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深圳房价“洼地”改造!1年跌16%,能否解决房价焦虑?

深圳新浪房产 发布时间:2022.11.23 10:52:10
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近期,华润置地与黄贝街道办事处正式签署深圳市罗湖区黄贝街道景贝-黄贝岭片区综合整治和危旧改造统筹项目前期服务协议。


黄贝岭,深圳房价容易被忽略的区域之一,作为深圳与香港山水相连的片区,最近也有了片区改造的相关消息。


这里逐渐变成了罗湖的房价洼地,房价涨幅也没有多大的起色,但挂牌量不少,据链家显示,片区现在正有339套二手房在售,属于罗湖各片区挂牌量最多的区域之一。




据乐有家对比2022年下半年和2021上半年二手住宅成交价数据显示,罗湖黄贝岭片区二手房成交价相较高点跌幅为16%,片区房价下跌明显。


而与同年4月份时的价格相比,罗湖黄贝岭片区片区降幅甚至达到了4.2%,4月价格所属区间为8-9万/㎡,9月价格所属区间下降为5-7万/㎡。


不少刚需购房者还是在关注这里,毕竟,黄贝岭可以算是离福田、罗湖较近的关内片区,房价也属于外沿处稍微便宜片区。


所属地理位置优越,将进行综合整治和危旧改造统筹的景贝-黄贝岭片区项目如今是什么现状?华润置地的加入能否带来居住环境的完善和房价的上涨?


近650年历史的古村落

低矮楼房的“握手楼”聚集


综合整治和危旧改造统筹片区包括黄贝岭村,该村是深圳最古老的城中村之一,原本是一个已有近650年历史的古村落。



罗湖分布有大量的城中村,历史都较为悠久,例如水贝村、湖贝村、向西村等。


黄贝岭村虽不繁华,却更有生活气息,村里有各地的美食相关的店铺,形成了美食一条街。


项目附近的商场还分布有京基凤凰印象商业广场、沃尔玛等。


黄贝街道作为罗湖区常住人口最多、建筑群面积最大的区域,在村内仍然可以看到栉比鳞次的“握手楼”。



黄贝岭此前曾经历过城市更新,以全新的形象再次展现,2015年黄贝岭村部分被拆迁改造,2017年,黄贝岭一期旧村改造后的深业东岭花园回迁房入户。


如今作为次新小区的深业东岭花园二期指导价为7.08万/㎡,深业东岭一期指导价在6.55万/㎡。


经过改造后,曾经的低矮楼房也变成了新商圈。



接下来的片区综合整治和危旧改造统筹项目总用地面积约2.5平方公里(以政府批复数据为准)。


深港融合背景下项目区位分析图


据润置城更公众号显示,华润置地将本片区营建为:“面向湾区的人文都会核心区、探索绿色发展的价值高地”。


景贝-黄贝岭片区是展现深圳改革开放发展历程、联动深港的重要窗口,同样拥有多数老城区面临的城市转型发展问题。


2022年5月30日,景贝-黄贝岭片区综合整治和危旧改造统筹项目前期服务中标结果公告显示,项目前期服务商为华润置地。


2022年11月,华润置地与黄贝街道办事处正式签署了项目前期服务协议。


这并非华润置地在该片区的第一次涉入,周边还分布有正在建造中的华润置地深润大厦和华润湖贝未来城。


两个地标性大楼在建中! 范围内小区曾多次传出改造消息


作为深南大道的东端起点,黄贝岭片区南面香港,是深港融合的重要交汇点,具备显著的区位优势。


华润置地在此还建造有超高层的商务办公大楼——深润大厦。



不远处的湖贝片区,华润湖贝未来城也在施工中。


华润置地未来城项目,前身原为湖贝村旧改,总建面约220万㎡,包含住宅、公寓、写字楼、商业、教育等业态。


9月30日,华润置地未来城获批预售,此次共备案466套房源,包含117套住宅、209套商务公寓等。住宅产品户型建面约83-182㎡,备案均价约8.92万/㎡。


10月份公布意向登记人名册,共有102批客户登记报名,最终入围并成功完成冻资客户共57批。


另外9月未来城备案中还包含有209套商务公寓、51套商业、89套办公。



罗湖除了国贸大厦、地王大厦、京基100等一大批地标建筑以外,深南起点还有两个标志大楼就要来了。


临近地铁2、5、8号线交汇处的黄贝岭站,左右两边各有1栋商务大楼正在建造,分别由华润置地打造的深润大厦和深业集团打造的黄贝岭旧村改造项目(04-01地块)。



除了黄贝岭村和在建中的商务办公楼以外,景贝-黄贝岭片区区位分析图范围内还包括38年楼龄的华丽东村、华丽西村、怡景花园和开发已超过30多年的景贝南小区,这些项目此前曾都传出过改造的消息。


尤其是景贝南小区,有近10年的旧改坎坷史,2021年就有网友爆料曾罗湖的景贝南小区迎来华润入驻,当时一张“疑似”华润旧改办公室的装修图被广为流传。




景贝-黄贝岭片区片区所涵盖的范围较大,大都是老城居住区,周边农民房较多,未来的综合整治和危旧改造统筹工作中,需要改善现状的小区并不少。



华润多年来深耕罗湖旧改,例如华润湖贝旧改、华润田心村旧改、华润笋岗项目等,也解决了不少旧改难题,属于罗湖城市更新方面的“专家”。


区域地段优越,地铁交通方便,但片区房屋楼龄较久,未来这一波综合整治和危旧改造也将带动整个片区居住环境的改善,但房价能否抬升还需要时间的验证。


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