谢逸枫：新一轮地方楼市宽松政策能否振兴低迷行情？

文/谢逸枫

为了楼市重返旺盛的小阳春，走出市场低迷行情，地方掀起楼市宽松政策“组合拳”一波小高潮。不可思议的是以价换量成主要趋势背景下，楼市热度上升，小阳春依然成色不足，政策效果有待于观察。

基于楼市小阳春未达预期，前期政策效果差，新一轮地方楼市宽松政策“组合拳”小高潮，能否振兴低迷行情，值得关注、期待。以2024年4月清明期间商品房住宅成交套数、面积来看，政策观察依然有待观察。

楼市销售端依然呈现出持续承压、弱复苏、低迷的态势。诸葛数据显示，清明假期期间，重点10城新建商品住宅成交1329套，日均成交443套。2023年清明假期仅有1天，按同周期总量与2022年同比看，今年新建商品住宅总成交量下降39.32%。

中指数据显示，由于去年清明假期仅有一天（4月5日，周三），主要与2022年同期进行比较，重点20城新房销售面积较2022年假期下降约三成。2024年清明假期期间（4月4日-4月6日），20个代表城市新房日均成交面积较2022年假期新房销售面积下降31%。

目前中国楼市政策有一个叠加、转化的过程，在利好政策释放首次、改善住房掀起足够多的背景下，房地产市场有望形成筑底、见底，指标逐步回升，销售边际逐渐好转，购房者入市信心与房价上涨预期升温，最终企稳复苏。

新一轮地方楼市宽松政策“组合拳”以取消首套住房商业住房贷款利率下限与降低贷款利率及降低首付比例和降低交易税费、房子以旧换新、住房公积金优化、落户引才、人才与二孩三孩家庭补贴（契税、房票、现金补贴）、优化限售年限、取消9070政策为主。

新一轮各地楼市政策优化方向，集中以降低了购房门槛、购房成本和交易成本及打通一二手房交易流通、优化供应结构为主，限购、限售、限贷等限制措施优化、契税与房票及现金补贴、以旧换新、取消房贷利率下限与降低首付及降低税费、公积金政策优化。

一是31座城市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。包括南昌、赣州、九江、新余、福州、济宁、青岛、烟台、南宁、湘潭、常德、岳阳、郑州、无锡、厦门、石家庄，加上广东15座城市（东莞、佛山、珠海、中山、惠州、汕头、江门、湛江、肇庆、阳江、清远、韶关、云浮、潮州、汕尾。

例如2024年4月3日起，福州阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。福州市五城区首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例由原不低于25%，调整为不低于20%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例由原不低于35%，调整为不低于30%。

取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，意味着首套房利率个人住房贷款不设下限，可以突破下限，即可以突破LPR-20。最新一期5年期以上LPR为3.95%，最低减20个基点，首套房贷利率可以达到3.75%，下限取消，未来利率下调的空间操作大。

房贷利率相对稳定，本月银行平均放款周期为22天，维持较快放款速度。贝壳数据显示，2024年3月百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为4.16%，均与上月持平。3月首套、二套主流房贷利率较2023年同期分别回落43BP和75BP。

二是33座城市实施房子以旧换新政策。截止2024年4月8日已经有34座城市。其中2022年3月濮阳，2023年5月-12月实施房子“以旧换新”的城市达到23个（1省2区20市），分别为新疆、江苏徐州市、湖北武汉江夏区、山东淄博市、江苏南京市、江苏南通市。

山东日照市、山东济南市、江苏扬州市、山东泰安市、山东青岛市、江苏连云港市、浙江宁波市、山东济宁市、浙江海宁市、浙江丽山市、广西玉林市、江苏太仓市、江苏盐城市、浙江绍兴市越城区、江苏苏州市、湖北武汉市、辽宁沈阳市。

2024年以来到4月8日实施房子“以旧换新”的城市达到个10个（2区10市），分别为浙江杭州市临平区、安徽亳州市、安徽宣城市、安徽阜阳市、江苏常熟市、河南郑州市、江苏海宁市、江苏无锡梁溪区、江苏启东市、宁夏银川市。

三是超过20座城市实施优化住房公积金政策。截至4月7日，2024年各地已出台公积金相关政策约70条，3月以来，哈尔滨、济南、烟台、鄂尔多斯、安庆、北京、广州、苏州、沈阳、银川、青岛、武汉、盐城、贵阳、宿州、湘潭、黔南州等多地出台住房公积金新政。

包括上调公积金贷款最高额度、优化多孩家庭公积金贷款额度、购房首付款可提取公积金、扩大使用范围等内容。例如提高公积金贷款额度（三孩等多孩家庭额外上浮20%）、取消户籍限制（北京、广州、银川、青岛、武汉）、扩大公积金使用范围（盐城、贵阳）。

2024年4月8日一天内，包括北京、广州、苏州、沈阳均出台了住房公积金政策（含征求意见稿）。例如北京拟对购买绿色建筑、装配式建筑的购房者上浮公积金贷款，最高可贷160万元。例如广州调高公积金贷款最高额度，一人申请贷款的最高额度调整至70万元。