2022年悄然走远，2023年也已经翩翩而至。
2022年，对于深圳楼市来说并不容易，市场持续低迷，信心不足，但是随着一系列利好楼市的声音出现和政策出台，对于一个崭新的2023年，相信一定是期待的，期待2023年的楼市更好一些，也一定会更好一些。
让我们一起回顾一下2022年的深圳楼市，看看2022年深圳楼市有哪些关键词？
● 关键词一：2022年仅4个“日光新盘”
事件：据统计，2022年深圳仅有6个盘在开盘当天售罄，其中还有两个盘为现售尾盘售罄，为宝安宏发前城滨海花园、南山深铁阅山镜花园，除去这两个盘，深圳2022年只有4个新盘实现“日光”。
4个“日光盘”分别为：
● 10月29日，光明深业颐瑞府正式选房，耗时不到3小时，开盘售罄。本次推售推444套住宅，共有1220批客户成功登记，建面约103-123㎡住宅单元，备案均价约4.53万/㎡。
● 9月24日，光明宏发万悦山二期开盘，676套房全部售罄，吸金32亿元。共有1343批客成功意向登记，备案均价5.17万/㎡。主推建面约80-118平的3-4房。
● 9月21日，蛇口招商玺家园604套房全卖完了，共登记1614批客户。为124-127平单位和424平单位，其中，备案区间价格约为10-16.2万/平。
● 5月30日，海德园A区推出239套住宅，约选至358号，239套住宅全部选完。推售面积为约143-251㎡的4-5房，均价约12.6万/㎡。
影响力：★★★
我们来做一个对比，就可以看出2022年楼市相比2021年以及2020年的楼市情况如何了。据统计，2021年约34个盘实现了开盘当天日光的成绩，20220年更多一些，达到36个日光盘。
● 关键词二：深圳地铁5期
事件：2022年8月26日，深圳发改委发布深圳市城市轨道交通第五期建设规划（2023-2028年）环境影响评价第一次公示。
规划基本情况：《深圳市城市轨道交通第五期建设规划（2023-2028年）》包含13个建设项目，规模约226.8公里，具体为：15号线、17号线一期、18号线一期、19号线一期、20号线二期、21号线一期、22号线一期、25号线一期、27号线一期、29号线一期、32号线一期、10号线东延（深圳段）、11号线北延（深圳段），以国家批复为准。
10号线东延（东莞段）、11号线北延（东莞段）由东莞市相关部门负责公示工作。
影响力：★★★★★
哪些线路能够进入5期，可以说是深圳市民最为关心的话题的之一，此次进入深圳地铁5期的线路的线路总共有13条，值得一提的是，此次5期环评公示中，我们也看到了东莞线路的情况，10号线东延（东莞段）、11号线北延（东莞段）也将进入实质进展阶段。
● 关键词三：人才房配售
事件：2022年11月，深圳首批面向人才配售住房启动配售，本批次配售住房共4422套，其中两房户型1957套，三房户型2465套，分别为安居君兰湾府、安居鸿栖台、安居玥龙苑、安居颢龙苑、星河开市客环球商业中心、华侨城九樾广场。
申请条件：
● 申请人具有全日制本科及以上学历（含教育部认可的境外高等院校毕业的归国留学人员），或者属于符合深圳市产业发展需要的技师（国家职业资格二级及以上），或者属于经深圳市人力资源和社会保障局认定的领军人才（含国家级领军人才、地方级领军人才、后备级人才）；
● 申请人、共同申请人均具有深圳市户籍，但申请人配偶为现役军人的，可以不受深圳市户籍条件的限制；
● 申请人参加深圳市社会保险（养老保险或者医疗保险，不含少儿医疗保险）累计缴费3年以上；
● 申请人、共同申请人在深圳市未购买过准成本房、全成本房、社会微利房、全成本微利房、经济适用住房、限价商品房、安居型商品房等政策性住房，未享受过深圳市高层次人才购房补贴或者奖励补贴政策；
● 申请人、共同申请人在深圳市未拥有任何形式自有住房（含住房建设用地）且在本通告发布之日前5年内未在深圳市转让过或者因离婚分割过自有住房。
● 单身居民提出认购申请时，应当在本通告发布之日年满35周岁。
影响力：★★★★
这是深圳建设可售人才房以来，首批面向人才配售住房，对于申请条件、配售方式等配售要求也首次揭开面纱，不少房源位置都不错，而且低于周边商品房价格不少，你心动了吗？
● 关键词四：降息
事件：
2022年8月22日，最新LPR公布，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
相较7月20日公布利率情况，1年期LPR从3.7%下调至3.65%，下调5个基点；5年期以上LPR从4.45%下调至4.3%，下调15个基点。
2022年9月30日，中国人民银行发布公告，决定下调首套个人住房公积金贷款利率。
中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
影响力：★★★★★
这次LPR下调的基数是非常大的，目前已处于历史最低水平。这意味着首套房最低的房贷利率低至4.1%，已低于2009年房代利率打七折后的4.156%！
这是2022年5年期LPR的第三次下调。2022年以来，1年期LPR、5年期LPR累计分别下降15个基点、35个基点。
目前，深圳大部分银行房贷利率首套为LPR+30bp，二套房贷利率LPR+60bp。以最新5年期LPR公布的4.3%，深圳大部分银行首套利率将从4.75%→4.6%，二套利率将从5.05%→4.9%。
以总价500万的首套房购买为例，贷款总额从657.28万降至645.93万，利息从之前的307.28万降至295.93万，总利息减少了11万多。
月供由原来18257元降至17942元，每月少还款约315元。
● 关键词五：二手房带押过户
事件：
2022年9月1日，深圳市坪山区司法局官网发布《首创！坪山公证处完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务，实践二手房交易新模式！》一文。
消息显示，坪山公证处通过实践二手房交易新模式，目前已顺利完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务，这也是深圳二手房交易的一大新变革。
影响力：★★★★★
2023年1月5日，深圳市住房和建设局等六部门联合发布《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》的通知（以下简称《方案 》）。
方案指出在二手房“带押过户”过程中，通过推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式（下拉查看具体的流程）优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷二手房交易过程中，买卖双方可选择适用二手房“带押过户”模式，交易房产需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的条件。
