深圳楼市能稳定下来吗？

01

近期，深圳开始真正救市了！

之所以说“真正”，是因为之前主要在地方权限内“小打小闹”，比如3月份深汕合作区退出限购，4月份退出二手房参考价和贷款评估价捆绑，7月份推出“双证合一”，8月启动“认房不认贷”（国家自上而下推），9月允许港澳人群购买非住宅，11月部分地块取消商品房限价。

这一次，则是真正祭出了所谓的“大招”：一是降低二套房首付比例，由原来的70%-80%统一下调至40%，鼓励改善型住房需求；二是取消“实际成交总价低于750（含本数）万元”的普通住房总价认定标准，鼓励高价二手房交易。可见，还是要通过交易循环来稳定市场。

单纯从政策看，深圳与国内其他城市相比没啥区别，不外乎就是两招：一是需求端开闸，促进有效需求进入市场；二是鼓励大家加杠杆。包括深圳在内，热点城市救楼市，一直瞄准的是有效购买力以及加杠杆。大家看今年以来深圳楼市纾困政策，基本是这两个方向。

从下面的图来看，近两年深圳商品房销售一直趴在地上，2022年和2023年二手住房月均交易套数分别仅相当于过去10年月均值的30%、40%。8月以来，尽管“认房不认贷”和持续降低按揭利率的重磅新政祭出，似乎也没多大效果，新房和二手房仍旧在历史最低位徘徊。

过去，深圳楼市弹性很足，一旦政策宽松，资金面给力，市场迅速泛起。因为，深圳是个最有创富吸引力的城市，富人搞资产配置，怀揣创业梦想的人，都会瞄准地产，而所谓的刚需、改善型需求，多数是被裹挟着入场。说白了，商品房市场主要还是要靠富人和杠杆。

这次也一样！

02

从数据来看，逻辑是自洽的！

下图显示，刚需购房（350万以下）占比不断下降，改善型需求（350-750万）的循环越来越转不动了，甚至有下降的趋势，而高端购房需求（750万以上）非常坚挺，合计占比超过了30%。特别是，2022年千万豪宅交易占比相比2016年翻了近三倍，特别是近3年可谓飞速上升。

过去十几年，楼市红红火火、经济突飞猛进，但貌似在突然之间就消停了。现在，不管是政府、企业，还是居民，杠杆率都很高，都在喊没钱。很多人问，钱都去哪里了？答案是：藏富于民间，或者说，藏富于有钱人。所以，才会有奢侈品市场热度高，楼市豪宅热卖。

9月初“认房不认贷”实施之后，深圳当月新房网签不涨反跌。有趣的是，1000万以下价格段占比出现下降，1000万及以上价格段却悄悄涨了。所以，就不奇怪，为啥深圳要把“实际成交总价低于750万元”的普通住房总价认定标准取消了，为啥要将第二套房首付比例。

显然，就是要激发有钱人的购买力，保持楼市的活跃度。从交易结构看，这几年最有效的购买力，就是富人的置业需求。但是，这部分需求占比最高也就30.5%，很难将深圳楼市稳定下来。

更关键的问题是，深圳高价住宅销售规模在下降：今年上半年，高收入人群购房意愿下降，总价大于750万的二手住房交易占比首次出现下降，为26.8%，相比2022年下降了3.7个百分点。

根据CRIC的统计，上半年全国重点城市总价在1000-3000万、3000-5000万的豪宅成交量分别增长了24%和4%，其中广州、杭州、上海、北京分别增长96%、63%、28%和15%。热点一二线城市，千万豪宅交易都在增长，但唯独深圳，这两个价位的豪宅分别下降26%和42%。

2023年上半年热度城市不同价位豪宅成交情况

说明什么问题，富人投资深圳楼市的热情不像以前那么旺盛了。有以下几个原因：

一是，深圳创造高收入的优势产业——地产、创投、金融、互联网等，从高景气位快速下降，增量购买力减弱；

二是，深圳千万豪宅，很大程度上是“房价急涨”的结果。很多人所言的到处都是千万豪宅（比如南山后海、深圳湾、宝安中心区、福田中心区、香蜜湖以及学qu房等），就是这个道理。房价急涨，是深圳创富氛围催生炒风的结果，当这种涨价预期没有了，投资需求也就褪去了；

三是，深圳人口结构较为年轻，中产人群积淀不够（即所谓的“腰”不够厚实），收入结构的“金字塔化”比较突出，拥有OLD MONEY的人占比少，能够支撑豪宅消费的持续性不足；

再往深了说，就是城市底蕴了。我们要思考的一个问题是，究竟要靠什么来坚定一个人长期持有不动产、做多不动产的信心，而不是一有风吹草动，就抛售。靠赚钱效应吗？显然不是！

