来源：深圳淘房志
没有最低，只有更低！
香蜜湖的网红小区“侨香村”又破防了，二手房价格几乎全面跌破9字头。
主力户型约90㎡三房，最新成交价已经降到816万，折算单价9.03万/㎡。
这是继今年4月份该小区首次跌破“9”字头后，成交价底线又一次刷新！
更夸张的是，这两天中介朋友圈又爆出一套788万的笋盘，折合单价约8.5万/㎡！
来源：中介朋友圈
相比今年3-4月份，小区同户型成交普遍还能去到900万-1000万，也就短短两个月时间掉价100-200多万，跌幅达10%+。
按照这样的走势，破700万也不是没有可能！
从最高峰十四五万跌到现在九万多，侨香村的房价，我们看着它一路高涨又跌落神坛。
这套788万房源是否真实存在？
房价10年翻了十几倍
从每平14-15万跌到9万
跌幅达40%！
淘房君求证了香蜜湖的中介朋友，据他透露，只是看到网上同行在发，但暂时没有看到这个788万房源。
目前已知的房源， 比较笋的都要850万了，不排除有人以超低价“钓鱼”的可能。
侨香村，这个小区想必大家都不陌生；
它是福田千万总价成交最多的小区，同时也是深圳去年小区成交量的TOP1，每月能有近20套的成交。
这是什么概念呢？
几乎能抵得上个别板块的半年成交量，市场流通性可见一斑。
小区体量不小，总户数接近4000户，应该是香蜜湖这边最大的社区。
2011年入市，至今已有10来年楼龄，外立面看上去还算新。
因为是经济适用房，有10年的限售期，直到2022年才正式转红本流入市场。
不过，在此之前也有偷摸卖房的，据知情人士透露，小区主力户型90㎡的三房曾卖到1450万，折算单价接近16万/㎡。
若对比当时一手买入均价约9000元/㎡，房价已经翻了十来倍！
哪怕市场不景气的2022年，这里二手房成交依然火热，成交单价从11万+，一路冲到接近15万，一跃成为福田热门网红盘。
但从2022年下半年开始，随着二手房市场的整体下行趋势，也跟着一路走跌，成交单价普遍又回落到11万/m²上下。
到2023年底，中介在推侨香村一套建面约92.8㎡笋盘房源，业主报价950万，折合单价约10.23万/㎡；
原以为，这个价格已经是底部，不曾想到了今年5月，最低成交单价跌到了9.02万/㎡，而且已有很多低于900万的成交。
对比高峰期14-15万元/m²的成交价，跌幅高达40%！
每平米暴跌5万多，这两年大胆抄底的人，都被挂在了半山腰上。
侨香村还会跌吗？
侨香村能火起来，一方面因为没有指导价限制，可以正常首付贷款，还有很大的操作空间。
另一方面，它的价格还是有优势的，相比周边中旅国际公馆、香域中央等豪宅小区，总价门槛都很高。
而侨香村，总价1000来万就能入手三房，而且还是香蜜湖地段，所以很受刚需家庭的关注。
对口的是福田教育侨香外国语学校，属于福田第二梯队。
小区总体容积率为3.29，绿化接近35%，密度不算高，实地看小区内部环境还是挺不错的。
当然，该小区也存在一些硬伤，尽管建成仅有13年，但由于是福利房，与商品房相比，居住品质还是要打折扣的。
另外，小区部分房源靠近北环大道，往来车辆非常多，噪音的影响必然存在。
小区内库存量也大，尤其是90㎡左右的3房户型，占到总体量的一大半；
而且只做到一个卫生间，这也是经常被诟病的地方，比较紧凑的三房户型。
在市场下行期，也难免遇到急用钱的业主砸盘。
要知道，当时业主买入价很低，按照91平计算，总价不到90万，现在怎么卖都不会亏。
就目前挂牌而言，90-92㎡户型的挂牌价集中在980-1000万上下。中介朋友圈甚至还有850万的报价。
侨香村还会继续跌吗？
可以看到，侨香村这个小区优缺点比较明显。在香蜜湖这个板块，总价不到900万、学区配套也不差。
现在看价格泡沫也挤的差不多了，对于需求学位预算不多的家庭来说，确实是不错的选择。
但对房子未来的升值就别抱太大期待。
毕竟小区的综合素质摆在那，小区户型以91㎡三房居多，产品同质化严重，未来上限不会太高。
随着517新政的出台，目前深圳整体市场已经出现明显的升温迹象，不管是新房还是二手，可以预见，接下来的成交量肯定会有所提升。
不过短期看，二手房想要真正恢复“元气”，还是需要一点时间，让市场慢慢消化。
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