近期（1月份），龙华“巨无霸”旧改鸿荣源观城一期（1-4地块）和二期（8、11地块）共9个地块规划及平面图公布。
此9个地块总建面超190万平，共有住宅9674套住宅（保障性住房2506户）。从目前公示的地块来看，观城还有小半的地块的规划还未公示，由此可见，项目全建成后将可能超过万套住宅。
观城项目可以说是鸿荣源在龙华继壹成中心后的又一大巨无霸项目。项目开发建设用地面积379994.5平方米，计容积率建筑面积为2750960平方米（一期的总建面超300万平）。
根据开发商官网的规划，项目的主要功能为大型购物中心、5A办公、五星级酒店、星级影院、休闲文化街区、高档住宅、人才房、产业研发楼、生态产业园、教育、医疗、文体设施等；
项目规划位于观澜核心，集智慧服务、智慧生活、智慧购物、智慧校园、智慧制造、智慧科研等元素于一体，打造新兴产业基地。
来源：鸿荣源官网截图
项目目前已在建设中，今年预计会有首批产品入市。
从我们踩盘航拍的画面可以看到，小部分楼栋已出地面多层，部分地下室已快建好。
咚咚找房拍摄于2024年2月2日
先来看一下各地块的规划：
（一期）01地块：总建面约32万平，其中住宅约9.2万平，商业约3.3万平，办公约5.9万平，综合文化中心约1.6万平。
此地块住宅均为保障性住房，共1547户。
（一期）02地块（一期）：总建面约19万平，其中住宅约8.1万平，商业约1.9万平，共用停车库等地下建筑约7.5万平。
此地块共有760套住宅（无保障房），建面小于90平的有570户。
（一期）02地块（二期）：总建面约6.7万平，其中办公建面约5.25万平，商业建面9900平。
此地块无住宅。
（一期）03地块：
总建面约42.4万平，其中住宅约13.9万平，商业约8.2万平，办公约4.6万平。地下建筑约12.4万平。
此地块有1497套住宅，其中，小于90平的有1314套。
（一期）04地块：
总建面约34.5万平，其中住宅建面约10.9万平，商业建面约5.7万平，办公建面约4.4万平。
此地块有住宅1453户（保障房有735户）。
（二期）08地块（一期）：
此地块总建面约22.5万平，其中住宅约9.6万平。
住宅1566户（无保障房），小于90平的为1513户。
（二期）08地块（二期）：
总建面约7万平，其中住宅建面约6万平。
住宅1566户（无保障房），小于90平的为1513户。
（二期）08地块（三期）：
总建面约7.8万平，其中办公约6.3万平，商业6640平。
此地块无住宅。
（二期）11地块：
总建面约18.9万平，其中住宅约11.2万平。
此地块有住宅1285户（保障性住宅224户），其中小于90平有1061套。
总建面超300万平，龙华巨无霸旧改“观城一期”，鸿荣源开发
2023年1月，深圳市龙华区观湖街道观城第一期城市更新单元一期拆除范围实施主体确认公示。
更新单元拆除用地面积726468.7平方米，开发建设用地面积379994.5平方米，计容积率建筑面积为2750960平方米（一期的总建面超300万平）。其中一期拆除范围用地面积为391123.6平方米，一期开发建设用地面积为123412.4平方米，计容积率建筑面积为1128490平方米。
规划总容积2750810平方米，其中住宅1330120平方米（含公共租赁住房180810平方米、土地整备安置房10000平方米）；商业、办公及旅馆业建筑633970平方米，地下商业36200平方米，厂房329950平方米，产业研发用房130000平方米（含创新型产业用房15600平方米），产业配套用房187530平方米（含商业服务设施32690平方米，配套宿舍154840平方米），公共配套设施（含地下）103040平方米（含9班幼儿园建筑面积4500平方米、占地面积2700平方米，15班幼儿园2处。
从地块控制指标可以看出，有6块纯二类居住用地，7块商业用地+二类居住用地，2块新型产业用地和4块工业用地。
而不计容积的还有多块公园绿地，此外还有2块教育用地，一块占地3万多平的医疗卫生用地，一块占地3万多平的文体设施用地等，建成后，妥妥的一座大城。
据了解项目拟拆除范围内应落实用于城市基础设施、公共服务设施、政府公益性项目不少于324190㎡（含不少于33256㎡的教育设施用地，不少于28329㎡的综合医院用地，不少于2336㎡的社会福利设施用地及不少于99113㎡的绿地），贡献率达46%。
项目周边配套有待提升
项目所在的片区主要以住宅、工业厂房和宿舍为主，其中许多住宅的建筑结构比较老旧，工业厂房则主要从事传统的制造业。
虽然现状相对落后，但项目本身地理位置优越，位于区委、区政府中心所在的片区，周边有多条高速和有轨电车线路贯穿。
在交通方面，沈海高速和外环高速的便利连接，以及地铁4号线观澜站和龙华有轨电车的运营，都为居民出行提供了多样选择。同时，环观1路、河东村1路、澜苑路等多条公交线路也将出行变得更加便利。
此外，观澜未来3-5年内将超过20个旧改项目，综合体量将达到400万平方米。
多家知名房企，如佳华、深业、万科和鸿荣源等，已经相继进驻观澜，交通配套也在逐步完善。观澜的交通规划也在持续更新，为区域的发展注入了新的动力。
周边房价方面，区域内的新房供应相对较少，二手房挂牌大概在4-5w左右。
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