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近期,商办物业很受关注。比如,很多房企开发的地产项目,其中的商业铺位和办公楼3-5折售卖,有朋友咨询我,这么便宜,是否值得买;比如,很多公寓类产品沦为“营销赠品”了,有的“买一套住宅,直接送一套公寓”;比如,地方政府都在咨询,商办怎么“去库存”。
还有,近期不断有媒体披露,商办空置率很高。比如,一线城市甲级写字楼空置率在20%左右,三季度深圳甲级写字楼空置率达28.3%,二线城市空置率普遍在30%左右,部分超过40%。而且,商办供应量很大,各大城市商办去化周期60个月左右,有的10年也卖不完。
数据来源:戴德梁行
对于商办高空置率,或者去化难,首先想到的就是,实体经济收缩战线,对商办的需求减少了。因为,一般都会认为,商业办公是宏观经济晴雨表。而肉眼可见的是,一些办公楼需求大户,比如互联网、地产、金融、创投等,租赁写字楼出手不再那么阔绰,开始收缩退租。
在一线城市,比如互联网企业最集中的北京中关村和望京地区,深圳南山后海、科技园片区,广州的琶洲和智慧城片区,出现大量互联网企业撤离或搬到租金更低廉区域的现象。有支付能力的金主撤了,周边的商业、服务业消费也受影响,甚至导致这个片区的住房租金也跌了。
问题是,即便商办空置率很高,去化很难,但后续供应量还是很大。比如,一线城市中深圳写字楼空置率最高,今年三季度接近30%,每年的吸纳量(新租面积+扩租面积-退租面积)只有60万平方米左右,但深圳2023-2026年每年商办的供应量仍在150万平方米左右。
这到底是怎么回事?
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需求回落,消费疲弱,这当然是重要原因。但绝非是主要原因,因为据我了解,即便商办明显过剩了,但现在各地还在大规模规划新的商办集中区、新的CBD。以笔者所在的广州为例,除了“珠江新城-金融城-琶洲”这个沿珠江的核心CBD群外,各区都在规划自己的CBD。
比如,白云的白云新城,番禺的万博、黄埔的临港和知识城CBD、荔湾白鹅潭、海珠的创新湾和南沙国际金融岛等。截至今年10月份,广州在售公寓的去化周期超过26个月;包括商办在内的广义库存,消化周期超过了7年。显然,这已经超出了市场的需求量和消化量。
单单东部的黄埔区,未来10年内,就将要打造8大高端商圈;到2030年,全区要新建30个以上高端商业综合体、36个四星级以上(或相应标准)高端酒店、 63个社区商业中心、布局1400家品牌连锁便利店。而这些商业办公、公寓,将遍布海丝城、科学城和知识城。
图:黄埔区要开发三大新区或CBD
供应明显过剩,但依旧要开发,还要大规模开发,根源还是规划层面的问题,或者说城市运营模式的问题。过去,每一个要开发的区域,不管是产业新城、高铁新城、新的CBD或城市副中心等,地方政府都会规划商业、办公、公寓等,都要发展新能源、互联网、生物医药等产业。
甚至,都要引入世界500强。但是,能不能实现规划目标,先不管了。因为,抛出这一规划蓝图,就能让土地卖个好价钱,而宏伟的规划蓝图也成为地产营销的最佳手法。比如,我们去看楼盘,收楼小姐一般会告诉你,项目商办部分或周边会引入何等高大上的企业或产业。
有了这个营销话术,是不是增加了你买房的动力呢?
因此,这一规划直接的目的,就是吸引开发商抢地、购房者抢房,地价、房价扶摇直上。所以,也就不奇怪,为啥前几年那么多人投资商办和公寓。因为大家都认为,要打造高端的产业、引入高端的企业,商铺和写字楼还怕没人租吗?有产业、企业进驻,还怕公寓租不出去?
届时,租金不涨都难!
