回头看2023年的深圳楼市，真是“跌”岩起伏中又夹杂着波澜不惊的一年。
从年初市场的微抬头，到5-9月份的下行，再到年末微有起色，这一年，一时想不到一个准确的词来描述。
好在最后的成交数据比2022年要好；2023年深圳一共卖了64389套房（新房+二手房），其中新房住宅31621套（同比减少8.2%），新房的销售稍逊于2022年；，二手房住宅32768套（同比增加51.0%）。
二手房成交比2022年好是因为深圳一系列的松绑政策大都是利好二手房市场的，如指导价取消，双证合一等；政策的调整，并没有对房价及市场的下行有力挽狂澜的作用。
新房预售方面，深圳去年预售58813套住宅，其中，宝安、龙岗、龙华、光明等是主力供应区域，宝安区预售11216套新房住宅，龙岗区预售10421套新房住宅，龙华区预售9709套新房住宅，光明区预售13200套新房住宅。
相比较于31621套的新房成交量，去年预售的住宅中，又有27192套房进入了库存。
2023年开盘的住宅新盘都卖得怎么样？
娟子统计了2023年开盘的近60个住宅盘的去化（以下所有数据仅供参考）。从整个入市的盘中本想选出10个热盘，但发现拼不挤。
2023年卖房最多的楼盘是宝安的鸿荣源珈誉府，卖了1661套房，不过也是推盘量最大的；其次是北站的超核中心润府，卖了1144套房，排第三的是深业云海湾，卖了906套房。
今年登记近3倍的盘，有光明的深房光明里项目，推337套房，1010批客入围；其次是老网红盘海德园A区，推237套房，664批客入围，入围积分52.5分。
分片区来看，2023年，整个深圳卖得最好的片区，依然是南山的前海，前海去年一共有5个盘开盘/推新，一共卖了2000多套住宅，去化90%以上的有3个。
● 南山（前海）共入市了14个新盘，除前海的项目外，去化都非常一般，仅绿景白石洲卖得好一点，卖了544套住宅，但整体的去化仍不足50%。
其它项目从数据上可以看得出来一言难尽，去化不到10%的盘就有3个项目，蛇口赤湾一项目目前仅看到2套去化（具体以实际为准）。
● 福田2023年有6个住宅新盘入市，海德园A区再次成为年度高光盘，开盘即售罄。
仅管福田的关注度依然较高，但整体来说，也不好卖，像金地环湾名苑，第一次批盘卖了207套，第二次仅卖了134套房，很明显，越接近年底越不好卖了。
● 罗湖基本处于无房可卖的状态，此前开盘的去化也一直不太好，2023年仅有京基的2个项目推盘，而且都位于莲塘。
● 宝安片区今年入市了14个住宅项目，大部分项目采用了分批推盘的方式。
卖得最好的是鸿荣源珈誉府，分3次推盘，推出2219套住宅，一共卖了1661套房，整体的去化约75%；
新安的越秀潮樾府，卖了365套房，整体去化约88%。
宝安去年的供应量也不小，位置好的项目依然比较受关注，但位置差的项目仍然卖得很艰难。
● 龙华片区今年入市的项目占比依然较高，有约20余个项目。
但也接近清一色的卖得不好，仅今年上半年入市的超核中心推出1218套房，卖出1144套房，去化率约94%。
10月份入市的众福雅苑183套房也全部售罄，成为龙华片区唯一一个今年开盘卖完的盘。
要说龙华片区的新盘有多难卖，看下表就一目了然了，多个盘的去化不足10%，甚至还有盘开盘几个月仅卖一套房。
● 光明的2023年，入市了14个项目，仅深房光明里推337套房，卖了326套房，去化96.7%，成为光明去年唯一的“网红盘”。
光明片区新房价格也是一次比一次低，算是开发商打骨折在卖盘的区，价格最低已经到了3.2万/平，尽管如此，多盘从成交来看依然非常不理想。
作为深圳的“郊区”，光明因产业及科学城等相关建设的优势，仍旧是刚需买房的首先考虑地，但光明过去一年，用数据告诉你，在光明房子也不能乱买了。
接下来，光明仍旧还有大量的新盘，加上还有许多保障性的住房，光明回到2020年那个热火烹油的时代，很难了！那一波上车的刚需客，可能要经历长时间的站岗。
● 龙岗2023年依然是供应大户，约20余个住宅项目入市，卖得好的都集中在上半年入市的项目。
如万科金域学府(二期)卖了329套房，去化率97.3%，成为龙岗过去一年卖得最好的项目，得益于项目旁边的学校。
另一个位于布吉的项目，招商臻城花园整体有74.9%的去化。
但大部分去化很慢，目前有7个项目的去化不足10%。
● 坪山今年入市的8个住宅盘中，可以说没有卖得好，只有谁更差，一眼望去，大家都一样差，开发商心里也估计平衡了一点。
深业山水东城花园2023年2月份开盘，卖了213套房，成为坪山新盘卖得最多的楼盘。
2023年新房市场让人印象深刻的不是卖得好或卖得差，而是“打折卖房”。
这一年，对于购房者来说真是幸福的一年，很明显，开发商开始更加注重产品的品质了，不仅如此，下半年打折基本是每个新盘的必要吸客动作，就是看谁打折更有吸引力，比谁更有性价比。
也因此，深圳新的新房价格阶梯形成。
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