看来二手房“带押过户”，离深圳不远了。
● 关键词六：集团化办学
事件：
2022年5月16日，深圳印发《深圳市公办中小学集团化办学实施方案》（以下简称方案）。
方案表示，到2025年，全市新增立项不少于10个公办中小学教育集团，集团化办学覆盖全市所有新建义务教育学校。
到2025年，市直属学校（含高校附属学校）培育孵化公办中小学优质教育集团7-9个，福田、罗湖、南山、宝安、龙岗各9-11个，光明、坪山、龙华各4-7个，盐田、大鹏各1-2个。
影响力：★★★★
深圳集团化办学、大学区、教师轮岗已成为趋势。
2021年8月，《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》中提出，深圳应当推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。该条例已于2022年通过并施行。
而对于集团化办学，2022年消息也是不断，2022年11月，南山区2个基础教育集团揭牌成立，同日，光明区4个教育集团成立，37所学校划入。
● 关键词七：金融16条
事件：11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称通知），出台16条措施支持房地产市场平稳健康发展。
16项具体措施为：
● 稳定房地产开发贷款投放；
● 支持个人住房贷款合理需求；
● 稳定建筑企业信贷投放；
● 支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；
● 保持债券融资基本稳定；
● 保持信托等资管产品融资稳定；
● 支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；
● 鼓励金融机构提供配套融资支持；
● 做好房地产项目并购金融支持；
● 积极探索市场化支持方式；
● 鼓励依法自主协商延期还本付息；
● 切实保护延期贷款的个人征信权益；
● 延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；
● 阶段性优化房地产项目并购融资政策；
● 优化租房租赁信贷服务；
● 拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。
影响力：★★★★★
通知表示，支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。
该通知的发布，可以说是实打实的政策利好。之后，从各个层面上，也听到令人振奋的消息。
2023年1月9日，深圳住建局官微转载了住房和城乡建设部部长倪虹日前接受了新华社记者采访文。
文中再次提到，大力支持刚性和改善性住房需求。毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策，提振市场信心。对购买第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率该降的，都要降下来。
对购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。
对购买三套以上住房，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。
● 关键词八：保交楼
事件：
2022年，据新华社消息，中共中央政治局7月28日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作等工作。
会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
影响力：★★★★★
2022年，保交楼是全国楼市一个重要的政策着力点。
2022年9月，针对保交楼问题，住房和城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军在会上表示，已会同财政部、人民银行等有关部门出台了专门措施，以政策性银行专项借款的方式，支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付。
2022年10月，中国人民银行发布《人民银行党委、外汇局党组认真传达学习党的二十大精神》。文中表示，10月24日，人民银行党委、外汇局党组召开扩大会议。会议提出，加强部门协作，维护股市、债市、楼市健康发展。更好满足居民的刚性和改善性住房需求，加大力度助推“保交楼、稳民生”工作。
2022年11月，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。会议中表示，用好民营企业债券融资支持工具支持民营房企发债融资。完善保交楼专项借款新增配套融资的法律保障、监管政策支持等，推动“保交楼”工作加快落实，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
● 关键词九：卖房一年内再买房退个税
事件：2022年9月30日，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（以下简称公告）。
公告表示，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
影响力：★★★★
该政策对于有置换需求的业主来说是利好政策，尤其对于不满5年（唯一）但是已满3年限售期的深圳置换需求业主来说，是个巨大的利好，卖出的不满5年的房子个税，将在重新买房后退回，例如以个税1%计算，可以省下至少几万元。
关键词十：房屋租赁参考价格
事件：2022年10月28日，深圳市房地产和城市建设发展研究中心发布《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》。
租赁参考价格盖范围：
深圳市小区租赁参考价格覆盖全市范围内（不含深汕合作区）3786个商品住房楼盘、215个商务公寓楼盘以及318个统建楼楼盘。未纳入本次租赁参考价格覆盖范围的小区租金可参照同地段同类型同品质楼盘的租赁参考价格确定。
影响力：★★★
作为房屋租赁参考价格，对于未来深圳市民租房有着重要的参考价值，值得一提的是，不仅有商品房楼盘，还有商务公寓和统建楼的租金价格，更贴合深圳市民实际情况。
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