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宝安最全买房清单!41盘在售+20盘待售,价格最低回到3字头

娟子评房 发布时间:2023.10.17 08:40:39
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宝安一面紧接南山前海,一面是深圳的西大门,优越的地理位置和区域利好造就了宝中房子卖出“豪宅价”的地位,以及大家争相买入的置业的“网红区”。


从近几年宝安片区入市的新盘来看,只要位置不是太差,在楼市火热的时期多数项目能成为“网红盘”,即便是在楼市下行周期,依然能好买过“原关外”其它区。


目前,宝安有哪些房子在卖?哪些房将售?可能是很多置业者关心的问题,本文着重介绍宝安目前的新盘情况。


(我们近期将陆续统计整理各片区在售、将售楼盘,为将要买房的网友一站式提供各区的楼盘汇总参考,希望对你有用!)


楼市调整期,宝安区依然抗打


一个区域的冷或热,从土拍就能看得出来!


今年,宝安仅出让2宗住宅用地,一宗是3月31日出让的宝安沙井A301-0602宗地,此宗地吸引了6家房企参拍,最终以摇号的方式,由招商幸运拿下。


另一宗地是8月2日出让的宝中A001-0212宗地(深圳首宗采用竞“现房销售面积”宅地),地块在开拍前一天,吸引了21家房企报名参与竞价,报价直接封顶至34.06亿,最终中铁以34.06亿元+竞配35520平“现房销售面积“摇号获得。


在当下市场环境下,房企都有着不小的去化压力,这么多房企仍参与争夺“现房销售”的宅地,足以说明开发商对宝安房地产市场的信心。


这份信心的支撑基础是什么?


首当其冲的是区位宝安地处深圳西部,是广深港澳科技创新走廊和深中产业拓展走廊交汇点,也是深圳建设中国特色社会主义先行示范区和社会主义现代化强国城市范例的重大举措中“西协”战略主要承载区。


片区交通四通八达,境内汇集了海陆空铁立体交通网络,深中通道、穗莞深城际铁路、大铲湾码头、机场东综合交通枢纽等重大基础设施实现了其与周边城市“点对点”的高效衔接以及与全球资源的紧密联动。


宝安的产业链条也深嵌全球,是大湾区的成果转化中心、中场产业集群中心和产业能级辐射中心。


宝安的交通布局(具体以最新为准)


其次是经济。今年上半年,宝安全区实现GDP(地区生产总值)2422.56亿元,总量稳居全市第三,同比增长10.5%在全市6个全年GDP超两千亿的大区中排名第一,十大行业增速均超过全市平均水平,充分彰显了宝安经济的韧性与活力。



以及未来可预期的发展。根据“十四五”规划,及国土空间分区规划(2021-2035年)文件显示,宝安的定位是“世界级先进制造城、国际化湾区滨海城、高品质民生幸福城”,将构建“一轴、四廊、五核、多节点”发展布局


规划显示,到“十四五”期末,基本建成社会主义现代化先行区先锋样板城区;地区生产总值 6000亿元左右,人均生产总值达到12万元;国家级高新技术企业达 7000 家以上……



以107 发展主轴,打造“滨海科技文化走廊”“深中产业拓展走廊 ”“松白路科技创新走廊”“茅洲河生态科技走廊”四大发展廊带。


打造“宝安中心区”“空铁门户区”“会展海洋城”“石岩科创城”“燕罗智造生态城”五大发展极核。对接国际建设标准,引领带动全区高品质发展。



从规划中可以发现,这些片区是接下来宝安重点发展的片区,也是宝安未来发展的增长极,核心发展区域也是片区未来最具有价值的区域。


供应大区,区域与楼盘都存在分化


当下的市场环境下,买房逻辑发生了很大的变化。


娟子经过统计片区在售新盘发现,卖得好的楼盘已经为大家形成了共识,地段(地铁、学校、商业)+品牌+产品是当下买房客认可基础,要想从众多楼盘中突围,开发商现在在打造产品上与前两年的思路需完全不同。


