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深圳城中村改造按下“加速键”!对楼市影响几何?

娟子评房 发布时间:2024.05.09 09:02:45
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深圳城中村总楼栋约31.9万栋,总套(间)约591.3万,总建筑面积约2.2亿平方米,占全市建筑总量比重超过40%,居住人口占全市实有人口约60%。


作为中国城中村的第一城,城中村的改造也牵动着许多深圳人。


5月7日,深圳印发了《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》(以下简称《实施意见》)。


此意见中,一大突破是“在拆除新建类城中村改造项目前期阶段,需经物业权利人三分之二以上同意”。


要知道,以前深圳城市更新最早要求“双百”,后降低为签约面积与签约人数达到双95%即可进行征收。


如今,《实施意见》这一比例已进一步降至大约67%,无疑将会大幅加快城中村拆除与重建的进程。


此外,《实施意见》还要求,将城中村改造与保障性住房建设相结合,根据城中村原居住人口结构和住房需求,合理配置一定规模的公共租赁住房和保障性租赁住房。


详情》》深圳出台城中村改造意见




据了解,去年以来,各大一线城市明显加快了城中村改造的步伐,据公开资料显示,深圳今年重点推进的城中村改造项目有22个,遍布各大区。


事实上,近来年,城中村旧改已成为深圳住房供应的主要途径。


城中村改造与棚改1.0的区别


2023年,国家《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》印发。很明显,政策强调的城中村改造的对象,主要是超大特大城市。


到去年12月,中央经济工作会议已将保障性住房建设、公共基础设施建设和城中村改造定位为推动房地产发展新模式的“三大工程”。


此轮更新,也被业内称之为棚改2.0。


根据《意见稿》,城中村改造分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类,具备条件的城中村实施拆除新建,不具备条件的城中村实施整治提升,介于两者之间的实施拆整结合。


对于拆除新建类项目,《意见稿》明确,划定拆除新建类城中村改造范围,鼓励实施区域统筹和成片开发,在城中村空间范围的基础上将周边低效用地一并纳入实施改造。



但这次的城中村改造与棚改1.0动机和目标不同。


棚改1.0的动机就是为了商品房去库存,拉动经济增长


本轮城中村改造的目的是增加保障房供应,偏向于保障民生。


譬如,深圳此次发布的实施意见》第七条重点提及了保障性住房。


大家可以看看原文,提到优先配置配售型保障性住房。鼓励以小户型为主单独设计、集中建设,并长期租赁用作保障性租赁住房。



另一方面,“棚改1.0”的方式是以货币化安置为主,以推倒重建为手段。


而此次“城中村”的还体现在以物业化安置为主,以微更新为手段


对于大城市来说,通过对城中村的改造,可以为中低收入群体提供住房,同时也拉动了投资,实现了经济和社会效益的双重提升。


我们可以看到,在2023年中央定调城中村改造后,多个超大特大城市加快推进城中村改造的步伐。


具体来看,上海今年预计启动不少于 15 个“城中村”改造项目,并计划分区域于2032 年底全部完成。


广州的变化更大,广州采用房票安置方案,在1月5日开出了广东省首张房票,作为荔湾区石围塘旧城征拆项目安置凭证。


而深圳,今年2月,深圳住建局表示:“全年拆除城中村用地1.1平方公里”等。


2023年至今,深圳出现多个旧改“失效”


在深圳,值得关注的还有2023年至今有多个旧改失效的情况。


主要是2019年3月,深圳城市更新单元计划有效期管理正式实施,从这以后,旧改项目的每一步都会面临被踢出计划的风险。


载止到目前,已有近20个项目被公告计划失效


宝安最多,有8个项目失效(2023年3个,2024年就有3个项目失效);看了一下,今年还有许多即将要到期失效的旧改项目。


截图:宝安城市更新土地整备局


主要原因是因为申报主体没推进,有的企业没有资金了,项目推不下去的,还不如及时止损。

 

不过目前我们也看到相关的部门,为了推进旧改的速度也在努力。


此前,深圳住建发了一个通知给各区城市更新局,要求严格执行全市统一的城市更新政策、标准及规则;简化意见征求环节,规范会议审批流程,加大提升介入力度;还要求提高主动服务意识,在符合规定的前提下,在项目计划、规划、用地、实施主体确认等方面开辟绿色通道。


加之这次的城中村改造实施意见的落地,直接将征收标准从95%降至67%,无疑会加快城中村改造的进程。


今年,几个10多年的项目有实质性的动作,如南山的南苑新村和盐田的海涛花园都启动了行政征收,均为片区的首例。


以前可能几个钉子户就可以把一个项目拖死,但现在行政介入后,有些旧改会快一步。


事实上,一般的城市更新项目周期都在5至8年,多的则10多年,甚至更长的时间。


需要一二级联动,所以更需要有耐心,有长期的资金,有稳定的预期和稳定的政策环境。


深圳旧改还能“博”吗?


近年来,“博旧改”一直在坊间存在。


买旧改房本身就是有“赌”的成份在里面,博旧改,不是天堂就是地狱。


大多数人买来博旧改是买城中村的小产房,这类房产在之前有市场是因为不需要名额,不受限购影响,所以吸引很多外地客或没有名额的人群买这类房产。(深圳限购放松后,这类物业的购买会进一步缩减)


但城中村这种小产房本身就是不被认可的产权,存在诸多风险。


信息不是很透明,很多时候都是靠传言、猜测、预期来推动。这种信息的不透明,让很多人对旧改/棚改的小区有很大的期待,觉得只要有一点风吹草动,就可能是改造的信号。


这几年也有一些老旧小区,因为棚改的消息,房价比拉得非常高,比如说南山的月亮湾花园,就是因为曾经传出棚改的消息,房价从5-6万/㎡飙升到12-13万/㎡,创造了深圳房价上涨的奇迹。但随着棚改的进展不顺,房价也一路下跌,到现在跌到了4.6万/㎡,跌幅高达64%!


这个盘是深圳一个非常有代表性的例子,它可以说是深圳楼市大起大落的亲历者,棚改+前海的概念+当时热火烹油的楼市行情的因素在里面。


像八卦岭的一些小区,当时也是因为学wei+棚改的预期,老破小小区也是涨到了12-13万/平。利好消失后,同样也有非常大的跌幅。


另外还要关注一个点,未来随着城中村改造政策和项目的加速推进,如加大保障房的供应,一定会对普通的商品房的价值有一定的冲击。


也会释放新的需求和资金,对核心区的房价会进一步推高,产品的分化也会较为明显。


城中村新政给深圳的影响:


截图:未来城视公众号


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