揭开迷雾，还原真相，提高认知。突破传统思维，站在更高视角，探究背后逻辑。
01.
纾困基金来了
8月5日，郑州版的地方“纾困专项基金”方案出炉！
这是国内第一个纾困楼市的地方基金，有几个看点：
一是，它是个“引子资金”。
在政府牵头下，设立市区两级母子基金，以少量的出资，带动社会资金。在政府的引导下，本市、本区国企、城投平台牵头出资，再吸引央企、资产管理公司、金融机构以及其他社会资金等。
二是，循环使用。
纾困专项基金只占出资的30%，其他要靠区级子基金（自有资金占40%）、社会资金注入。有了这笔资金，短期流动性困难解决了，项目能动起来了。有了销售回款，纾困基金成功退出，并投到下一个项目。
三是，只针对未来销售收入能覆盖投资的项目。
说白了，不是任何一个项目都能获得纾困基金的眷顾，只有那些后期能转起来的项目才符合资金注入的标准。为此，子基金要聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估，以确保纾困基金注资的原则。
这是个复杂的过程。
因为，此前各地专班在梳理出险项目时，就遇到了根本无法搞清楚能否实现资金平衡的问题。房企多渠道融资、资金跨省调度、多方抵押，不同标的之间相互倒腾资金。近期有TOP20的两家房企，合作项目一笔共管资金被划走了，一方说不知情，一方说对方要求划走的。
最后，不得不寻求当地公安经侦介入。
四是，市场化、法制化。
必须这样。不管是国企央企、金融机构，资管机构，投入资金，要讲社会责任，但更要讲盈利。只有盈利了，不打水漂，才能投入到下一个项目。因此，就须按市场化、法制化原则来注入。所以，第三方尽调很重要。但基于以上分析，这个尽调很费力。看来，纾困基金起效，没那么简单。
郑州是停工、半停工、烂尾最严重的城市。它的“纾困基金模式”，代表着纾困基金介入的天花板。显然，郑州的做法坚持了底线：救项目、不就企业，救业主、不救项目；杜绝道德风险，绝不放水，倒逼风险处置将进入到阵痛期，资金不能平衡的，最终一定有人会买单。
政府能做的，就是支持刚需和改善，降低风险处置的阵痛，不发生系统性风险，还有就是“保交楼”是必须要完成的任务。剩下的，让各方去博弈，博弈到最后，一定有人撑不住了。
所以，期待着大尺度救市，这是不可能的。当下，竭力远望，破除浩瀚偏见的人，太少了。前期暴雷的，处置进程太慢，有地方比房企老板还着急，从而助长“等要靠”、“躺平”的现象。导致接下来暴雷的，有样学样。好在，时间比人强，风物长宜放眼量，买单终会到来。
02.
提前还贷，可行吗？
很多人来咨询提前还贷的事情。
近期有两个消息。一是某大行公告说，今年11月以后，提前还按揭贷款的，都要交本金1%作为补偿金。换在以前，绝大多数银行的规则是，只要还款超过了一年，提前还贷就免收补偿金。
对此，很多人说吃相难看。
另一则消息是，某行说，提前还贷的额度没了，排队等吧！
今年上半年，我国住户贷款余额同比少增了2.4万亿，其中主要是住房贷款少增1.94万亿。有的热点城市，今年新增个人住房贷款在下降。提前还的、到期的贷款，比新放出去的贷款要多。
以前，经常听说，对个人来讲，房贷是一生中仅有的，能获得低成本资金的机会。凡是利用好这种机会的人，都能抓住资产增值的红利。所以，理性的选择是最大化利用银行杠杆来赚钱。比如，对深圳的居民，若手上钱多，过去的做法不是高首付、低月供，而是低首付、买两套。
上半年，新增贷款减少的城市中，有深圳。
深圳居民搞钱，出了名的。如果搞不到高于房贷利率的理财，还掉房贷就相当于理财了。考虑到房屋折旧、交易成本、交易周期、物业费用等，即便比房贷利率高1-2个点的理财，也不划算。有机构算过，深圳、上海的房子，持有成本在8%左右。所以，还掉房贷，不奇怪。
老百姓是聪明的，这个道理很朴素，这个加减法能算得出。笔者只是唏嘘，从加杠杆到“缩表”，不过两年的时间；银行从“控额度”到“保额度”，不到一年的时间。居民一般不断贷（除了被烂尾逼上绝路），房屋价值也稳定。所以，当下资产荒的时代，房贷是银行最优质的资产。
这就不奇怪，为啥银行急眼了。
未来，为了降低月供、提振楼市预期，5年期LPR还会下降，房贷利率也会下降。但这样一来，存量房贷提前偿还的可能性更大了。但银行也不必那么紧张，因为多数人的手上，哪有那么多钱呢？另外，政策是否可以考虑，降低存量房贷的利率，降低“996”中产们在前期高利率时期买房的月供压力。这样，也能释放他们的消费潜力，提高他们生娃的意愿。
我的建议是，如果手上有多余的钱，且找不到更好的收益，未来没有大笔支出，收入也比较稳定，提前还贷也不影响生活质量。那么，还掉房贷，未尝不可。要注意，还掉房贷，有很多前提条件，好好评估一下。特别是那些有娃、又有老人、工作压力大的人。手上有一笔储蓄，会安心很多。尽管百万元级别的房贷压身，但它是拉长20-30年的，不要把自己绷得那么紧。
03.
