前海涨价了？

前海一新盘开始动工了，预计今年年中入市！

它就是招商一湾臻邸（原招商前海玺），也就是去年深圳第二波土拍中，招商以51.29亿+22000㎡配建面积拿下的 T102-0410宗地，限价10.7万/㎡。

项目预计推售98-116-150㎡3-4房的户型。

去年前海祭出“8字头”单价，这才过不久，就涨价了？

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前海真的涨价了吗？

之前推出的天健悦湾府和颐城臻湾悦，最低价都是8字头。

一时之间，宝安和龙华的新盘开始发愁了。

招商一湾臻邸的限价提高，是否意味着前海新盘涨价了呢？

咖姐认为，不一定。

其一，限价限的是新盘入市的均价，难以推出楼盘的最低价和最高价。

其二，该盘在地理位置上属于前湾片区，与悦湾府和臻湾悦所在的桂湾片区，还有一定的距离。

招商一湾臻邸离得较近的新盘是龙光前海天境花园。

这个2021年初8个小时卖光的新盘，开盘均价11.2万/㎡，单价区间10.2-12.1万/㎡，总价1153万起。

招商一湾臻邸的限价相比之下，还是较低的。

具体的价格，还要等备案入市之后，才能看到价格区间。现在距离年中还有几个月的时间，这段时间要让二手市场量价重新涨起来，办法是有的，但不就违背房地产调控向稳的初衷了吗？

所以说，几乎不可能。

要想卖得好，招商一湾臻邸的价格不得不“往低走”。

为什么？

02

前海住着不得劲？

去年前海新盘祭出“8字头”也挽救不了“日光”神话，主要的原因就是，前海的一二手倒挂并没有此前那么明显了。

这和前海整体的配套还没完全落地也有关系。

就拿招商一湾臻邸的配套来说，项目在听海大道和前湾二路的交汇处，最近的地铁站距离400米左右，是9/5号线的前湾站。

驾车出行的话，也较为便利，从项目出发前往周边核心片区的时间分别是：

海上世界广场（深圳湾）：9.6km，20mins

科兴科技园（科苑）：8.3km，21mins

海岸城购物中心（后海）：6.3km，18mins

壹方城（宝中）：4.5km，15mins

Cocopark（福田中心区）：20.2km，28mins

项目周边较大型的商业配套，驾车1.8公里左右能到达万象前海，周边的居住氛围较弱，生活配套商业尚不足。

教育资源方面，现在项目在赤湾学校初中部的学区范围内。

当金融属性降低时，居住属性的劣势随即凸显。

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最佳户型竟是它！

再来看看的项目详情。

网传资料显示，项目用地面积 24272.38㎡，计容建面 119350㎡，其中住宅建面110000㎡，商业建面4000㎡，公共配套规划有一所12班幼儿园、社区菜市场、小型垃圾转运站，容积率为4.92，配建机动车停车位1150个。

从网传的平面图来看，项目规划建设7栋楼体，为5栋是住宅+2栋是租赁房。

根据@阿sir查房 爆料的数据来看，1栋由1单元租赁房（30F）+2单元住宅（39F）+3单元租赁房（44F）组成。3栋4个单元都是住宅（30-31F）。

除了1栋2单元是3梯5户外，其他的住宅楼都是2梯4户，项目的户型使用率普遍有80%。

98㎡做3房2卫户型，阳台连接卧室更大地扩展视野，户型方正。

 98㎡3房2卫户型

116㎡4房2卫户型做横厅，每个房间厕所都往外拓做整面窗户，南北通透，进门右手边就是厕所，跟进后疫情时代的需求，户型整体方正，动静分离。如果不需要那么多房间，还可以把书房和卧室打通做阔绰3房。

 116㎡4房2卫户型

150㎡4房2卫户型比116㎡多了进门玄光和储物间，少了主卧衣帽间，空间对应地放大。性价比方面，还是116㎡比较高。

150㎡4房2卫户型

你觉得招商一湾臻邸能卖得好吗？