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从15万跌到8万多!香蜜湖这个盘还有救吗?

资讯中心 媒体 发布时间:2024.05.22 10:08:11
浏览:5192

来源:深圳淘房志


没有最低,只有更低!


香蜜湖的网红小区“侨香村”又破防了,二手房价格几乎全面跌破9字头。


主力户型约90㎡三房,最新成交价已经降到816万,折算单价9.03万/㎡。


这是继今年4月份该小区首次跌破“9”字头后,成交价底线又一次刷新!



更夸张的是,这两天中介朋友圈又爆出一套788万的笋盘,折合单价约8.5万/㎡!


来源:中介朋友圈


相比今年3-4月份,小区同户型成交普遍还能去到900万-1000万,也就短短两个月时间掉价100-200多万,跌幅达10%+。


按照这样的走势,破700万也不是没有可能!


从最高峰十四五万跌到现在九万多,侨香村的房价,我们看着它一路高涨又跌落神坛。


这套788万房源是否真实存在?


房价10年翻了十几倍

从每平14-15万跌到9万

跌幅达40%!


淘房君求证了香蜜湖的中介朋友,据他透露,只是看到网上同行在发,但暂时没有看到这个788万房源。


目前已知的房源, 比较笋的都要850万了,不排除有人以超低价“钓鱼”的可能。



侨香村,这个小区想必大家都不陌生;


它是福田千万总价成交最多的小区,同时也是深圳去年小区成交量的TOP1,每月能有近20套的成交。


这是什么概念呢?


几乎能抵得上个别板块的半年成交量,市场流通性可见一斑。


小区体量不小,总户数接近4000户,应该是香蜜湖这边最大的社区。


2011年入市,至今已有10来年楼龄,外立面看上去还算新。


因为是经济适用房,有10年的限售期,直到2022年才正式转红本流入市场。


不过,在此之前也有偷摸卖房的,据知情人士透露,小区主力户型90㎡的三房曾卖到1450万,折算单价接近16万/㎡。


若对比当时一手买入均价约9000元/㎡,房价已经翻了十来倍!



哪怕市场不景气的2022年,这里二手房成交依然火热,成交单价从11万+,一路冲到接近15万,一跃成为福田热门网红盘。



但从2022年下半年开始,随着二手房市场的整体下行趋势,也跟着一路走跌,成交单价普遍又回落到11万/m²上下。



到2023年底,中介在推侨香村一套建面约92.8㎡笋盘房源,业主报价950万,折合单价约10.23万/㎡;


原以为,这个价格已经是底部,不曾想到了今年5月,最低成交单价跌到了9.02万/㎡,而且已有很多低于900万的成交。



对比高峰期14-15万元/m²的成交价,跌幅高达40%!


每平米暴跌5万多,这两年大胆抄底的人,都被挂在了半山腰上。


侨香村还会跌吗?


侨香村能火起来,一方面因为没有指导价限制,可以正常首付贷款,还有很大的操作空间。


另一方面,它的价格还是有优势的,相比周边中旅国际公馆、香域中央等豪宅小区,总价门槛都很高。


而侨香村,总价1000来万就能入手三房,而且还是香蜜湖地段,所以很受刚需家庭的关注。


对口的是福田教育侨香外国语学校,属于福田第二梯队。


小区总体容积率为3.29,绿化接近35%,密度不算高,实地看小区内部环境还是挺不错的。


当然,该小区也存在一些硬伤,尽管建成仅有13年,但由于是福利房,与商品房相比,居住品质还是要打折扣的。


另外,小区部分房源靠近北环大道,往来车辆非常多,噪音的影响必然存在。


小区内库存量也大,尤其是90㎡左右的3房户型,占到总体量的一大半;


而且只做到一个卫生间,这也是经常被诟病的地方,比较紧凑的三房户型。


在市场下行期,也难免遇到急用钱的业主砸盘。


要知道,当时业主买入价很低,按照91平计算,总价不到90万,现在怎么卖都不会亏。


就目前挂牌而言,90-92㎡户型的挂牌价集中在980-1000万上下。中介朋友圈甚至还有850万的报价。



侨香村还会继续跌吗?


可以看到,侨香村这个小区优缺点比较明显。在香蜜湖这个板块,总价不到900万、学区配套也不差。


现在看价格泡沫也挤的差不多了,对于需求学位预算不多的家庭来说,确实是不错的选择。


但对房子未来的升值就别抱太大期待。


毕竟小区的综合素质摆在那,小区户型以91㎡三房居多,产品同质化严重,未来上限不会太高。


随着517新政的出台,目前深圳整体市场已经出现明显的升温迹象,不管是新房还是二手,可以预见,接下来的成交量肯定会有所提升。


不过短期看,二手房想要真正恢复“元气”,还是需要一点时间,让市场慢慢消化。


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