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碧海能不能跟红山比?

买房之前 地产 发布时间:2022.08.05 07:08:19
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在楼校长的大学群里,有两个都是2012年在深圳置业的同学,一个买了碧海的富通城,当年开盘价1.8万/平买的,如今成交价破了10万,即使市场下行,现在也能卖9万多。


另外一个当年因为预算原因买了红山面积最小的汇龙湾花园,当时也不到2万,结果后面因为一个深高北,摇身一变成为红山四大神盘之一,巅峰时期成交价也达到了10万+。


这两个同学明显也成了班里最让人羡慕的人之一。本来也是皆大欢喜的事情,但时至如今,碧海好还是红山好,却成了网上最热议的话题之一。


最直接的例子,下周四,深圳今年第二次集中供地就要开拍,鲜有地块出让的碧海这次也出了一块地,正好处在玉湖湾和华丰前海湾之间。该地块限价74330元/平,几乎与红山附近的地块限价拉平。


碧海与红山等价,抱前海和宝中两条最粗大腿的碧海觉得凭什么,高贵的宇宙中心红山觉得你不配。


那么碧海和红山,到底能不能比?



01.

碧海VS红山


通常意义上,碧海包括新安六路、江湾大道、西乡疏港通道、碧湾路、宝安大道围合的区域。同时按照官方的说法,它还是宝中的核心居住片区。



就是这样一个纯粹的居住片区,因飞机噪音和房价,常年被各种吐槽和不看好。随手搜几篇文章,比较就是红山好,这下红山业主该偷着乐了,但碧海业主不甘示弱坚决不同意。


首先论产业碧海还是有优势。根据官方公布的数据,2021年度宝安的GDP,无论是产值,还是增速,都排在龙华的前面,产值方面比龙华多了近1600亿元。哪怕放到全市,宝安的经济实力都是很优秀的。


具体到产业结构,宝安高新技术企业数量早已超过南山,位于全省第一。而宝中,不仅在谋划建设滨海产业金融中心,还迎来一批总部基地。另外,腾讯企鹅岛落子大铲湾,约等于6个腾讯总部滨海大厦的体量。这些对宝安经济的贡献非常值得期待。


作为紧邻宝中、大铲湾的碧海,被大哥们拉一把也不是什么难事。


龙华最被人诟病的是缺乏产业,打破睡城的身份还有很漫长的路要走。有人说红山依托北站,还是有饼可画的,但说了好多年的北站商务区这不也没发展起来,自己都顾不上。


总之,产业是一个城市发展的根本动力,当然也适用于片区。有产业的地段,活力才能持续下去。


其次,人口才是撑起房价的重要因素。两个都靠外溢人群购买的片区,价格没特别大优势之时,后期靠的就是增量人口。


正如上文提到,随着宝中和大铲湾的发展,必然会吸引来大批高新人才,单论企鹅岛就能容纳8-10万名员工,这些人未来买房自然会考虑附近片区。


再加上,碧海片区目前有地铁1号、11号线,未来还有地铁15号线,其中15号线是深圳唯一的环线,联接的都是前海、宝中、西丽等高新区和总部基地。


企鹅岛效果图


红山前些年因为价格和片区面貌不输市区,买不起市区的人开始外溢到这里买房,但现在普遍7万+的价格,房源动辄就10万+,这个价格自然没有什么竞争力,未来买房的人又从哪里来呢?


最后,相较而言碧海供应量少,竞争没有那么大。2021年至今,红山有3个新盘入市,供应房源达到2000多套,后期还有两块地要入市。



去年11月开盘的榕江壹号院,是碧海时隔4年盼来的唯一新盘,共397套房源,据说开盘去化就达了76%,目前也快清盘了。待入市的新盘也就一个京地海樾府,体量大概在500套。算上即将开拍的地块,总供应量也不过1000套房源。


02.

买碧海?

还是买红山?


又有人开始说,碧海房价能和红山平起平坐,靠的就是上面的饼画得好,论配套和居住环境,红山肯定完胜。


这就要回到第二个问题上,碧海房价在11号线开通、前海扩容和大铲湾等众多规划利好下,新房一路涨到7万+,二手房最高单价去到14万。


当前,二手房指导价大多在7万-9万/平之间,二手房均价在10万+,次新盘约有15%的回落。


其中,最具代表性是华丰前海湾,作为碧海的次新领涨盘,最高成交价高达12万+,现在成交价10.5万,降幅在13%左右。



而红山房价,这几年,凭借市场趋势向上和学校深高北这两股东风,一路水涨船高。


目前新房价格和碧海差不多,都在7万+,不同的是,中海学仕里价格去到8万+。




过去,红山深高北学qu的小区价格最高的时候去到14万+。非深高北学qu的小区,成交价也突破过10万,挂牌价高达12万+。


随着新盘入市,竞争加剧,非深高北学qu的房源也开始降价出售,在指导价8万左右成交,其中也不乏一些超级笋盘。


楼校长认为,在价格差不多的情况下,优先考虑碧海片区,一是从长远大方向来看,碧海的价值大于红山,而且现在碧海片区的泡沫正在被挤出,价格也在逐渐回归理性。


二是红山价格坚挺更多与学校有关,在教育均衡化的指导下,深圳也在探索大学区、集团化办学、教师轮岗等方式,学qu房的价值会慢慢降温。


三是碧海还有稀缺的海景资源,如华丰前海湾、幸福珺湾、海语西湾等小区高层可以看海。对比深圳湾看海房源,碧海还是良心价。


最后,碧海的配套也并不比红山差,小区底商完全能满足生活需求,不远处就是西乡天虹、大仟里。再到居住体验上,碧海整体上没有红山那么有压迫感。


不过网上有一句评论也相当在理,贴出来一下:在福田上班,买不起福田买龙华,在南山上班,买不起南山买宝安,就这么简单而已!比啥比,抛开投资预期,按需求及通勤买就对了!房住不炒也是这个理,老是透支上涨预期,那是就要按住。



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