变异的共有产权
8月1日，云南大理发布相关文件，明确支持开发商通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房企持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。很多记者来问我，这个共有产权和政府那个共有产权房，啥关系。
我说，没关系！
说白了，就是去库存、促销的一种手段而已。
这让我想起，不久前深圳推出的商务公寓共有产权。来头居然是，深圳市人才协会和房企推出的“青年人才共有房计划”。但本质上，就是商务公寓卖不出去，开发商削尖脑袋想出来的做法，并拉上所谓的“人才协会”混淆视听，有意无意忽悠百姓，夹杂在政府共有产权房里，上钩一个算一个。据说，这个项目开盘一年，去化仅4.2%。是你的话，你愿意买吗？
政府推出的共有产权，一般由国企地产或城投主导，纳入保障性安居工程计划，卖给符合条件的人才、新市民等。产权关系，越简单越好，产权主体多了，问题就来了，比如按揭抵押、税费缴纳、物业和维修费等等，到底该怎么缴纳，未来怎么买回来？以什么价格等。
此前，笔者就碰到过，有的银行不接受共有产权房的按揭。
很简单，产权复杂，麻烦，一旦有了纠纷，担心债权得不到保障。
政府主导的共有产权房尚且如此，遑论开发商推出的。以深圳公寓共有产权为例。按规定，三年后，房价出现上涨，青年人才可选择向企业按原价购买剩下一半产权；三年后房价下跌，企业将向青年人才按原价回购一半产权。
貌似很有诱惑力，但诱惑背后可能就是风险。
比如，怎么评判房价是否上涨？
比如，开发商拿走一半房款，跑路了怎么办？烂尾了怎么办？
比如，开发商私下抵押了怎么办？有债权债务纠纷怎么办？
大理这个案例，就更不靠谱了。买了房的同时，还要付房租。房子要出租，是不是也要房企同意？房子会不会被房企私下抵押了？如果不是资金紧张的不得了，没有哪个开发商会这么做。所以，推出这类项目的，一定是资金链非常紧张的开发商。这样的房子，你敢买吗？
当然，如果政府出台进一步的实施细则，把交易涉及到的风险点、不确定性，都能考虑到，特别是保护购房者的权益，防止不靠谱的开发商诈骗百姓，鼓励开发商和小业主共有产权的销售模式（或分期付清购房款），也不是不可以。毕竟，给那些收入低、愿意接受这种模式的，提供一个选择。
04.
预售资金监管，本来就该这么严
近期，多地出台预售资金监管新规，着重于以下几个方面：
一是，厘清各方责任。
监管部门、银行、开发商的责任和义务，规定的比较详细，追责路径明了，一旦出现问题，应该知道是哪一个环节出现了问题。到底是资金使用审批不合规，还是资金去向不合规。
这样，就不会出现银行和住建部门互怼对方，都说是对方的问题了。
二是，严密体系。
从三方签署监管协议，到公示，再到小业主资金如何全部进入该账户，以及监管的额度规定、提取的用途方向，三方责任明确，最后到违规处罚等等。每一个环节，都规定的清清楚楚，且形成闭环。
老实讲，这样的规定之前也有，只是有的地方没有好好执行过。
三是，唤醒自我监管的意识。
让小业主自己监管，是最有效的，“我的钱，我做主”。一方面，小业主把钱都存到监管账户。另一方面，如果账户资金去向和工程进度结合起来，并能向小业主开放，这最好了。
阳光是最好的消毒剂。
但目前，还没有做到这一点。
我想说的是，表面来看，预售资金监管确实是趋严了，但本来就应该这么严，或者叫正本清源，告别违规套取的野蛮时代，回归本来应有的监管框架。过去，秩序混乱、坏人带头，好人也跟着这么干，劣币驱逐良币。未来，监管回归正常，对坏的开发商，那是紧箍咒。
对好的开发商，那是护身符。
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