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不要再赌拆迁了!

米宅珠三角 发布时间:2022.06.23 06:13:32
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6月初,深圳政府印发了《深圳市既有住宅加装电梯实施方案》,文件提到:


深圳既有住宅加装电梯,每台最高可补贴35万元,到2025年底,根据业主意愿和实际情况,实现“愿装尽装,可装尽装”的目标。



看到这个文件,我第一感受是:不要再赌拆迁了。


深圳哪些住宅才有加装电梯的需求,肯定是5-8层的楼梯房。这一类楼梯房,基本都是上世纪80-90年代的老商品房。


为什么政府宁可自掏腰包补贴,也要鼓励老房子加装电梯。


意图很明确,对于老旧楼梯房,政府短期不打算拆迁了。准备通过加装电梯的方式,提升居住满意度,让这些老房子旧貌焕新颜,焕发更持久的生命力。


这个事情就有点尴尬了。


因为买了这些老旧楼梯房里的人,绝大多数在意的可不是加装电梯的便利,而是盼着拆迁早一天到来。



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过去几年,深圳的老旧楼梯房炒作非常严重,尤其有拆迁概念的,甚至比周边次新卖的还贵。


原因很简单,深圳缺地,到处都在旧改,棚改。最缺地的市区,想要释放出一些土地资源,几乎只能靠拆迁。


最近七八年,深圳拆迁确实在加速,拆迁既包括农民房,也包括老小区,叠加楼市的两轮暴涨,大家发现,能买到拆迁前夜的老商品房,相当于中了三轮大乐透。


第一轮是房子本身跟随大势的涨幅。


第二轮是老房子变新房子,配套教育全面提升带来的大幅升值。


第三轮是商品房拆迁的面积补偿,1比1.2起步,最高1比1.3甚至1比1.4,还能低价买入部分面积。


三轮大奖中下来,几乎可以完成屌丝逆袭了。


举个例子,A先生以每平米6万的价格,购买了某老小区一套80平的三房,总价480万。


买完一年赶上拆迁,按1:1.3赔付104平,又以每平5万的低价购入12平,换购了一套116平的四房。


新房市场价每平12万,总价1392万。减去540万成本价,净赚852万,利润158%。


这个收益率,比单纯买商品房高多了,谁能不眼红心跳?


于是最近几年,炒房市场出现了一个特殊的群体,赌拆迁群体。



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赌拆迁客户有一条完整的逻辑链:


深圳严重缺地,想要快速发展,只能拆迁;


高楼层拆不动,只能拆低楼层;


市内有大量老式楼梯房房小区,房子老,楼层低,容积率低,位置好,拆迁的天选之子;


拆迁之日,就是暴富之时;


所以,聪明如你,买它!


可问题是,你知道的同时别人也知道了,所有人都知道了,业主自然更知道,业主在卖房时,会大大加入拆迁预期的溢价。


哪怕房子没有旧改的预期,溢价也会被加进去,因为老房子迟早要拆嘛;如果有了旧改预期,溢价会更夸张,比周边的次新更贵,因为有赔付嘛。


这个溢价有多夸张,我举个例子。


福田的莲花片区,天健世纪花园和深业花园是2000年后品质较高的楼盘,挂盘价10-11万。80年代的老小区莲花二村,挂盘价12万+。



注意,这还是在莲花二村没有拆迁概念的前提下,一旦有了拆迁概念,分分钟飙到15万。


景田片区的市政大院,83年的老旧小区,因传拆迁概念,挂盘价10-12万。



同样的价格,在景田可以买到福外附件的房子,还能买到豪宅新盘天健天骄。


业主敢挂这么高,无非是赌迟早拆迁;买家敢高位接盘,同样是赌买到即拆迁。



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最近两年高价买老小区赌拆迁的,估计都要砸手里了。因为深圳政府已经明确告知了:老小区,我们不打算拆了。


为什么不打算拆了?因为极其不划算。


拆迁成本太高,扯皮周期太久,拆完之后开发商原址重建,因为要赔付的回迁房太多,只能把房子盖的又高又密,把房价卖的极高,开发商才有钱赚。


这些东一个西一个的拆迁地块,不能连成片,不能发挥集约效应,几千平米的小豆腐干只能建超高层住宅楼,几万平米的大豆腐干最多配建一些商场、绿地和学校。


十年拆迁猛如虎,拆到最后的结果是:


1、暴富了一小批拆迁户;


2、让房价变得更高,有悖于房住不炒;


3、乱象频出,人心浮躁,不利于和谐社会;


4、超高层建筑替代了农民房和老小区,深圳并没有变的更美;


5、对高新产业的升级推动作用几乎为零。


拆来拆去,弊大于利,既然如此,干嘛还要拆呢?



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2012-2020年,是深圳经济的快速发展期,也是中国房地产的高速发展期。


两个快周期叠加,加速了拆迁的进度。


政府需要城市更新,开发商想要赚钱,双方一拍即合,一起去啃旧改这块硬骨头。


现在两个前提条件都不存在了。对开发商来说,平地建楼都不赚钱了,谁还去搞旧改?对政府来说,改了这么多年,除了推高房价,没看到更多的好处。


所以,干脆不改了,装电梯吧,老式砖混结构的房子再住几十年也不会垮蹋,拆什么拆,政府出钱帮你们装电梯,大家踏踏实实再住50年。


不出意外,园岭新村、市政大院、莲花一村、莲花二村、景蜜村、竹园小区等等大量的商品房老小区,别管以前有没有拆迁概念,现在统统没有了,安安稳稳再住20年再说吧。



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以后有可能拆的,只有两类老小区:


一类是面积大,和老旧工业区连成一片,拆了之后整个片区能改造升级的,比如香蜜湖金融街规划;


二是被鉴定为危楼,有倒塌风险的,政府不敢担这个责任。


哪怕是危楼都不保险,比如罗湖的松泉公寓,传危楼传了20年了,拆迁一样遥遥无期。


如果不是这两类,建议还是洗洗睡吧。


有人可能不服气,说你看木头龙,鹿丹村,鹤塘岭,南华村,华富村,不都拆了吗?


这些老小区确实都拆了,但是世易时移,此时非彼时,过去十年深圳房价涨了五倍,未来十年还可能再涨五倍吗?


过去十年旧改的顺风车,搭上的就搭上了,搭不上的,车已经开远,大概率永远也搭不上了。


即使是搭上了的,又能多赚多少呢?


罗湖的木头龙旧改,从2007年拖到现在,终于建成了新盘益田御龙天地,去年开盘价8万6,卖不完还转入了二级分销。


2007年投资深圳,宝中商品房不过6000,现在涨了20倍,如果中途换手两次收益更高,比拖死在一个旧改项目里不知要强多少。


所谓的旧改,卖的就是一个信息不对称和贪婪的预期。预期方面,早被业主算到尽加在房价里了;信息方面,深圳政府都明牌了,我不改了,不陪你们玩儿了。


还会有人往这个坑里跳吗?


肯定有啊,对深圳变化不了解的人,自认为聪明的人,算不清帐的人,被中介忽悠的人,没看到这篇文章的人。


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