 约40余个住宅盘在售,今年无一项目开盘卖完


宝安今年到目前为止共有约30个新盘预售(包括公寓及人才房等),无一盘开盘全部卖完的,所以今年也是宝安库存积压最大的一年。


新盘价格在今年也有非常明显的下调,如宝中新盘向下突破到7字头;而沙井、松岗,有个别盘也正在向下突破到3字头


目前在售的住宅新盘,基本以今年推售的楼盘为主,另有部分是2022年及以前的入市的项目。(下表)


除了表里的项目外,宝安目前还有少量尾货在售,如越秀潮樾府、宏发悦云花园、兴围华府、卓越闽泰云奕府、榕江壹号院、领航城领誉华府、华丰前海湾二期、壹方玖誉等项目均剩余几十套房源



从目前在售的楼盘来看,2023年宝安卖得套数最多的新盘是新桥的鸿荣源珈誉府此项目今年3次推售,共备案2219套住宅,目前官网签售的套数是1412套,还剩下700多套,要知道此项目还有1128套房源上了第四季度入市计划,加上之前的,还有近1900套房源。


项目卖得还算好的原因主要是,一方面价格与周边形成价差(折后4字头);另一方面,大盘综合体(配套大型商业等),交通上项目直连地铁口等优势,成为买房客选择的上车盘。


但鸿荣源珈誉府未来还有大量的共有产权房上市,成为置业者顾虑因素;另外,大盘将意味着未来在二手市场想要出货的竞争压力更大,现在许多户数多的盘,上百套房源在售,有急出货的业主,会直接把价格拉低,像今年龙华的壹成中心在二手房市场就有这种情况。


同样位于新桥的万丰海岸城曾在2020-2021年占领“新桥网红盘“之位,项目有良好的地段及让人期待的学校,历经4次开盘,前2次开盘都数千人抢房的盛况,直到今年热度被盘更大、价更低的珈誉府接棒。


项目于今年2月份开盘推了566套房源,目前还有约186套房在售,在目前周边竞品新盘价一个比一个低的情况下,这批产品想要出货,可能还得拿出价格的诚意另外,此项目约100-188平的产品也将入市。


不过,鸿荣源珈誉府和万丰海岸城的竞争才刚刚开始



位于尖岗山的万科未来之光,2022年11月至今共四次推盘,推出994套住宅,目前卖了有600多套,算是宝安销售套数第二多的项目,项目户型建面约为74-98㎡,单价区间约7.8-9.4万/㎡。


这个项目推盘时间踩得比较准,所以卖得还不错,毕竟这个单价如果放在当下,一点优势都没有,这个价格在挤挤买南山、福田香太多了!


项目看起来是在宝安的豪宅区,但位置、配套和交通都一般,好在户型定位比较精准。



位于沙井的会展湾雍境花园今年3次开盘,共推1320套住宅,目前卖了约584套房,也算是宝安卖得不差的项目;项目主推67-110㎡2-3房,小面积的3房很有优势,300万出头就能上车。


目前还剩下约一半的房源在售,旁边是后拿地的会展湾雍境花园名邸共计1534户,其中商品住宅804户,保障性住房730户),预计明年入市


此项目周边以人才房和商业为主(会展中心和华发冰雪世界在附近),目前周边配套还有待时日;项目直连地铁12号线海上田园南站,出行很便利,但片区目前来看很难形成较好的居住氛围。


与会展湾雍境花园一路之隔的云海臻府5月份一次推出738套房源,单价4万/平起,到目前卖了约400套房左右。


值得一提的是,目前项目有少量的安居型商品房在申购,单价约2.42万/平;相比较这个价格一下觉得商品房4万不香了。



在今年宝安的开盘中,位于宝中的越秀瑞樾府被网友评为“年度宝中最差盘”!


