谢逸枫：开发商降价卖房为何要被处罚？

文/谢逸枫

针对“苏州某市两项目降价7折卖房被罚”一事，引起市场强烈的关注、讨论。

最令人很不理解的是开发商降价卖房为何要被处罚，为什么开发商自我割肉降价卖房会是扰乱房地产市场秩序？是不是看不懂吧。

笔者认为，房地产市场供需关系变化最好的信号，就是价格。如果价格都被管制住了，还叫什么市场经济，还怎么去判断市场供需关系是否合理。

按照民法典、供求关系原则，房企能降价，能涨价。因为曾有地方政府回应说，商品房价格由市场供求关系决定，况且符合民法典的规定。

武汉市住房保障和房管局于2022年9月16日回复一开发商的楼盘降房价称，关于房屋价格的问题，商品房价格由市场供求关系决定，由开发企业根据市场情况自主定价，具体房屋价格由双方通过合同约定。

根据《中华人民共和国民法典》相关规定，商品房买卖属于平等市场主体之间的经济合同法律关系范畴，应按照合同约定的争议处理途径解决争议。

根据5月5日苏州某市住建局一则通报文件显示，由于两项目销售过程中，擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素。

所以，对于上述项目暂时关闭网签，待整改结束后予以开通（待整改结束后予已开通），并已将其不良行为计入年度诚信档案。

事实上，地方政府限制楼盘降价的情况并非个例。

笔者统计出，出台房价“限跌令”的城市主要以三四线城市为主。2021年以来超过20座城市出台房价“限跌令”，限制商品房成交价格下跌幅度，稳房价、稳预期。

已出台房价“限跌令”，包括山东菏泽、湖南岳阳、云南昆明、河北唐山、辽宁沈阳、江苏江阴、湖南株洲、河北张家口、湖北鄂州 、江苏徐州 、江苏泰州。

还有安徽安庆、浙江湖州、湖南永州、湖北孝感、江苏扬中、江苏南通、山东聊城、广东惠州、湖南张家界、陕西汉中、福建平潭综合实验区、广西桂林。

另外是云南大理、深圳龙岗区、广东广州、江苏昆山。截止到2023年5月10，共有27市（县）出台房价“限跌令”政策，包括一线城市的广州、深圳龙岗区。

笔者认为，特殊时期，开发商降价卖房为正常的销售手段，若在合理范围内无可厚非。因为没有一部法律明确规定说，禁止或不允许开发商降价卖房。

地方政府通过行政手段管制市场价格，限制房企大幅降价，尽管是为了稳定房价、稳定购房者预期，却是违反市场经济规律，违反民法典的。

笔者认为，楼盘房子的价格定价权究竟谁说了算，各地政府公布的楼盘房价“限价令”、“限跌令”政策，说明楼盘房子的价格定价权不是市场说了算。

也不是开发商说了算，更不是购房者说了算，是地方政府说了算。降价卖房被处罚一事， 透露出房价“跌停板”的决定权在地方政府手上。

笔者认为，如此令人窒息的操作，让房企去库存变得缓慢，影响销售回款与保项目交房的计划进程。严重的话，影响房企项目资金链安全、公司的经营稳定。

最可怕的是因库存积压，销售回款的缺乏，融资受限，必须警惕引起险情房企（债务爆雷）二次爆雷，还有是要防止房企保命的计划恐落空。

“一刀切”的限价管控政策，使得房企陷入进退两难的尴尬局面，加上融资端的资金无法快速传导到市场端，让房企资金链恢复平稳变得雪上加霜。

笔者认为，房价“限价令”、“限跌令”政策，特殊的时期，绝对不是良药，是毒药。房企都爆雷了，将要破产清盘，还不允许降价卖房，这是不让活吧。

用行政命令的指导方式来管制楼盘房子的价格定价权，显然是不符合民法典的。是典型的违反市场经济规律，破坏房地产市场供需关系的。

为什么不限地价，却要限房价。土地招拍挂是高价得地，放到楼盘价格的定价权却不是市场说了算，怎么让市场、开发商、购房者信服。

笔者认为，对于险情、债务到期、资金紧张的房企项目，开发商打75折至8折卖房，肯定是着急清盘变现，回笼资金去还债务，或者做别的项目保交楼。

按理地方政府应该支持，可以促进去清盘去库存，房企加快销售回款。又可以增加地方财税收入，况且对于国家支持首套与改善的购房者是好事情。

笔者认为，房价新一轮下跌几率为零。市场回调并未超出预期，预计之后走势将保持平稳，不会比去年更差，此前对行业造成负面影响的众多因素已基本消失。

房地产市场若再次出现明显下行的迹象，国家、地方应该会有些区域政策出台维持平稳趋势，预计不会再一降到底，会是逐渐恢复到平稳发展的走势。