,涨幅14%。


对比2015年底的开盘价,天钻的商品房从10万6到10万6,涨幅为0。


6年半时间涨幅为0,在深圳除了盐田的海景房,恐怕没谁敢跳出来一比高下了吧。


2


天钻到底输在哪里?


有人说输在区位,谁让它在没落的罗湖。


可是罗湖这一轮一样有涨了50%的盘,比如嘉宝田花园,比如鸿翔花园,比如深中和螺岭的学校,更不要说从2015年底起算了,那个节点到现在,罗湖涨了80%甚至翻倍的产品不在少数。


所以区位是问题但不是惟一的问题。


天钻之所以输的这么彻底,有更多的原因和纬度:


1、罗湖的区位是大前提。


2、中海天钻当年的开盘价被严重透支了。


当时罗湖房价4-6万,品质最高的幸福里雅居7万多,天钻的位置和品质逊于幸福里,学校也差了一等,真实价值应该是7万,但靠着极其成功的推广和营销,天钻硬是卖出了近11万的天价,是一个极其典型的CEO盘。


六年前的深圳买房人还没有被教育过,人傻钱多的豪客不少,只买贵的不买对的,认定好房子和名包名表一样,只要能代表身份,就可以有夸张的溢价。


但实际上,房子只和自身的价值相对应,如果开盘时有溢价,这个溢价一定会在未来的二手市场被洗的干干净净。


中海天钻开盘多卖的4万溢价,洗了整整6年终于洗干净了。


3、天钻的回迁房太多了!


深圳人都知道,天钻的前身是鹿丹村,一个海关住宅楼小区,原址拆迁重建,原居民肯定要回迁。


中海天钻一共建了九栋楼,1-6栋都是回迁房,7栋是海关政府楼,只有8栋和9栋才是商品房。



相当于一个小区,3/4的房子都是回迁,只有1/4才是商品房,这会造成什么后果?


第一小区品质被拉低。


第二小区在售的大部分是回迁房。回迁房业主没有高价购入成本,不管7万还是8万卖,都是大赚特赚,商品房业主就惨了,被回迁房拖着卖不出高价,现在回迁卖9万,商品房卖11万,已经是商品房业主最后的倔强。


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4、天钻的面积太大了


天钻的户型有100平三房,120平三房和180平四房,不但起步面积大,而且120平做三房,180平做四房,明显浪费面积,不符合现在深圳的市场需求。


一套房子最低1000万起,大户型奔2000万,这个总价,有点投资理念的都不愿意放在罗湖。


5、天钻周边有个自来水厂,常年散发臭鸡蛋的味道,这个只能算槽点不能算重点。



6、天钻的坑名声打出去了,这个就要了命了。


投资市场有两种名气,一种是茅名气,比如房茅,酒茅,股茅,茅名声一打响,更多热钱蜂涌而入,价格涨的看不到头。


还有一种是坑名气,比如盐田的天麓。


坑名声一打响,别说投资热钱避之不及,连自住的老钱都不想碰了,价格跌到想让你哭。


天钻现在就是第二种状态。


集齐了六颗龙珠的天钻,兜兜转转用六年多时间回到了房价的原点。六年前的10万6是请君入瓮的价格,今天的10万6是天钻的真实价值。


那今天的天钻还能不能买?


我觉得天钻在洗去铅华尽显本真之后,有啥不能买呢?



品质在这里放着,配套在这里放着,位置在这里放着,次新在这里放着,这些都是实实在在看得到享受得到的。


10万多的单价,在南山能买老破大,在福田能买老破小,在罗湖能买到豪宅顶流的次新,还想要啥自行车呢?


横盘期本就是居住价值回归的阶段,如果你是追求自住品质的老罗湖,天钻真是不错的选择,泡沫已经洗尽,甚至有所低估,我相信后期追上罗湖的平均涨幅肯定没问题。


当然对于大部分投资意愿强烈的买房客来说,天钻仍然不是优选。优选到底是哪里,需要一房一议,没有绝对,只有相对。


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