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谢逸枫:房价止跌!前2月全国房地产企稳修复加速

谢逸枫 发布时间:2023.03.15 13:44:42
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文/谢逸枫


当前全国房地产正在逐渐复苏回暖,最为可见的是房地产的各项指标发生积极的变化,房价、商品住宅销售额出现止跌上涨,呈现市场升温好转、逐步企稳的迹象,但是房地产市场总体没有明显的起色。


一组国家统计部门的2023年前2月全国房地产数据显示,投资额、施工面积、新开工面积、土地购置面积与购置金额、商品房销售面积与销售金额、房企到位资金八项指标跌幅大幅度收窄,说明全国房地产市场修复加速。


前2月房地产开发投资额由去年最高跌幅10%回落到下降5.7%,收窄4.3%,实现大逆转。其中住宅投资额下降4.6%,按照目前房地产市场复苏的节奏,楼市政策放松、落实的速度看,二季度实现正增长的可能性加大。


背后的根本原因是前2月全国商品房与住宅的施工面积、新开工面积、竣工面积的跌幅大幅度收窄到个位数,分别下降4.4%、9.4%。而房企的土地购置面积与购置金额的跌幅大幅度收窄,出现投资升温的现象。


房地产市场的区域分化严重。由于经济、产业、人口、资金、资源的越来越集中大中城市,地区、城市群、城市、区之间的分化最为明显。加上楼市政策放松力度不同,东北地区前2月实现销售增长2.6%、东部地区实现销售额增长2.1%。


前2月全国商品房销售面积跌幅下降3.6%、住宅销售跌幅下降0.6%,而商品房销售金额跌幅下降0.1%的跌幅收窄到零点一,商品住宅销售额增长3.5%,预示着房地产市场企稳、复苏加快的信号。


商品住宅销售面积的升温、住宅销售额的由负转正增长,最根本的原因是疫情特殊时期抑制了部分需求,现在获得集中释放。其次是去年以来的系列政策放松,还有后面的住房需求刺激政策,叠加效应。


再次是房企积极主动的加大商品住房供应量,调整营销、推广、销售策略,价格的调整成为销售回升的杀手锏。最后是惯性的小阳春因素,季节性的购买集中放量。其他的因素是不排除网签、产品结构性。


房企到位资金跌幅下降15.2%,由去年的最高跌幅25.9%回落到2023年前2月15.2%,收窄10.7%,可谓是非常的不容易。房企到位资金的好转,与销售成交的升温、融资的好转、市场的信心增强有关。


最值得关注意的是2023年前2月全国的国房景气指数、商品房竣工面积、住宅竣工面积、商品住宅销售额、房价的止跌反弹,意味着楼市触底反弹越来越明显。相信,2023年楼市小阳春再现。


判断房地产市场复苏的指标,国房景气指数终于止跌反弹,意味着房地产市场最寒冷、最低迷的时刻已经过去。2023年2月国房景气指数为94.67,比1月94.45,提高0.21,正式结束连跌13个月。


商品房、住宅竣工面积止跌上涨,完成触底反弹。前2月全国房屋竣工面积1.3178亿平方米,增长8.0%。其中住宅竣工面积9782万平方米,增长9.7%。主要原因是房屋交付加快、房企资金好转、融资不断输血。


商品住宅销售额止跌上涨,完成触底反弹。2023年前2月全国商品住宅销售额增长3.5%,结束连跌12个月。住宅销售额出现同比的小幅上行,却是高于2020年、2022年同期。随着政策的持续加码,市场有逐渐企稳的迹象。


全国房价止跌上涨,平均单价重新回到万元区间,完成触底上涨。2023年前2月全国商品房平均价10208元,环比(上月10050元)上升158元,上涨1.54%。同比(2022年前2月9844元)上升364元,上涨3.56%,结束连跌12个月。


释放出全国楼市指标触底反弹,市场企稳加固、基本面修复加速的强烈信号。预计2023年一、二季度全国房地产市场部分指标将率先止跌转正增长,实现见底复苏,正式结束下行周期,迎来新一轮房地产平稳周期。


商品房待售面积创2018年以来历史最高,达到6.5528亿平方米,同比增长14.9%。其中住宅待售面积3.2699亿平方米,同比增长15.5%,办公楼4717万平方米,同比增长21.0%,商业营业面积1.3935亿平方米,同比增长12.1%。


目前市场上囤着大量没有卖出去的商品房,主要是房贷处于低位、政策放松与市场复苏缓慢、逾期交房与债务违约的负影响、信心没有完全恢复。严重积压着房企的资金,影响资金链、供应链、信用、新开工、交房等系列问题。


全国商品房待售面积在2015年创历史最高,2016年开始逐渐下降,到2020年下降到4.9850亿平方米。历年数据显示,2013年4.9295亿平方米、2014年6.2169亿平方米、2015年7.1853亿平方米。


2016年6.9539亿平方米、2017年5.8923亿平方米。2018年5.2414亿平方米、2019年4.9821亿平方米、2020年4.9850亿平方米、2021年5.1023亿平方米、2022年5.6366亿平方米,2022年回到5亿平方米以上。


如何化解巨大的商品房库存量,关系到房企生死存亡、土地市场复苏、交房等一系列问题。最好的办法就是棚改货币化安置、购买商品房转公租房、保租房,同时取消全部楼市限制城市,税费、利率、首付三低重回2008年、2014年。


值得注意的是金融16条措施、三支利箭利好政策落实缓慢,三道红线与房地产贷款集中值的过渡期没有落实到位,影响房企的融资、债务、交房、拿地、新开工,同时影响到市场信心恢复,楼市复苏回暖的节奏。


决定市场趋势的关键就是政策。笔者15年前就说过的政策决定房地产市场趋势,短期看政策,中期看政策,长期看政策。不管是短期的限制措施,还是房住不炒,长效机制,是决定房地产走势的关键。


房地产市场短期波动不稳,长期平稳上涨。因为房地产业涉及到57个相关产业,影响到民生、金融、经济、财政、税收等。房地产的稳定发展,是短中期政策的目标,这就是房地产业最特殊的地方。


过去15年,笔者一直强调房地产业趋势的一个逻辑与核心思想,就是房地产走势的决定因素,短期看政策、中期看政策、长期看政策。因为房地产市场是政策市,决定着住房、土地、货币的供应、供需、价格。


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