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深圳有豪宅成交暴涨!二手挂盘价下跌占比上升,有个别却涨近3成

娟子评房 发布时间:2024.06.08 09:56:29
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5月份,楼市的政策非常密集,来看一下最近的深圳楼市现状。


深圳热点豪宅二手房成交暴涨,有业主反价


二手房是楼市的晴雨表,反应的也是真实的市场行情。


连着3个月,深圳二手房的成交都在5000套上下,成交量基本算企稳。


5月份的二手房成交4871套,虽然比前两个月略低,但同比去年增长35.2%。


(数据来源:深房中协中介标准指数)


5月成交区域中,龙岗、福田、盐田、龙华、南山5个区域成交占比有所上升,整体呈现不同区域分化态势,而非东西部分化。


像龙岗、福田、南山的成交占比是深圳前三大区域。


(数据来源:深房中协中介标准指数)


1、二手房挂盘量上升


深圳二手房挂盘量上涨,但房价仍处于下跌状态。


截至2024年6月1日,根据深圳市房地产信息平台公开在售二手房数量统计,全市有效在售二手房源60,958套,对比5月1日统计的60,247套在售房源增加711套(如下图),环比增长1.2%。


从月度走势看,市场二手房在售量呈现持续增长态势,近期随着楼市优化政策的陆续发布,市场活跃度有所提升,对应的业主委托出售意愿也在提升。


(数据来源:深圳市房地产信息平台)


2、6月初挂盘价下跌占比上升,有个别小区挂盘价上涨近3成?


价格方面,5月深圳二手房成交价格为6.27万元/平方米,环比下跌1.3%。


据中原最近的统计数据显示,6月份深圳全市二手房的挂盘却出现更多的小区挂盘均价向下跌的方向倾斜。


挂盘价下跌的小区从56.9%提升到73.8%,占比上升了16.9%


挂盘价不变与上涨的小区,分别占比5.7%与20.4%,二者比例都存在一定程度的下跌。


目前也有不少小区的二手房挂牌量上涨,如中原统计数据显示,有小部分楼盘的挂牌价环比涨了近30%。


如龙华深圳北站片区的馨园(二期)宝安的新安湖商业城新鹏苑、罗湖的华景园,挂盘价环比上涨了27%以上。



3、二手房豪宅个盘成交量大增


最近深圳豪宅个盘成交火了,豪宅市场明显要好过刚需盘的热情。


值得一提的是,位于南山的华润城润府,据数据显示,5月份华润城润府一期成交了10多套房源,成交的盛况直追2021年初的高峰时期。


不同的是,目前的成交价格已回落至2019年,如89平的成交总价在1200万以内(单位价12万/平左右),而之前最高峰时期的价格动辄18-21万/平。


除了大冲华润城外,南山华侨城的代表性楼盘天鹅湖花园、香山里、香山美墅等,成交也是翻倍增长。


据不完全数据统计,5月份整个华侨城片区成交套数超过30套,环节上月增幅200%!


其中,香山里花园这一个小区,5月份就贡献了12套的交易量。


附近的天鹅湖5月突然放量成交,卖出了4套房源,要知道前四个月总共才成交了3套,相当于5月份一个月成交了几个月的量。


图源:深圳淘房志


目前豪宅市场成交向好,主要是因为价格现在已经跌到了基本的底部,像华润城,一些跌破价格底线的低价房源还是少数;业内认为,个别低价成交的不不排除个别炒房客为了尽快脱手才导致的,随着成交量不断攀升,低价房源肯定会越来越少,价格随时有可能会重新反弹。


而上面说的华侨城片区的豪宅盘也一样,成交量涨了以后,价格也开始有所反弹。


如,香山里一期成交了一套173平的双拼房源,东南向中高层,成交总价为1860万,算下来单价为10.75万/㎡;相比较去年12月份,同户型的卖价是1700万,成交涨了近10%!


新政后,少部分新盘去化加快

但大部分销售依然不乐观


相比二手房,从这几个月的新房成交来看,置业者买新房的动力明显还不足,这3个月基本持续在2000套出头的成交量。


1、新政后,部分现售新盘去化加快


新政后,新房住宅成交的变化方面,不少售楼处的人确实增多了,尤其是是南山、龙华个别在售盘出现了成交的小热度。


如龙华的中洲迎玺花园,据中介朋友反馈,这个盘最近算是龙华卖得较好的盘,看了下它的成交数据,确实也体现出来了。


中洲迎玺去年11月备案了642套房,目前仅剩下160多套房在售。按实际成交来算,仅今年这个盘卖了300套左右的房子


另外就是南山的绿景白石洲和金众云山海公馆。


绿景白石洲作为深圳首批以旧换新的项目,最近的成交也比较亮眼,虽然在售的量还有600多套,但已经卖了651套,说起来也不容易了。


金众云山海公馆主要是以低价吸客,价格直接打到了6万/平;今年3月份开盘,推334套房,目前剩下80多套房在售,虽然片区在南山不占优势,但开发商舍得让利,以至于这个片成为片区成交的黑马。


其他项目,最近也是频发海报,成交也明显好于之前。


2、今年备案约15133套商品房住宅,去化约3262套


但从今年入市的新盘来看,去化依然难言。


今年1-5月,深圳共备案了36个盘,共15133套商品房住宅,截止6月5日的销售备案约3262套(数据仅供参考,可能存在统计偏差)。


卖得最多和卖得最好的依然是鸿荣源的盘,一个是宝中的胤璇中心大厦5月份开盘,目前处于清盘的状态;


一个是珈誉未来花园3月份推1067套房,卖了570多套,算是2024年至今套数卖得最多的项目。


以上成交数据仅供参考


3、住宅用地拍卖大幅减少,为新盘去库存提供时间


相比较,今年的新盘入市量已有所放缓,主要是去年入市的项目仍处于去库存阶段。


另一个方面,新盘还需要关注一下供地情况,今年深圳的供地也在大幅放缓,今年至今仅拍了一宗商住宅地,目前仍没有看到接下来的住宅拍地计划,明年或后年的新入市盘减少是一定的,这也为已入市的新盘减少了竞争压力。


从下表的土地出让可以看出,2020年-2022年都是宅地出让高峰期,住宅地每年达34宗以上,而这些宅地基本在拍卖的第二年进入市场。



市场预期不好的话,未来仍然会有政策落地


深圳今年的政策也是一次比一次猛烈,已陆续出台多次松绑政策;从限购松绑,到首付降至2成,可以说力度非常大了。



新政后楼市的回升,很大一部分原因是政策改善预期、降低门槛(比如降首付)加上前期房价下跌等等,综合作用的结果。


深房中协也认为,最近一揽子政策或举措,要是放在过去,单一一个举措拿出来,都能算得上“重磅”,但此一时彼一时,在楼市筑底恢复期间,利好政策的效应普遍较为短暂,如没有上述一揽子扶持政策,5月份的“成绩单”或将不那么“好看”。


这也就是为什么临近六月的时候,首付比例以及利率下调政策会跟进得如此干净利落。


不难预测,随着进入六月,传统年中市场交易氛围进入相对偏弱时期,为能让市场逐步“稳住”,利好政策或将持续加码,应出尽出,或将在未来几个月悉数兑现。



就在昨天,6月7日召开国务院常务会议,会议指出房地产业发展关系人民群众切身利益,关系经济运行和金融稳定大局。要充分认识房地产供求的新变化,继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。



不难看出,如楼市还不能好转,未来还会有大招。


本文部分数据来源:深房中协、中原、小鹿选房等


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