03

深圳居民住房消费升级的潜力很大、欲望很强。但除了极少数人富豪，大部分居民需要把手上的房子卖出去，才能去改善、才能去消费豪宅。问题是，得有人接得住。我们看上面的数据，发现刚需不断被挤压（没能力上车），改善型需求从高位回落，有点力不从心。改善型的3-4房，多控制在70-90平米之间，为了控总价、越来越憋屈，这就是当下的状况。

对于深圳来讲，稳楼市的关键还是刚需和换房需求，这是由深圳的人口结构所决定的。2018到2021年，深圳常住人口住房自有率从34%下降至23%，商品住房自有率只有17%，全国最低，刚需的消费潜力还很大。这几年尽管刚需一直被挤压，但仍旧能占到25%-30%的水平。

数据来源：禾略研究院

过去十几年，深圳每年都会涌入十几万的学历人才，购房需求踊跃，近几年换房需求开始主导，但从2021年开始，改善型需求日益转不动了，占比已经持续两年下降。刚需和改善型需求才是房地产良性循环的关键。近年来，深圳商品房流通率下降，很大程度上是刚需和改善弱化。

说的直白点，就是刚需上不了车，改善需求无法实现，导致整个循环链条钝化。这个问题，其实在各个城市都存在，深圳表现的更加明显。不像其他城市，大多数深圳人没有初始不动产（比如房改房），就无法拥有“第一桶金”，也就无法参与和分享到后续楼市的红利。

后来，随着房价上涨、越来越高，绝大多数人群就与商品房市场没有关系了。当房价上涨明显、预期强烈时，加上深圳创业环境宽松、入户门槛较低，对各种创业活动在政策上较为宽容（比如2015年以后的各种金融创新），各路人马、资金涌入深圳，短期内房价上涨预期强烈，楼市一直红红火火，貌似需求源源不断，掩盖了供需错配和本地需求不足的矛盾。

但事实上，与本地人口主体结构越来越脱节的房地产市场繁荣，终究无法持续。当长效机制落地，国家在政策上更加重视“人-房-地-钱”的匹配，更加重视对资金实施穿透式监管，支撑前期繁荣的购买力褪去，而本地有购买力的需求又接不上，楼市就会出现更大幅度的下行。

04

观察中国楼市的宏观叙事，深圳是最好的“小切口”！深圳的问题，可以说是很多城市的缩影，只不过在深圳表现的更加突出。对于供需结构错配、需求断层的问题，深圳也不是不努力。

2020年10月份国家发布的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》，被称为是国家给深圳40周年的大礼包。在规划调整、土地供应、住房保障和人才住房方面，希望深圳攻坚克难、先行先试。过去几年，深圳在这几方面做的不错。

比如，深圳在2018年推出的二次房改方案，新增公共住房比例提至60%；比如，2021年2月推出全市3600多个小区二手房参考价，并与贷款评估价捆绑，在存量房管理、定向控杠杆上有首创精神；比如，“三限双竞+摇号”的卖地规则，控制了地价房价，还引导了市场预期。

而且，在一直被诟病的供地瓶颈上，现在也突破了。一批商办、产业用地调整为住宅用地，推进工业上楼。2020年以来住宅招拍挂用地成交面积，从之前的每年不足40万平米，增长到150万平米，翻了3倍，价格只有商品房六成左右的人才房销售，占到了新房销售的1/3。

照理说，土地供应也增加了，新房都在限价，低价的人才房、公租房、保租房也都在放量供应。大体量的、多元化的供应，刚好迎合一直都满足不了的深圳购房需求，市场应该呈现供需两旺的局面。但为何，近两年深圳商品房销售一直趴在地上，8月以来的重磅新政也没多大效果？

一个直观的原因就是，这些供给侧的改革来的太迟了，没有在爬坡期对楼市的需求进行对冲。当改革开始在“扭转供给机构、引导市场预期”上开始见效时，恰好与楼市长效机制落地形成叠加。最典型的是，人才房热卖对商品房需求的分流，“三竞双限”对房价预期的抑制。

更重要的原因是，政策端对深圳的长期宽容（希望深圳在创业、创新上能发挥带头作用），导致新自由主氛围浓厚，在房地产上更多“强调市场化，政府少干预”，这被认为是深圳过去成功经验的总结，甚至是深圳的鲜明标签。但在这顶大帽子下面，却是少数人合谋分食地产盛宴。

突出表现在旧改过程中，规划指标被突破（超高容积率）、少数人暴富，多数新市民和外来人口受损。当这个逻辑无法继续下去，对经济、财政造成巨大的冲击，反过来导致供给侧改革受阻，即修复供需结构错配、弥补需求断层的进程变得艰难，而楼市的稳定也扑朔迷离。