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2022年南山降价小区排行榜,最高降幅达41%

深圳房客会 发布时间:2023.01.31 10:00:47
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去年上半年,深圳房价基本已经跌回2020年初,甚至一些热门小区成交价已经跌回2019年底,到了下半年,很多僵持了将近2年的业主再也坚持不住,急于脱手,一些热门小区和户型卖出了近3年来历史成交最低价,有的业主甚至明知亏本也要卖,相比去年上半年,去年下半年一些热门小区的成交价再下跌约10%-20%左右。


根据过往我们统计成交数据,整理了2022年南山区降幅最大热门小区排行榜,供大家参考。


01 观海台


降价幅度排名:第1位,降价幅度:41%


南二外海德学区“第一梯队”小区,相比海德三宝另外两个小区,住家更安静,居住体验更好,价格也因此一路水涨船高。


82平2房,2021年2月份成交达1940万,去年8月一套西北向中低层,最终以1150万成交,相比于去年成交价,跌幅高达41%,不过之前最高价成交那套本身南向楼王栋,条件优越。


02 漾日湾畔


降价幅度排名:第2位,降价幅度:38.4%


同样是海德三宝之一。距离学校最近的小区,也是这一点,深受许多家长的喜爱,不过也同样没抗住指导价政策的压力,之前因为学w优势,涨幅太高,整体报价与指导价相差太多,导致现在多数户型均跌幅明显。


70平-77平2房,漾日湾畔主流成交户型,跌得最多,2021年年初,最高成交在1600万,而去年12月份以后成交均在1000万左右,最低一套成交价985万,降幅达38.4%。


84平大2房,可以改做2+1房,这户型在小区本就不多,放盘少,成交不算活跃,近一年来最高成交还是在2021年11月份,那时市场已经低迷了大半年,成交价在1250万,不过成交价下跌趋势没有就此打住,去年12月成交价跌至1080万,成交单价12.9万/平,跌破13万/平,成交单价突破历史新低。


03 诺德国际


降价幅度排名:第3位,降价幅度:35.9%


南山第一“妖盘”诺德国际,占据前海自贸区地段,带片区内唯一名x双学w,少有的刚需花园大社区。然而,在指导价政策和SFL事件出台后,小区所有户型成交价一路走低,一些之前热卖户型均已跌至指导价附近。


66平2房,2020年前海成交最热的刚需户型之一,当初成交价稳步上升,2021年初成交价达1115万。如今成交已跌至指导价附近,今年1月初,连续成交的两套66平,高楼层东南向,成交价均跌至715万左右,与指导价仅差15万左右,相比高峰期,成交跌幅高达35.9%。


80平3房,成交活跃度比较不错,在2020年底,成交价也曾达1280万。而如今成交已跌至指导价附近,去年12月初,一套82平3房,中间楼层东南向,成交价为900万,与指导价仅差36万,相比高峰期成交,跌幅为29.7%。


04 中海阳光玫瑰园


降价幅度排名:第4位,降价幅度:34.9%


地处大南山脚下,周边有泛海城市商业体,步行7分钟左右可到5号南延线荔湾站,同时也是当年SFL概念盘之一,2020年之前刚需户型成交一直不错,后来受到多重调控施压,成交价降幅明显,如今刚需户型均已接近指导价成交。


51平2房,2020年底成交曾达830万,如今该户型放盘和成交价都在指导价附近,去年10月成交一套低楼层51平2房,成交价在540万左右,与指导价相差不到5万,算下来,该户型最高跌幅达34.9%。


48平2房,2021年1月成交曾高达752万,去年下半年成交已跌回指导价附近,去年12月,一套48平2房,中层南向,接近指导价成交,成交价为520万,最高跌幅30.9%。


80平3房,2020年底成交价在1125万左右,如今该户型同样跌回指导价附近,今年年初,一套80平3房,高层东南向,成交价在860万,与指导价相差不到13万,相比高峰期成交,跌幅为24%。


05 山语海


降价幅度排名:第5位,降价幅度:34%


因“前海概念”、小区楼龄新、低容积率、珍稀景观等多重加分因素,曾经一段时间山语海小区成为南山涨幅最猛的“妖盘”,现如今却成为了前海最难卖的二手次新盘,指导价出台后,将近两年的时间,小区成交寥寥,成交已跌破指导价。


