以往买房，有多少预算，就看相应价格的区域；
如今买房，拿着预算，就敢看全深圳的房子。
这是中介彭畅总结的2023年客户画像。
“很正常，以前300万想买一套三房，除了龙岗基本没地方好挑了，客户心里也明白；现在光明、宝安，甚至罗湖一些配套不错的老小区，可能也能买得到。”
买房人的心态和足迹在变化，背后是深圳楼市的持续调整。
2021年，二手房成交均价8万/㎡
2023年，跌到6.5万/㎡
据乐有家研究中心监测，2023年，深圳的新房成交均价约为6万/㎡，同比微跌1.6%。
跟新房均价平稳的表现相比，二手房的价格波动剧烈得多。
过去4年（2019-2023），深圳二手住宅的成交均价从6.2万/㎡一路攀升到2021年的高峰8万/㎡，如今回落至6.5万/㎡，较2022年降了12%，比2021年跌了22%。
二手房价回到2019年，部分热点片区房价一年跌幅超25%，部分热销楼盘房价一年跌20%。
乐有家营销总裁贺玲用“以价换量”来概括去年的二手房市场。
去年深圳二手住宅过户约3.28万套，同比上涨51%，终于走出2022年“历史最低点”的阴霾，99%的片区成交量上涨，涨幅超100%的片区有6个。
相比2022年过户量超500套的片区只有4个，2023年增加到21个。
与此同时，2023年50.3%的房源成交价低于参考价，这个数据在2022年是19.7%，2021年是5%。
二手房成交TOP30的热点片区，价格同比都在跌。
跌幅最大的是罗湖翠竹片区，23.5%；
其次是布吉，23.3%；
第三名是新安，21.2%。
业主们也不再抱有幻想。
乐有家网挂牌房源数据显示，2023年业主报价基本每个月都在下滑，年末与年初比跌幅6%。预计2024年挂牌价仍将维持下跌态势，挂牌价跌破7字头只是时间问题。
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二手房成交重回主导地位
预计今年占比或达58%-60%
在过去10年的深圳楼市里，二手房成交占据主导地位，2021年以前占比均超过58%，最高的2017年更是达到71%。
而随着深圳新房供应增加限价，以及二手房参考价等因素，2021、2022年一手房成交超越二手房，占比分别为56%和61%。
不过，就在2023年，深圳二手房成交再次超越新房，重回主导地位。
贺玲预计，今年深圳二手房成交占比或将重回2014年。“占比大概是58%-60%左右。”
做出这样的判断，他给出3点分析：
1、目前二手房成交均价下跌至6.5万/㎡，在市场上能淘到跟新房一样价格的二手房，而且地段可能更好。
2、二手房优势之一是现房，周边配套可能还不错，而大部分新房是期房，还需要等，存在一定的不确定性。
3、尽管2024年潜在入市的新房套数超过8万套，但挂牌的二手房源也有5万多套，客户可选性非常大，如果有业主紧急降价，二手房的性价比突显。
“以前愿意买新房的人，除了价格倒挂外，可能对新房有偏好。现在市场大浪淘沙，很多买房人对一二手房没有特定偏好，二手房有它的优势。”
买房决策周期拉长
有人3年看了70套房才下手
市场在持续调整，买房人也不急着下手。
“2023年乐有家从带看到成交的平均看房套数是13.2套，2021年是8.9套，2022年是11.3套。这个数据我记得非常清楚。”贺玲说。
如果说，楼市火热时，买房人的决策甚至可以用“冲动”来形容，如今，买房人的态度则是谨慎谨慎再谨慎。
据@深圳买房计划 了解，一位买房人从2021年起通过乐有家先后看了70套房子，其间也曾有看中并签约，却在签约后后悔，赔了违约金，足以看出他的谨慎。
2023年，他看了13套房，在2023年“五一”小长假后才做决定买了房。
是什么最终打动了他？
抗跌性。
贺玲表示，现在的买房人希望“既要买得便宜，又要买得抗跌”。
“客户会问我们同事，这套房有没有比小区上一套成交的便宜？便宜多少？小区抗不抗跌？”
不求能涨，只求跌得少，这似乎成为如今买房人的心态。
不过，买房人也不只看价格涨跌，据了解，他们目前对居住质量的重视程度也在提升。
对于2024年，乐有家的判断是谨慎乐观——调研结果给了他们信心。
在乐有家和深房中协、微博房产联合发起的《2024深圳市民置业计划调研》中，20%参与问卷调研的深圳市民对今年楼市的判断是成交量持平，51%认为成交量上涨，远高于看跌的28%。
而“进一步放开参考价”、“进一步降低购房门槛”成为深圳市民最期待放松的政策，占比分别为21%和20%。
“首套房首付降低至2成”以及“降低社保年限要求”同列第三，占比均为19%。
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