最近啊，你们有没有这种感觉：
只要晚上睡个觉，第二天一睁眼，哦豁！银行的房贷政策就变了！举个例子：
5月上旬，东莞最低房贷利率还是3.55%；
5月23日，就变成了3.35%；
到了5月25日，已经全线3.15%了。
甚至，还出现了40年、45年房贷的招数，看得多少人一口老血。
于是，我们最近收到的相关咨询千奇百怪，包括但不限于：
怎么去搞先息后本、怎么去搞40年房贷、怎么去搞3.15%利率、想把房子卖给亲爹降利率被银行拒绝了怎么办？
所以这个周末，房姐给大家讲一讲贷款。
1、据说现在可以申请先息后本贷款了，是真的吗？
是真的，不过只有部分银行才能办理。
比如建行、农行、兴业银行等，但需要房贷供满2年或者是新客户才能申请。
具体还款方式为：前2-5年只还利息不还本金，后面正常还房贷。
如何操作呢？以建行app为例：
先息后本+等额本息的还款方式，优点是前期压力比较低，买完房之后能存点钱结婚，或者过渡下租房等待收楼的日子。
缺点呢，则是原本30年的房贷被压缩到27年还完，整体影响因人而异。
另外，这个政策其实不是啥新鲜事了。
早在两年前，房姐就已经报道过了，看这里：
惊了！东莞房贷重磅炸弹！“月供本金仅1元”，靠谱吗？
丨2022年建设银行“轻松供”
兴业的存量房贷，也可以申请先息后本。
大家搜“随薪供”就可以查到，已经执行好几年了。
丨图源兴业银行理财中心
2、怎么申请40年房贷？
这是广州那边的招数，目前在东莞还没有看到。
但注意，无论是40年还是45年房贷，措辞都有一定误导性。
这句话的真实含义是贷款30年，按40年计算月供，没还完的本金最后一期一起还上。
以225万贷款，3.85%利率为例。
贷款30年，月供10548元，贷款40年，月供9333元，每月月供降低1214元，利息上升188元。
30年房贷月供 丨 40年房贷月供
看似是一条降低月供压力的好政策，违规的可能性却不止一点半点。
因为这条政策，非常符合「气球贷」的形式，但早在2011年，气球贷形式的房贷就因为CF问题被叫停，往后十多年都没有放开。
前几天，平安银行用官方公众号发文推出气球贷，最终结果就是一日游。
平安还相对克制，最多按20年计算月供，路数更野的45年房贷，多半是个见光死的产品。
需要注意的是，平安银行的第三条政策「轻松还」，其实就是大多数中介宣传的30年先息后本。
只不过有个附加条件，每半年要还1%本金，算起来30年要还掉60%，剩下的40%最后一个月结清。
对普通人而言，真是够鸡肋的。
轻松还政策适合的大概只有这个月挣2万，下个月挣3000的收入不稳定人群。
3、房子降价，首付已经亏没了，最近公司降薪，房贷也成了问题，问了银行，存量房贷不能降利率，也不能把房子卖给我爸重新申请贷款，我快还不上房贷了，能不能把房子给银行算了？
默默叹了一口气。
这句话其实涉及两个问题，第一个是在供一族能不能降利率？
明确告诉大家，很难，除了商转公，暂时没有相关政策支持。
甚至你想通过卖房给亲爹，或者离婚卖给前夫以到达降息目的，实际操作中都是走不通的，这里涉及亲属交易，银行直接不予批贷。
不过，目前类似诉求有很多，有希望推动新一轮存量房贷利率降低。
那么第二个问题，能不能把房子给银行拍卖，贷款不还了？
也不可以。
以前我们跟大家讲不能这么操作，主要是考虑到拍卖后没有还清的部分你要继续偿还。
但最近几个月，银行开始频繁出现拒绝拍卖，展期还款的案例：
所以，如果你真的还不上贷款了，不如直接去找银行沟通，在这个特殊时刻，重新达成还款协议的可能性非常非常高。
另外，如果不是到了山穷水尽时，普通打工人还是老老实实还贷吧。
那么，大家最近申请房贷时，还碰到过哪些问题？
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