坂田凭什么不如龙华

被誉为“深圳第二街道办”的坂田又传来好消息，深圳科技博览中心落户，此前其全流程管理咨询服务招标，华为还以约2.98亿中标了。

深圳科技博览中心被誉为深圳第三会展中心，定位为科技展，更加加深了坂田作为深圳科技会客厅的地位，隔壁龙华羡慕哭了。

坊间有一个著名观点，只有科技才能打败CBD。产业是一个城市永续经营的根本动力，李嘉诚一直强调的好地段，根本上也是由产业塑造的。

拥有强大产业的坂田，本应在楼市上大放异彩。但这么多年来，它的房价略显低调，也大大不如隔壁因缺乏产业一直被戏称为“睡城”的龙华。

哪怕是紧挨着坂田的龙华某新盘，楼校长去踩盘的时候售楼处销售都一再强调自己是在高贵的龙华，与坂田毫无关系。

坂田，就真的这么不如龙华？

01.

一个集万千宠爱于一身

一个吃的是草挤的是奶

摊开深圳地图，坂田位于深圳市中部组团的福田、龙岗、龙华新区三区交界处，似乎比龙华更有资格叫“宇宙中心”。

坂田人民很憋屈，明明有着第二街道办，却到处破破烂烂。扎堆的城中村使得坂田很难跟龙华那样有大片完整的空地搞发展，也无法像上塘红山一样形成一个纯粹的住宅聚集区，即使有新楼盘，也只能在成片的城中村的夹缝中求生存。

商品房、城中村交错分布的坂田

他们也觉得自己是深圳最亏欠的地方，吃的是草挤的是奶。

坂田以1.4%的国土面积，在1990-2017年贡献了龙岗GDP当中的70%，以及贡献了全市10%以上的经济和税收。在2021年坂田街道下滑严重的情况下，其工业企业增加值仍然占据龙岗的66.38%。

但相比与龙岗在经济方面的贡献，对坂田的关注和投入又太低太低。坂田置身龙岗，片区内主要的文化、政治配套中心主要在东部（大运和龙岗中心城）。不对等的地位对坂田的发展造成了极大制约和亏欠。

相比于委委屈屈的坂田，在龙华房价最高的北站—红山片区，这里几乎云集了龙华最顶级的配套，二手住宅单价早已突破10万+，成为龙华高端豪宅区。

红山片区面貌（图源网络）

一个是大家庭的长子，奉献得最多可能得到的最少，一个是富裕家庭的独生子，从出生起就给了最好的。所以坂田暂时比不过龙华，也是情有可原。

02.

谁的后劲更足？

但坂田会一直不如龙华吗？未必。

首先还是回到前文一直强调的产业。坂田是真正的工程师，一直默默搞经济搞建设，而龙华更像是一个金融（造梦）工程师，过去一直都是楼市鸡血的发源地。

但坂田的产出还是比龙华要实在一些。2021年，尽管受华为搬迁影响，但坂田的全区规模以上工业增加值仍然有1459.24亿元，是龙岗区唯一过千亿的街道。

相比之下，龙华2021年全区规模以上工业增加值1364.9亿元，低于坂田。要知道，龙华新区面积是坂田街道的6.2倍，坂田的经济创造力明显更强。

其次是坂田一直被人诟病的配套终于有了改善。成就龙华“宇宙中心”地位，北站功不可没，坂田也一直抱着北站的大腿。但如今坂田也迎来了一个超级枢纽五和枢纽。

五和枢纽是深圳唯一拥有三条城际轨道线交汇的区域，共包括五条轨道线（两条地铁、三条城际），未来将成为深圳市客流量第三的交通枢纽（仅次于前海和深圳北枢纽），连通粤港澳大湾区所有核心城市。

随着坂银通道的开通，坂田也不用羡慕龙华和福田的亲密关系了，从坂田开车至福田中心区，时间将缩短至大约12分钟。

但是相比于龙华中心区，坂田的整体面貌还有很大改造的空间，也缺乏像龙华中心区那样集结成片的大型商业。

坂田，依旧任重而道远。

最后，还是回到楼市上。随着打新的降温，连日光盘制造机的光明和沙井销售情况都不理想，何况是对于刚需来说房价处于中高位的坂田和龙华，很多开发商连结果都不公布了，只能默默地启动着转介。

在新盘供应上，据不完全统计，龙华一共推出了14个新盘，坂田只有6个，不到龙华的一半。随着供应井喷，预计龙华新房库存很快会超过10000套，销售压力比较大，但对于想置业龙华的人来说，进入了买方市场当然可以慢慢挑个好的。

坂田虽然新盘不多，但去化压力明显也较大。

在二手房方面，根据乐有家统计，坂田的二手房过户量常年排在深圳前五，标杆项目星河银湖谷在2020年成交价就破了10万/平。而龙华的标杆项目金亨利成交价早就达到了13万/平，这大概也是隔壁的中海学仕里能卖出个好成绩的重要原因之一。

综合对比龙华和坂田这对原本共同发展的兄弟，产业上，坂田优于龙华，配套和宜居程度上，坂田对比红山上塘片区又还存在着比较大的差距，房价上，坂田的价格还是要香一些。但是迈入10万+梯队的龙华房价是否被透支，这也值得思考。（即将在8月4号的第二次集中供地中，民治的几块地最高毛坯限价都超过了7万/平。）

那么问题来了，你看好坂田的后劲吗？还有多久坂田能赶上龙华（当然，这里的龙华还是指北站—红山一块）？