土地卖出高价、房子卖出高价,商办、公寓的规划任务已完成大半。至于商办和公寓能不能卖出去,对于地方政府(短期政绩)、开发商(销售业绩)已经没那么重要了。因为,规划溢价已体现在地价和房价上了。说白了,规划蓝图和商办公寓就是给地价房价“抬轿子”的。
甚至可以说,只要能抬高地价、房价,能把地卖出去,商办过剩、空置也不是什么大问题。或者说,空置就是在意料之中。所以,也就不奇怪,为啥空置率那么高,广义库存那么大,还有很多商办用地未开发,但还要规划、还要建。很简单,还需要规划、商办鼓吹的招商来卖地。
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当地产商资金紧张,率先甩卖的,并不是住宅,而是商办。笔者供职的老东家,2022年初老板一下子甩卖了账面150亿的商办公寓货值,折后收回50亿,打3折一点儿也不含糊。因为,没有谁比地产商更懂得,地方规划商办的背后逻辑,当这个逻辑坍塌了,跑起来,那是一个快。
笔者还认识一个开发商,他在某三四线城市拿了一块地,捆绑商办项目,并要求招商某某电商产业。后来,住宅卖完了,商办还空在那里。上面来检查,区政府着急了,老板不慌不忙地部署手下,连夜做了几块牌子(某某电商产业),挂在大楼门口,地产公司的人在里面呆了半天。
拍几张照片,一起搞定!
地方政府之所以规划那么多商办,主要是为了业绩。政绩KPI,除了GDP,就是产业招商和转型升级。短期内,能够实现“GDP+产业招商”业绩的,估计只有商办了。一方面,商办地产能快速实现GDP;另一方面,商办在短期内的楼宇经济很突出,统计在了产业贡献上。
至于未来能否招到商,是否露馅儿,不管那么多了,反正我的业绩完成了,甚至我已经高升了。而且,产业招商和转型目标,市级层面会层层分解到区里,每一个行政区的政绩目标,也是一样的。于是,大家都要搞招商,都要增长业绩,于是同质化竞争,每个区的商办都过剩。
楼市单边上涨的上半场,住宅销售旺盛创造供不应求场景,公寓也热销。于是,商办开始异化,诞生很多“假商办”——类住宅,包括酒店式公寓和公寓式办公。表面看,这是商业和办公,但有居住功能。总价低、不限购,开发商搞定公司注册,售后返租,吸引大批投资客。
而且,很多地方打着“退二进三”、产业转型幌子搞工改,都异化为住宅用途的孵化器或创新性用房、公寓等。过去,在“规划蓝图+营销噱头”加持下,商办热度维持了很多年,掩盖了供应过剩。住宅热销、资产涨价且可轻松抵押融资,使得开发商、投资者不在乎空置。
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当然,对这种“挂羊头、卖狗肉”,“真地产、假实业”,“真销售、假运营”的商办物业,管理层心里是清楚的。2017年前后,楼市非常火爆,仙及商办物业,市面上商办和真真假假的公寓大面积涌现,产业用地改造都在往这个方向转。一时间,“脱实向虚”似乎已经失控了。
表:2017年一线城市商办调控政策实施情况
为了控制这种乱象,一线城市都出台了政策。比如,都控制最小分割面积(不超过300或500平米),不能设置独立卫生间、厨房,不能有空调外挂,不能引入煤气,不能给个人提供贷款等。
2020年疫情后,广州等城市想要突破这个限制,但被叫停了。2022年底以来,尽管楼市政策不断松绑,各种限制性的政策不断退出,但对于商办、类住宅的限制,似乎并未松绑。很简单,“脱实向虚”的局面不能再恶化下去了,而且房地产供求关系发生了重大变化。
楼市进入下半场,不管是靠住宅热销推动,还是靠规划营销忽悠,旧的套路都玩不下去了。于是,商办、公寓大面积空置,真面目开始暴露。本来是用来“抬轿子”的,加上开发商资金链紧张,于是被清仓式甩卖,3-5折销售,“买住宅、送公寓”等等,就再正常不过了。
目前,深圳写字楼的租金、北京公寓的价格,都已经跌回到了12年前,这既是“去泡沫、去产能”的必然结果,也是“本来功能”(引入产业)未落地,一直在给房价、地价“抬轿子”的必然结果。未来,很多这类产品可能会面临“既卖不出去、也租不出去”的窘境。
即便商办限制政策退出,允许分割销售、允许贷款,但不可能有任何回升的可能。大家想一想,现在商品住宅营销有多卷,可谓“卷完价格卷赠送,卷完赠送卷ming校,卷完ming校卷地铁”,没有最卷,只有更卷。这种情况下,开发逻辑已破灭的商办、公寓,还有生存的可能吗?
说的直白点儿,未来这类物业,很大程度上就是一堆建筑垃圾。
近期,部分城市主政者,想着借保障性住房的机会,给这类物业去库存。说实话,我不同意这样做,因为这类物业可居住性比较差,配套设施无法落地。单纯为了去库存,就纳入住房保障体系,找韭菜接盘。不过,若能在宜居性上进行改造,补上住宅配套,也未尝不可。