谢逸风：再探底！2024年楼市筑底趋势不变

文/谢逸枫

老汉在上月底就提出房地产市场探底之路未结束，已经见底的预判为时过早。政策效果预期不佳已成现实，调整期拉长，房地产市场再探底。意味着中国房地产市场已经见底、即将触底的梦想破碎，再探底才是主旋律，筑底的趋势不变。

销售进一步下降，筑底趋势不变。2023年11月、1月-11月第三方的房地产市场数据显示，22城、30城、100城商品房住宅销售成交、100城一二手住宅价格与100强房企销售面积及100强房企拿地金额、300城、22城土地成交面积下降。

短暂回升后，市场迅速降温，销售成交下降。中指数据显示，2023年11月22城成交量同环比均下降。一线城市环比小幅上涨1.23%，同比下23.59%。二三线城市同环比下降19.79%和18.01%。四线城市环比上涨2.78%，同比跌幅26.78%。

销售成交稳中有降，延续市场筑底行情。CRIC数据显示，2023年11月30城市商品住宅成交面积为1261万平方米，环比下降12%，同比微降3%。2023年前11月累计同比微增1.72%，增幅较上月持续收窄0.4%。

城市分化，一线城市下降，二三线城市降幅扩大。11月一线城市同环比分别为下降9%、下降12%。前11月累计同比降幅为1%。其中北京、上海成交同环比齐跌，延续上月降势，广州、深圳成交微升，与政策调整放松有关。

销售成交下降扩大。2023年1月-11月100城新建商品住宅销售面积同比下降约5%。2023年1月-10月，全国商品房销售面积9.3亿平方米，同比下降7.8%，商品房销售额9.7万亿元，同比下降4.9%。其中现房销售面积同比增长15.6%。

11月二三线城市成交环比回落，降幅超一线城市，市场分化严重。前11月累计同比保持正增长。目前佛山、东莞、珠海等湾区城市11月成交小幅回升，从累计同比来看，依然处于筑底阶段，购买力、市场预期尚未完全修复。

二手房市场持续回升，呈现企稳的趋势，比新房市场稳健。克而瑞数据显示，2023年11月17个重点城市二手房成交面积预计为682万平方米，环比增长4%，同比增长22%。前11月，二手房累计成交7718万平方米，累计同比增长32%。

新房价格收窄，不稳定。中指数据显示，2023年11月100城新建住宅平均价格为16203元/平方米，同比上涨0.08%，环比上涨0.05%，涨幅较10月收窄0.02%。38个城市环比上涨，43个城市环比下跌，19个城市持平。

二手房价格下降，跌幅扩大。2023年11月100城二手住宅平均价格为15400元/平方米，同比下跌3.21%，跌幅扩大0.33%。环比下跌0.56%，跌幅较10月扩大0.11%。除三亚外，其余99个城市均环比下跌。连续19个月环比下跌，连续5个月。

二手房市场均价连续9月下滑。诸葛找房数据显示，2023年11月100城二手住宅市场均价为15231元/平方米，环比下降0.62%，较上月跌幅扩大0.2%，同比下降2.86%。价格的恢复滞后于成交量，短期房价存在一定的下行压力。

11月一二三线城市房价集体下降。一线城市均价61385元/平方米，环比下降0.47%，同比上涨5.1%。二线城市均价18254元/平方米，环比下降0.79%，同比下跌4.34%。三四线城市均价9505元/平方米，环比下降0.45%，同比下跌4.12%。

销售增速持续下滑。克而瑞数据显示，2023年11月百强房企累计实现销售金额4285亿元，同比下降30.6%，环比下降3.4%。前11月百强房企累计实现销售金额55288亿元，同比下降15.5%。随着需求端、融资端政策的持续发力、信用增进，部房企销售有望逐步回暖。

房企销售降幅再扩大，拿地降幅有所收窄。中指数据显示，2023年1月-11月，100强房企销售总额为57379.0 亿元，同比下降14.7%，降幅相比上月扩大 1.6 %，销售额累计同比连续五个月下降。11月单月销售额同比下降 29.2%，单月销售额连续6个月下降。

央国企商品房销售表现较为强劲，民营房企销售下降。中指数据显示，2023年1月-11月，TOP50房企中，央国企销售额平均增长8.2%，稳健民企销售额平均下降6.8%，混合所有企业下降15.3%，出险民企下降48.0%。

房企拿地规模同比下降，民营房企拿不动地。中指数据显示，2023年1月-11 月，100强房企拿地总额10855亿元，拿地规模同比下降6.6%，降幅较上月收窄 3.4 %，连续两月收窄。强100门槛值为32亿元，较上年同期下降7亿元。

值得注意的是其中中海地产、保利发展、建发房产、华润置地、绿城中国、招商蛇口、中国铁建、万科、越秀地产、滨江集团位列2023年1月~11月权益拿地金额榜前10名，毫无疑问，国企、央企成为土地市场的主角。

这10家房企2023年1~11月拿地总额为5251亿元，占TOP100企业拿地总额的48%，接近一半。前10名的房企中，有7家是央企、国企，2家为混合所有制企业，仅1家为纯粹的民营房企。50家代表企业拿地总额同比增长36.9%，环比下滑。

50家代表企业前11月月拿地销售比均值为21.8%，较去年同期增长1.1%。拿地销售比内部分化明显，稳健型的央国企、城投类型房企的资金状况相对较好，拿地态度较为积极，拿地销售比20%-30%- 40%，央国企、城投类房企托底市场。

土地市场持续下行，成交下降。中指数据显示，2023年前11月，全国300城推出规划建面同比降20%，成交规划建面同比降27%。推出楼面均价同比涨1.8%，成交楼面均价同比涨7.5%，土地出让金同比降21%。

2023年1月-11月，全国300城住宅用地推出、成交面积同比分别下降21.5%、28.0%。22城来看，2023年1月-11月，供地计划完成率整体不足七成。2023年的土地市场，在2022年低位的前提下，进一步缩量。

重点22城优质地块成交量增加，央国企为拿地主力，拿地金额占比达50%，民企投资力度不足。至11月末，除北京、上海、深圳、宁波外，18城已取消土地最高限价。仅少量核心城市优质地块拍出高溢价，整体热度仍较低。

核心城市土地成交大降。中指数据显示，截止到11月30日22城共推出住宅用地规划建筑面积15326.26万平方米，同比下降25%。成交面积10459.37万平方米，同比下降41%。土地成交平均溢价率为6.26%；土地出让金同比降30%。

2023年1月-11月，上海斩获土地出让金1838.2亿元，已“傲视群城”。2022年上海卖地收入高达2839.5亿。第二名杭州1594.16亿出让金落袋，高出第三名的北京82亿。苏州、成都土地出让金也已破千亿，南京逼近千亿。

目前执行集中供地的重点22城中，已有18城取消地价上限，执行地价上限的仅剩北京、上海、深圳和宁波四城。四城之中，有少许松动。深圳11月16日挂牌的两块住宅用地中的龙华地块，仅限制了最高地价，取消了销售限价，意味着销售时灵活出价。