88平3房,2021年1月成交高达1342万,目前一套低层同户型挂盘900万,价格还可以谈,指导价有机会成交,不过自去年11月下调价格后,迟迟未能成交,相比高峰期成交,跌幅达34%。


92平3房,去年11月底成交了一套,成交价在800万,低于指导价30万左右,要知道在2020年11月,该户型成交价在1206万,相比高峰期成交,跌幅达33.7%。


06 海怡东方花园


降价幅度排名:第6位,降价幅度:33.5%


得益于南外高新名x学区和科技园优质的地理位置,在调控以前,小区内小户型成交一直比较活跃。


77平2房,高峰期成交价接近1500万左右,如今,成交价跌破千万,去年12月一套高楼层成交价在950万,算下来,最高跌幅达33.5%。


07 阳光带海滨城二期


降价幅度排名:第7位,降价幅度:32.7%


南外高新名x学w刚需上车盘,主打刚需户型,2、3房的占比很高,基本选择这个小区的都是冲着学w来的,2-3房的成交相对更加活跃。


116平3房,高峰期成交价高达2200万,而在去年12月,一套中高层西南向成交价跌至1480万,最高跌幅达32.7%。


08 华润城润府一期


降价幅度排名:第8位,降价幅度:32%


深圳超级“网红盘”华润城,掌握着楼市流量密码,优质学w+核心地段,华润品牌开发商背书,自出生以来,创造过多次“日光”神话。


在深圳楼市,毫不夸张地说,华润城是顶流般的存在,虽然单价不是最高,但从华润城一期到五期,一共给华润贡献了上百亿的销售额。


现在进入二手房市场的有华润城一期、二期和三期,经历了将近2年楼市的持续低迷,一些热门户型已经跌到指导价了。


华润城一期,89平3房,户型得房率高,2021年1月成交曾高达1898万,成交均价突破20万/平,去年12月份,一套中间楼层西南向成交跌至1290万,相比高峰期成交,跌幅达32%。


09 太古城南区


降价幅度排名:第9位,降价幅度:31.6%


太古城南,是深圳湾唯一主打小户型的刚需小区,以41-88平小户型为主,指导价出台前,优越的地段以及学w的加持吸引了大批投资客进驻,成交价也是一路高涨,伴随近两年楼市调控的打压,刚需房产金融属性大幅降低,很多投资客纷纷抛盘,挂盘量增加,成交又少,如今着急卖的业主只能降价卖房。


52平2房,2021年初成交价达1050万,现如今,一套同户型,中高层西南向,报价718万仍在挂盘,相比高峰期成交,跌幅为31.6%。


10  绿海湾


降价幅度排名:第10位,降价幅度:30%


位于网红豪宅片区深圳湾,片区内单证平层产品非常抢手,市场上行期经常出现“一房难求”的情况,而片区内双证产品占比也不少,这类产品的畅销程度远不如单证,在价格上,同个小区,单证户型的价格基本都要比双证多出千万以上。绿海湾同样如此,加上面临市场供大于求,成交量价急剧下跌,深圳湾一些小区的双证户型已经跌破指导价成交。


162平双证5房,在2020年12月成交价曾达到2600万,而在去年,同样一套162平5房,南向,业主急卖,价格下调至指导价,挂盘1个半月后,在去年12月左右,这套房低于指导价300万成交,成交总价在1820万左右,单价仅11万/平。相比高峰期成交,跌幅高达30%。


11 澳城花园二期


降价幅度排名:第11位,降价幅度:29.8%


89平4房,有四种户型格局,A、B、C、D户型,这四种户型赠送率都非常高,套内实际面积在95-120平不等,可以轻松做到正规四房,客厅近40平非常大气,住家舒适度很高,而传统的正规4房户型起码要160平以上才能做到,搞不好还得双证,足以见得澳城该户型有多优秀,自然放在市场上是非常抢手的,在指导价调控前,89平的4房成交价基本都在2200万以上了,而且很少放卖的,有放盘的很快被抢。


89平4房,D户型跌幅明显,高峰期时此户型成交价达2350万,不过,在去年9月,一套西南向同户型成交价在1650万,相比高峰期成交,跌幅达29.8%。


12  滨海之窗


降价幅度排名:第12位,降价幅度:29.11%


同样海德三宝之一,受益于南二外海德学w,在市场上行期成交一路走高。


103-107平3房,该户型在小区内成交十分活跃,2021年1月,105平3房成交价高达1975万,后来受到楼市多重调控,成交一路走低,成交量急剧下滑,去年9月,同户型3房成交价跌至1380万,相比高峰期成交,跌幅达30.1%。