项目主要由2栋32层的住宅单元,2梯5户设计;1栋31层的保障房单元组成。总户数585户,普通商品住房305户,占比52%,剩下为保租房。


被吐槽得最厉害的是项目户型门挨门的设计,109平户型设计的空间尺度不够,以及改善型产品豪宅化的定位不精准,在加上8.8万的价格,开盘至今卖约110套,应该算在宝中卖得差的楼盘了


越秀瑞樾府效果图


没想到的是,宝中还有2个2020年前入市的项目目前还没有卖完,一个是都市茗荟花园,一个是云玺锦庭,两个项目的地段都非常好。


都市茗荟花园当时倍受市场关注,曾传出要“喝茶”才能买到,没有想到现在还剩下多套房源,目前传都市茗荟花园2期将入市;如今,恐怕曾经10万+单价,以及不愁卖的勇气,连梁静茹也给不了。



位于碧海湾的京地海槭府,项目开盘推336套房,至今官网签售仅53套房;项目主推约55-105㎡2-4房单位,单价6.8万/平起,总价也较低。


项目邻近11号线碧海湾站A口,出行和周边的配套较方便;总占面约1.79万m²,总体建筑面积约18万平米,容积率达10;小区园林小绿化少,而且楼栋设计是一字排开。


项目的定位很刚需,但是相对来说,这个单价却并不刚需,这也可能是项目去化难的原因之一。


当位置还算好的盘都卖得不理想的情况下,像松岗、石岩的非片区中心项目今年就更难卖了。


在宝安,位于松岗的深铁璟城,从效果图来看,就很“震撼”。


项目位于地铁11号线终点站碧头站上盖,隔河就是东莞。


用地面积约33万平,总建筑面积约61万平方米,总规划户数约4000套(配建公共住房约2600套),容积率超低,整体仅1.57。


2022年6月开盘推了1243套房源,推的是77-151㎡2-4房,售价4.13万/平起,目前官网签售是401套房,这个盘好在是去年开盘才有这成绩;今年后,以此前的价格很难卖得动,买了可能也意味着站岗。



同样位于松岗的璟荟名庭,今年5月一次性推出了844套房源,目前仅卖百余套房;主力户型约为66-116㎡2-4房,单价区间约3.8-4.9万/㎡,总价区间约263-570万/套,算是很刚需的产品,但对于刚需置业者来说,璟荟名庭并不能满足于刚需买房的三件套(地铁、学校、商业),距离地铁站较远,通过地铁出行比较难


● 多个公寓项目销售多月去化不足1%


住宅至少还能走得动,不是特别差的盘,去化完也是时间长短的问题。


公寓就没那么幸运了,娟子统计了近3年的宝安的公寓销售情况,在12个项目中,仅2020年7月入市的仁恒新都荟大厦当时推出1236套房源,至今卖了有近600套左右,这得益于2020年火热的房地产市场


2022年入市的公寓就卖得差很多,如今年8月开盘的京基智农山海项目,推出344套公寓,目前仅售3套左右(官网签售数据)。


会展湾里岸广场项目,2022年6月推出139套房源,现仅签4套……其实细看数据,大家都好不到哪里去,许多项目的去化不足1%(下表)。



从去年下半年以来,一些项目的写字楼产品在大幅打折卖房,而目前的公寓市场也一样,长期的库存积压,将使得开发商的资金难以回收,最近,娟子也发现有个别公寓项目,与企业去建立合作,卖不出去就先租出去。


商务公寓因不限购不限贷,成为投资客的选择的对象,但公寓产品对地段的要求非常高,在福田、南山确实有卖得好,且升值的公寓,基本都是以高端公寓为主,如深圳湾1号、华润深圳湾项目就是非常典型的代表。


多盘待入市,有盘从10万+捂到8万+


接下来,宝安的住宅供应依然很充足。


10月10日,深圳规划和自然资源局发布最新的存量住宅用地清单显示,深圳存量住宅项目602个,而宝安区有84个项目(有重复),仅次于龙岗和龙华,是深圳房子的第三个供应大区。


娟子统计了宝安接下来待入市的新盘,大概20个项目(实际上不止)。


有好些比较特殊的项目,建设多年至今未入市,如御品峦山花园、盛意家园、泰华梧桐林居等项目,置业者历经了一轮又一轮的新盘,至今还不知道什么时候入市。


此外,泰禾深圳院子此前已开展示,后又停工了;项目因泰禾资金危机,入市时间也成谜;项目于2015年12月泰禾以57亿元拍得,楼面地价接近8万(7.99万元/㎡),至今仍是深圳单价地王。



