近日，深圳南山区城市更新和土地整备局《深圳市南山区城市更新实施办法（征求意见稿）》意见正在公开征求意见。
此次办法的制订背景为，南山区2019年9月出台的《深圳市南山区城市更新暂行办法》 （以下简称《暂行办法》）自施行以来，为我区城市更新工作开展提供了很好的指导。
2022年9月，《暂行办法》到期失效， 为进一步完善我区城市更新规范化管理，提升城市更新管理工作质量和水平，在原《深圳市南山区城市更新暂行办法》基础上，衔接《更新条例》等2019年9月后出台的城市更新相关政策新规定，同时，结合南山在城市更新工作实践中遇到的问题，在上级政策框架下，提出解决思路，以适应城市更新工作新要求，新环境。
值得一提的是，为优化、推动城市更新与产业升级协同发展，规范我区“工改工”拆除重建类城市更新工作流程，加强区“工改工”拆除重建类城市更新项目的产业监管。本次《实施办法》制定，将原《工改工指引》中部分条款融入到《实施办法》中，继续为我区“工改工”城市更新中产业监管提供指导。
此实施办法涉及到整个城市更新的各个阶段的流程，具体可查看官方原文。
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本次《实施办法》相较原《暂行办法》，主要修订变化如下：
1、新增原《工改工指引》的部分条款
本次《实施办法》制定，将原《工改工指引》部分条款融入到《实施办法》中，为我区的城市更新产业监管提供政策指导。
2、新增城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域内的历史遗留违法建筑物业权利人核实流程。
为落实《深圳经济特区城市更新条例》《市规划和自然资源局关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》《深圳市住房和建设局 深圳市规划和自然资源局关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》等规定，规范南山区拆除重建类城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实工作，本次实施办法新增城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域内的历史遗留违法建筑物业权利人核实流程，为相关工作开展提供规范性文件依据。
3、新增国有已出让土地上未办理不动产登记住宅建筑物物业权利人核实工作流程
在南山区开展城市更新工作中，关于因历史原因出现的国有已出让土地上未办理不动产登记住宅建筑物物业权利人核实，没有 现行实操政策，影响住宅类城市更新工作的推进。
本次《实施办法》中，参照城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域内的历史遗留违法建筑物业权利人核实流程，增加国有已出让土地上未办理不动产登记住宅建筑类物业权利人核实工作流程，为相关工作的开展提供政策依据。
4、新增物业权利人人数统计规则条款
为明确物业权利人及其统计规则，便于开展更新意愿核实、 行政调解和行政征收工作，根据《中华人民共和国民法典》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020 修正)》《深圳经济特区物业管理条例》《深圳经济特区城市更新条例》等有关规定，新增物业权利人人数统 计规则条款于《实施办法》中。
此外，新增监管资金核减条款，本次《实施办法》对部分市场主体监管资金核减的诉求，制定了相关条款，为监管资金核减提供政策依据。
新增回迁确认条款，便于实践中办理回迁确认工作。
除了以上修订之外，其它基本与前面施实的办法大同小异。
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明确区更新工作分工
南山区城市更新工作领导小组(以下简称区领导小组)负责领导全区城市更新工作,对城市更新工作的重大事项进行决策。区领导小组办公室设在南山区城市更新和土地整备局。
城市更新一般程序：
城市更新单元计划审批
计划申报主体在申报城市更新单元计划之前，应当组织开展更新改造现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作。
权力人数的计算
城市更新物业权利人人数按照建筑物专有部分的数量计算，原则上一个建筑物专有部分按一个物业权利人计算。
鼓励制造业企业利用自有物业开展更新改造
“工改工”城市更新应符合深圳市及南山区产业规划及产业发展方向的要求，鼓励制造业企业利用自有物业开展更新改造。
区产业监管部门审查产业发展专题研究报告完成后，如产业定位不符合要求、无产业升级必要性的，应向申报主体出具书面意见并说明理由；如确需进行升级改造，应向申报主体就产业准入类型、企业资源、企业安置责任等内容出具书面意见。
城市更新单元规划审批
主管部门在受理城市更新单元规划申报材料后5个工作日内对申报材料进行初审，材料内容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申请人并说明理由;符合要求的，主管部门根据实际情况征求区相关部门意见，各部门应在 5 个工作日内依据职能向主管部门反馈书面意见。
申报主体申请修改、调整已批城市更新单元规划的，须按有关规定程序办理。除因保障性住房、城市基础设施和公共服务设施建设外，城市更新单元规划自批准之日起两年内不得对其强制性内容进行修改。
“工改工”城市更新项目实行申报主体自行招 商和产业部门推荐企业相结合机制。
实施主体确认
城市更新单元规划经批准后，市场主体在主管部门的指导下，按照已批准的城市更新单元规划,制定更新单元的实施方案。
更新单元实施方案应当包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置方式、搬迁及建筑物拆除进度安排、监管措施等相关内容。市场主体应当 将其制定的更新单元实施方案及时报送主管部门备案。
用地审批
实施主体完成建筑物拆除和不动产权属注销登记后，应提交相关材料向主管部门申请建设用地审批。
主管部门应在受理申请之日起10个工作日内完成审查。经审查符合条件的,报区领导小组审议。经区领导小组审议通过后, 由区政府核发建设用地批复，主管部门应分别在项目现场及南山人民政府网站公开用地批复，并向实施主体核发《建设用地方案图》,审议结果报市规划和自然资源部门。
实施主体应自取得《建设用地方案图》后5 个工作日内申请办理贡献用地移交手续等。
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