2008年前的转按揭和现在带抵押过户的区别

华商律师周争锋

一、对于转按揭，目前市场有两个解释

第1个转按揭，指的是2003年到2007年之间的转按揭。此种“转按揭”是指，出卖人出售设有抵押权的房屋，经抵押权人贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出卖人未到期的银行贷款。简单理解，就是仍处在按揭中的房屋进行买卖，该房屋的买方继续偿还卖方的按揭房款。

这种交易方式，在法律上实质上是买卖双方和抵押权人银行签署债务转让协议，由买受人继续履行原借款合同，出卖人退出借款合同关系。也就是经债权人抵押权人银行同意，出卖人将自己的债务全部转移给买受人。

第2个转按揭，是将贷款期限较长的房屋按揭贷款转移成贷款期限较短的消费贷或者经营贷。为什么要把房屋按揭贷款转移成消费贷和经营贷，主要是因为现在消费贷、经营者的利率和按揭房屋按揭贷款比起来利率更低。做这样的操作，要先找人完成赎楼把住房按揭贷款全部还清。实际上，这样的转按揭，是偷换了前面转按揭的概念，只是业主自己把自己抵押贷款的方式进行可变更，称为转按揭贷款，有故意混淆视听的嫌疑。

第1个转按揭，在2007年因为美国的次贷危机被我国金融监管部门叫停了。主要是因为允许出卖人将自己的房屋按揭贷款转移给别人，会使大量不符合购房条件的人成为购房者，容易引发断供潮。银行因为有抵押物的存在，没有动力再次审核新买受人的首期款来源，流水是不是要达到月供的两倍以上或审查买受人的征信状况，更不会审核买卖双方的交易是否真实存在。最终，购房按揭门槛大幅降低，导致大量没有购房能力的人拥有房产，美国的次贷危机就是这样发展起来的。

二、2008年前的转按揭和现在带抵押过户的区别

第1个转按揭二手房交易方式，也就是2008年以前的转按揭，始终只有一次抵押，没有赎楼程序，出卖人的抵押贷款在房产交易过程中始终不需要偿还，出卖人直接把自己的债务经过抵押权人同意转移给买受人，由买受人代替出卖人继续履行原借款合同。这种交易模式，只是原借款合同借款人的变更，变化的只是原借款合同的借款人。

现在各地推行的带抵押过户房产交易方式，在交易过程中还有个赎楼程序，需要用买受人的按揭贷款，偿还出卖人的抵押贷款。在整个交易过程中前后有两个抵押，第1个是过户前出卖人的抵押，第2个是过户后买受人的抵押。需要用买受人的按揭贷款偿还过户前出卖人的抵押贷款，这中间还涉及到一个赎楼程序。银行要依据买受人买房时的住房贷款政策，审核买受人的按揭贷款资料，严格落实国家的住房贷款政策，避免大量没有购房能力的人购买到房产，引发系统性金融风险。