来看一下部分待售项目情况:


中铁A001-0212拍地:


2023年8月2日,中铁以34.06亿元+竞配35520平“现房销售面积“竞得A001-0212宗地,宗地限售均价8.86万/平。


该地块北面是海韵学校、深航福利房深航假日名居,西面是大铲湾,南面是湾区产业投资大厦,东面为新安中学(集团)高中部。交通方面,距离5号线宝安站,以及建设中的15号线步行超过1公里。


此地块曾在2022年流拍过一次,后调规后进入拍卖,吸引了20余家房企参与;被网友称为互联网未来科技城的配套住宅。


都市茗荟2期:


曾被称为宝中的“网红盘”之一,最近又有网友在传2期要入市了,主推约86-120-143㎡产品。


项目曾在2020年以现售的方式入市,当时的均价约10.83万/平,然而时至今日,恐怕大家最关心的是价格


胤璇中心大厦:


鸿荣源胤璇中心大厦位于宝安区新安街道宝华路与海天路交界处,原为宝中A004-0175宗地,于2021年11月底出让,最终被鸿荣源以30.94亿的底价收入囊中。


项目限售均价8.55万/平,成为把宝中房价从10万+/平拉回8万+/平的新盘,也正因此,被大众所关注。


项目规划办公51687㎡、酒店47000㎡、住宅20000㎡、商业5000㎡汇集多种业态;据传仅约160套住宅可销售(具体以官方公示为准)


项目周边无论是交通、医疗及教育配套也都一应俱全,同时熙龙湾、壹方中心等多个成熟社区围绕,整体居住环境也非常好;但项目仅有一栋楼体,小区居住也不纯粹


  项目效果图


新世界松风明月2期:


位于松岗的松风明月花园2期还有约948套住宅,此项目邻近11号线、6号线松岗站


总建面约73万㎡,分两期开发,其中一期位于松岗河以北,主要规划居住产品;二期位于松岗河以南,除了居住产品外,还带有商业、幼儿园等。


项目首批2021年1月份入市,推416套房源,均价约5万/㎡,单价区间在4.7-5.3万/㎡。当时认筹名单按社保或个税缴纳时长入围,其中最高缴纳时长为510个月,即42.5年,有两批客户缴纳了510个月;最低缴纳时长为135个月,即11.25年。


如今热潮退却,是否还能持续之前的热卖?我们试目以待!



德懿府:


德懿府毗邻12号线怀德站,总建面约45.79万平,含9栋单体楼,是一个集高层住宅、保障房、公配于一体的大型高尚生活区;可售住宅+回迁房总共1436套,预计明年入市


项目是怀德城旧改的一部分,此旧改总占地面约200万㎡,规划部署包括总部基地及产业园、高端生活居住区、政府配套公共服务区在内的大型城市综合体,建筑面积高达1000万㎡。


目前周边配套一般,需要待项目全面建成后会相对便利。


拾悦城楠园:


10月12日,拾悦城楠园520套房源获批预售,户型建面约86-140㎡,备案均价约5.06万/㎡,单价区间在4.3-6.1万/㎡,总价区间在374-851万/套,预计10月21日开盘。


项目具体位于沙井街道壆岗社区,称得上是大沙井范围内的首批大城住区。

 

项目分3期开发,未来整体落成后,将形成约百万平米的大城生活,涵盖品质住宅、商业、办公、酒店、学校等多元业态于一体,但项目离地铁有一定的距离。


写在最后:


目前总体来看,宝安的价格还没有像坪山、光明那样,新盘一次比一次低,但现在这个势头也正在开始。


宝中此前许多盘预售价都是10万+,二手房房目前也是站在10万+,宝中的房价比前海还贵的支撑点可能在未来会站不住脚,目前宝中后面拿的地基本都在8字头,这意味着像此前预售未卖完的项目会更难卖。


深圳向西发展的态势短期还不会改变,宝安还会是刚需置业者的首选地,但宝安区域的分化也正在形成。


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