13 华润城润府三期


降价幅度排名:第13位,降价幅度:28.8%


150平3房,市场高峰期时成交总价曾达到3288万,成交单价接近22万/平,现如今该户型成交也慢慢接近指导价,去年9月,这个户型成交价跌至2340万,与指导价仅差20万左右,算下来,最高跌幅达28.8%。


14 松坪村三期


降价幅度排名:第14位,降价幅度:28.8%


小区主打小户型,是科技园刚需上车次新盘,成交一直比较活跃,在指导价出台后小区降幅趋势明显。


49平2房,2021年均价在10-11万/平左右,最高成交价达565万,去年12月一套同户型,中间楼层,成交跌至402万,跌幅达28.8%。


15 佳兆业前海广场


降价幅度排名:第15位,降价幅度:28.6%


扛起小区成交量的基本都是刚需户型,在户型、小区品质上前海广场都是前海这一带不错的小区,就是学w差了点,同时离地铁远,小区在2020年初时成交均价就已经接近10万/平,在2020年底成交均价有达15万/平以上,不过受到近两年楼市调控,价格也已经降下来了,目前成交均价约11万/平。


86-87平3房,在2020年年底,一套低楼层成交价都已经达到1345万,如今高楼层南向成交价已经跌破千万,去年11月,一套高楼层南向86平3房,成交价在960万,相比高峰期成交,跌幅达28.6%。


16 华润城润府二期


降价幅度排名:第16位,降价幅度:28%


89平2房,相比华润城润府一期,得房率低,实用面积更小,2021年1月成交总价高达1640万,成交均价直逼20万/平,现如今,该户型成交已跌至指导价附近,今年1月成交的一套中间楼层东南向,成交价在1180万,与指导价相差不到10万,最高跌幅为28%。


17 海印长城二期


降价幅度排名:第17位,降价幅度:27.1%


地处南山中心区,靠近后海总部基地、科技园片区,周边有海岸城商圈、海雅百货、茂业百货多个大型购物商场环绕,而且还带南二外集团学府中小学名x学w,属于南山第二梯队名x改善型花园大社区,周边配套成熟,吸引了很多家长,在市场上行期,成交价也是一路水涨船高。


75平2房,在2021年年初,成交价曾达1070万,不过在近两年的多重调控打压下,成交价一路走低,去年12月份成交一套高楼层75平2房,成交价已跌至780万,相比高峰期,跌幅达27.1%。


18 阳光里雅居


降价幅度排名:第18位,降价幅度:23.7%


楼市调控前,阳光里雅居是南山成交最热的刚需小区,超高赠送、11号线地铁口次新小区,周边海雅百货、茂业百货、海岸城等多个大型商场和商圈环绕,无论从户型、交通还是周边配套来看,非常适合首次置业刚需群体,很多买家都会选择该小区作为过渡。


成交最活跃的45平2房,在成交高峰期时,该户型成交单价直逼14万/平,成交总价高达625万,如今成交已回落至指导价,去年12月,一套45平2房,中间楼层西向,最终指导价477万成交,相比最高峰成交,跌幅为23.7%。


降价幅度最大的依旧是带名x学w的老小区,以及一些热门刚需小区也在这次调控中受挫严重,大多都跌回指导价,对于豪宅片区来说,双证户型降幅明显,有些成交指导价也很难兜住了。


大家看到的这些降幅明显的小区和户型都还是有成交的,其实,比降价更可怕的是失去流动性,在市场无底线降价,仍找不到人接盘,到现在依旧不知底在哪里,这样的小区里着急卖的业主应该才是最难受的吧,比如山语海的部分户型都还不知道什么价格是底。


回望深圳房价的高光时刻,再看当下楼市的落寞,不少人都会心生感慨,但随着新的一年到来,房地产“换思路,开新局”,从跌落中慢慢趋于正常,这才符合目前深圳楼市的正常态势。


从积极的角度来看,在深圳这种人口流入比较多的一线城市,房价应该长期看稳,当下的楼市不能说是友好,但至少给一部分有真正居住需求的人上车的机会。


最近,又有部分业主的价格没有疫情之前好谈了,而且临近新年很多笋盘业主都已经撤盘了,与其梦想房价的涨跌,不如按照自身的需求择取上车的良机,发现价格合适的笋盘,大家不妨多多关注一下。


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