楼市的新形势，政策的新选择

NO. 1｜壹

进入3月份，市场有一些变化：

一是，部分热点城市二手房市场回升态势放缓；

二是，二手房挂牌量在迅速攀升；

这其中，有限售到期的挂牌，有换房的挂牌，也有“套现”的挂牌。挂牌多，并不一定是坏事。若挂牌是为了改善、换房，这是楼市健康的标志，比如2015年-2016年，深圳等热点城市二手房挂牌量很大，但基本是换房的，市场（新房、二手房）循环很快，可谓交投两旺。

但当下的二手房供应端，有一点儿异化。换房的确实有，但是出现了肠梗阻，供需不匹配，要么“换不动”、要么是“换不起”，循环不畅。另外，套现离场的，也有很多，比如低价挂牌出售，这是个新现象，它导致供应端形成了堰塞湖，对楼市预期和价格企稳并不利。

图：广州二手住房挂牌量迅速走高数据来源：广州贝壳研究院

三是，新房市场，来访、认购或下行。

珠三角部分城市，最近一周来访量下降8%-15%，认购量下降15%-30%。近期，尽管有开发商收回折扣的传言，但从成交来看，除中心区供应稀缺的新盘，全市来看，只有降价的，才能卖得动。也就是，只有购房者看到，买到的房子比周边同类盘（含二手盘）价格低，才会出手。

数据来源：wind

NO. 2｜贰

春节后，地产企稳有三股力量：被疫情阻碍的刚性需求，换房需求，预期好转带动的需求。现在看，似乎不能太乐观，被疫情阻碍的刚性需求，2月份势头挺不错，但3月份以来显得后劲不足；换房需求，本来被寄予厚望，但刚需的动力不足，“卖一买一”的换房循环不畅。

再来看预期。春节后预期也在好转，潜在购房需求很多，但能够转化为现实购买需求的（比如“下定金”）并不多。究其原因，一方面，市场预期企稳的态势不扎实；另一方面，支付能力还是不足。

图：广州二手住房“带看转成交”的比例数据来源：广州贝壳研究院

表现在，二手房看房的挺多，但交易周期并未缩短；新房降价才能走量。所谓二手房业主“收回折扣“，甚至调高挂牌价，基本是不靠谱的。能成交的，还是真愿意降价的二手房源。

2月份，上海、深圳低价位二手房（200-400万）占据交易的主导，这是刚需“上车盘”。进入3月份以后，尽管换房的有所增加，但刚需上车盘仍占据绝对比例。低价盘的主力地位，一方面说明刚需选择在市场企稳时入市，另一方面，多数居民的收入，只能支撑这样的房价。

新房也是同样的逻辑！

从成交区域看，热点城市外围新盘，仍旧呈现“降价走量”的态势，去化也不错。这说明，只要价格能明显下降，就能带动销售。也意味着，新市民、无房户，都想买房，但对于房价比较敏感。切实地感受到了低价、降价，特别是比周边二手房价低，就会释放出需求。

即便是换房，也如此。尽管“卖一买一”降低了首付门槛，但其首付和月供的压力还是不小。特别是，上一轮回升周期，“老破小”涨得少，要换到心仪的房子，首付和月供压力还是很大。这就是为何，2月份居民中长期贷款只增加了863亿，比春节假期的1月少了1000多亿，而且呈现持续下行的态势。

很简单，要计算首付和月供的承载力，不敢贸然承接债务买房。总的来说，市场预期确实是好转了，但很多停留在心理层面，转化为进场买房的难度有点大。总之，就当前的有效购买力看，确实是在历史超低位企稳回升了，但要托起楼市这个庞然大物，还是太单薄了。

NO. 3｜叁

住房需求潜力大，无疑是好消息，但供需不匹配导致的“断层”，是当下楼市面临的最大问题。也就是，供应不适应需求、需求拉不动供给，导致维持地产“高位平衡”的难度越来越大。

但同时，各地的政策仍旧倾向于短期化、碎片化。比如，供地投鼠忌器，担心流拍并迎合开发商。中心区新盘以高端改善为主，近几年无论疫情起落，均获得市场青睐，去化尚好。

开发商有“补库存”的需求，地方就供应中心区低密度的好地块，即便是苏州这样的城市，也不例外。各方迫切需要市场回暖，各路媒体也顺应此意，努力宣传个别楼盘热销盛景，甚至以个别渲染整体，妄图复制过去的图景，即极力让各方都看好市场，那么市场就会好起来。

需要重视的是，由于刚需动力有限和改善循环不畅，春节后的需求修复，或者小阳春，其周期可能比较短。我们更需要重视，需求的“断层”、供需不匹配。其背后的原因，则是居民不愿意加杠杆的情绪和首付支付能力不足的现状，导致有效的购买力难以支撑楼市的体量。

而当下楼市的高位体量，则是在过去若干年加杠杆情绪高昂、支付能力较强的双重支撑下实现的。因此，未来的政策选择，若继续在需求端发力的话，包括热点城市退出限购或松绑杠杆限制（比如“认贷不认房”），其边际效应是有限的，激活的只能是高收入人群的购买力。

这是我们认识当前楼市的关键。

NO. 4｜肆

继续在需求端刺激的话，楼市越来越两重天、越来越断层。中心区楼盘改善化、高端化，去化良好，貌似市场不错。但相对于庞大的楼市体量，这个品类“小众化”了，体量越来越小。

新房供应主力，在城市外围；而需求主力，是新市民、年轻人，无房户和换房者。由于供需不匹配，整体市场不断陷入“降价-卖房-再降价”的循环。政策要告别碎片化、短期化，走向系统化。策略是，大体量资金入市，收购贬值的资产包（土地、项目、股权甚至是企业），并转化为销售型的人才房、共有产权房、安居房，并向无房户、年轻人和新市民低价配售。

配合上述策略，建议面向无房户、年轻人和新市民，投放按揭普惠贷款，利率低至2%-3%。在资金端，由于风险偏好降低、资产越来越荒，居民和企业“内卷存款”，当前各类金融机构负债端资金体量大，投放压力大，利率在快速下行，信贷紧缩趋势明显（从CPI和PPI的走势可见一斑）。

而硅谷银行破产的案例殷鉴眼前！

当前，存量资产的流动性在下降，价值在慢慢损耗过程中。上面的策略，其目的就是稳定存量资产价值，从而稳定市场预期，纠偏需求萎缩，信贷紧缩的。同时，直面问题并开新局，创造需求的新生力量，将3-4亿的无房户、年轻人和新市民，以较低门槛纳入到商品经济和商品房市场。

大笔资金进入，才能带动私募股权基金、“三支箭”的其他资金进场，从而创造出盘活存量资产的增量资金。新生力量卷入到商品房经济中，创造出巨大的新增需求，能够带动和盘活存量需求。这样，整个行业和市场良性循环，从土地到新房，再到存量房，才能真正启动。