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我们来说一说,东莞镇街的楼市希望,到底在哪里?(下篇)

东莞房姐 发布时间:2024.05.13 09:58:49
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孙子兵法有云,“知胜之道”。


在纷繁复杂环境中,原本就是残酷的优胜劣态,要准确判断自身实力和处境,制定策略才能成功。


如今深陷泥潭的东莞镇街楼市,同样如此。


这就是为什么,房姐对各镇街楼市希望到底在哪里,作出了回答:我们来说一说,东莞镇街的楼市希望,到底在哪里?(上篇)


说好的镇街分析,要彻底。于是开启下篇,我们再次试图以史为鉴,继续尽可能还原楼市全貌,揭开当下各镇街的真相。






一场新房与二手极限的拉扯

新房要如何突出重围?


今天先开启解析的是常平、樟木头。


两者共同得益于铁路,早在九十年代,港澳台投资一直是推动其经济社会发展的重要力量。


地产,也同样的道理,香港开发商克隆港式楼盘的形式在此开天辟地,以辉煌的发展地产史走在了全市前端。


由此积年累月的商品房,便造就了海量的二手房,在当下新房与二手撕扯之中,来势汹汹,尤为激烈。


| 樟木头航拍,©️东莞房姐


拉开近5年以来的成交数据,能从其中看到来自二手的压制。


常平、樟木头长期稳立全市二手房的成交套数冠亚军,每年保持着约1000-3000套的成交量。


而且两个镇街几乎每年二手成交套数高于新房约两倍有余,占据着市场的主导权。



| 数据来源:合富研究院,仅供参考


我们还可以看到,这轮周期调整中二手的成交量平稳,新房起伏较大。


譬如2020疯狂的一年,常平翔龙天地、金地名京、碧桂园旗山·玖珑湾等,樟木头十畝芳华里、THE EMERALD星岸等一手项目,颇为热闹。


两个镇街新房以迅雷不及掩耳之势的速度完成快速去化,创出近年来新高。


而价格端,即使是全市场狂妄上扬的时期,常平的房价很难往上走,稳住2字头,都显得吃力。


故而,新房如此热闹,代价,是放价走量。



| 数据来源:合富研究院,仅供参考


但随后一手成交又大幅度回落,常平逐年减少,樟木头均未超过千户。


究其原因,土地供应端紧俏、旧改推进速度缓慢,区域内长久以来仅有单盘在售,或零散的供应量入市,新房供应并未成体系。


相反二手,两个镇街居住区集中,大型社区居住氛围浓厚,性价比高对刚需友好,回归真正的宜居属性,购房者能从容选择。


一手供应不成体系,二手地产表现成熟,直接瓜分了新房市场的蛋糕。



| 数据仅供参考


所以回到当下,宜居宜业,不缺房源,不缺购买力,几乎不存在泡沫和虚高,如何使常平和樟木头的地产价值再进一步拉升,一定是重要课题。


解题思路,不仅要丰富自身的供应,地产还需要升级换代。


由于开发较早,区域内较多老式设计的户型产品,想置换新一代人居,很可惜是没有选择的。


此时此刻,是需要注入更多新房力量,以让新房和二手供需平衡,构成健康的市场内外循环,由此既能吸引更多刚需客户,也能留得住高端客群。



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光环褪去

若没有大规划支撑,又如何解题?


再来谈谈东莞北面的镇街,石龙、石碣、茶山、高埗、石排、桥头、企石。


基本上,这里没有东莞临广、临深的优势。


但曾几何时,石碣、高埗、石龙逐一被划入城区片区,与一桥之隔的茶山,一度成为城区断供期间的刚需外溢首选之地。


而石排、桥头、企石一直不瘟不火,地产泡沫较少,当属房价最稳定镇街(就..就没怎么涨啊)。


| 数据来源:3月住建局网签,仅供参考


时间如白驹过隙,聚焦到当下:


大家可翻阅房姐每一年推送的文章,那些关于以上镇街的城市规划、发展纲要、供地计划、镇街定位等,在近年来发声较弱。


若无大规划、大动作支撑镇街的楼市格局,沉寂想打破,很难。


再加上,房价没有那么高不可攀的情况下,城区的意向置业者,已大胆拿着预算回归真正的主城区;遍地1字头的时代,石排、桥头、企石早已不是唯一的选择。



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当然,镇街情况多样,需要具体分析。


先来说——石龙。


这是东莞最小的镇,也是东莞第一个设立的镇,相比于躺平,石龙则更积极主动。


多项目可选,各个板块有章可循,各个新盘各司其职,项目姿态一度放低,官方积极开展“宜居石龙”购房节,入手门槛极度友好。


但实际上,石龙与惠州一桥之隔,刚需继续被价格打动,继续向外分流。


依轨道而兴的石龙,在近年的解题思路重点在于东莞站TOD是否能真正兑现,撬动片区发展,强化自身的难以替代性。






再来看与东莞站TOD同样有关联的茶山。


茶山,与东城手牵手,携手走过很多年;行政划分上,茶山却又属于松山湖片区。


所以,在茶山的精神领域内,同时吃到的,是城区及松山湖两个高光区域的红利,接收东城及松山湖的优质外溢客户。


可光环褪去,交通规划推进缓慢、楼市货量积压、商住用地供应戛然而止。


当下,只能停留在无解的循环。


问题来了,基本面很差吗?其实根本不差。这里有江景、有地铁、有土地,想要转动起来,必须找准自身定位,擦亮城市名片,才能被置业者铭记。




相比之下,石碣这颗“东江明珠”,手握电子名镇、英雄故里、供港蔬菜三张名片。


它从头到尾都没有做错什么。


在产业发展上,石碣作为全国首个电子产业名镇,积极推进工改工,每一亩土地都要精打细算,走在转型之路。


在新房方面,仍然保持着稳定的供应量,有标志性项目。


而导致成交量逐渐疲软的原因,除了有市场大环境的因素外,城区外溢客户减少,投资客的退潮,石碣的被动与局限性开始显露出来。


或许,挤出更多泡沫,逐渐回归居住属性,对于石碣而言也未尝不是另一楼市去化的出路。



| 数据来源:东莞住建局,仅供参考


再把目光转移到旁边的高埗。


长期以来,虽有华侨城天鹅堡、万科第五城、新世纪颐龙湾等为大社区项目,配套齐全,自成一体,但客户来源单一,基本以本地或城区外溢客户为主。


对于高埗而言,核心在于要摸索更多产业方向,吸引和留住更多人。




最后来看看石排、桥头、企石。


近年来,这三个镇街在楼市表现上默默无闻,曾经的热度已慢慢消散。


但好在石排和桥头于产业方面,有推进、有输出,在2024年第一季度,石排成交1宗、桥头成交2宗工业用地。


至于希望在哪?只能说,若未来仍然没有连片、成体系的城市发展支撑,这个问题暂时还是无解。



| 数据仅供参考


写在最后:


40余年前《今天》杂志创刊词里写道:“过去的已经过去,未来尚且遥远,对于我们这代人来说,今天,只有今天。”


40余年后的2024年,“今天”对我们来说,宛如贴面的双刃剑,冰冷又真实。


在大时代面前,光环褪去,每一镇街、每一位东莞人都是参与者,无人能独善其身。


当下的东莞依然拥有优秀的基本面,未来将会以镇街为单位,如果找不准问题,那么处处都是问题;谁能最先看清真相,梳理矛盾,自会有答案和出路,调动城市资源。


一步一个脚印,不轻言放弃,坚持下来,找准赛道,我们就事半功倍了。


最后,愿诸君,战胜周期,前路坦途。


东莞

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