2024年快过半，从官方发布的网签数据来看，今年的二手市场，成交量价属实不太好看。
但成交数据也具有迷惑性，如果了解真实的二手情况，还是要靠脚踏实地。
没有调查就没有发言权。
于是趁着周末，房姐团队爆踩东莞主城4大热门区域，含南城西平、石竹片区、万江华南mall、龙湾片区，共12家中介门店，力求将时下二手情况进行还原。
跌落神坛的二手房
远比你想象中的，更笋
不说废话，先来上热乎乎的爆踩结论：
在市场走访过程中，很多中介反馈，诚意挂牌房源明显增多。
这两年，业主的放盘心态，受到了市场的深度教育，返价、加价的情况一去不复返，诚意挂牌占主流。
但即使是诚意挂牌量增多，但成交端却未有明显的上涨，买家观望情绪浓烈；
主流的成交，以刚需自住买家为主，户型多为低于市场价而抛售的小户型笋盘。
当下的成交结构，与2023年一整年的结构如出一辙。而这一趋势，将贯彻2024年全年。
| 2024年与2023年东莞二手房成交结构类似
紧接着，贝壳、安居客、房天下等线上挂牌房源，往往依旧有可洽谈空间。
在低价挂牌房源之下，还能持续与业主卖家持续battle。
是啊，如今买房市场下，买家完全可以拿着大刀，自信进场砍价。
最后，再说一个很扎心的事实：当我们调取出2021年的二手价格，同社区内，目前价格可以用腰斩来形容。
价值回归，不再是空有口号。
南城石竹片区，背靠大树好乘凉
得益于近年来的东莞CBD进入疯狂兑现阶段，南城石竹片区，可谓是背靠大树好乘凉。
在2021年高位时期，石竹片区的二手房，曾冲击7字头成交。
但时至今日，当我们再次踏上这片土地，石竹片区的二手房挂牌价，狠狠被市场教育了一番。
日前，片区甚至出现1字头（中信新天地部分房源），主流房价成交在1.75-3.5万/平左右。
万科金域华府
万科金域华府的神话，恍惚间还在昨日。
还记得吧？2019年岁末，随着东莞CBD高价地频频成交，它曾作为带头大哥，一度将整个东莞推至涨声不息阶段。
嗯，一段东莞楼市历史上，值得着墨的一段往事。
直击7字头的成交价，投资客的狂欢盛宴拉响。
再回过头看，繁华落尽，什么也没留下。
在本次走访中，万科金域华府的挂牌价及成交价，早已变得亲民起来。
约2.7-4万/平的挂牌区间，将水分一一挤出，显露出它应有的价值。
在本次市场调研中，我们了解到该盘的投资客，大多已提前抽身。
如今的房源，大部分为自住业主的真诚挂牌。
且目前该盘市场上的靓房，其朝向向南、楼层居中、价格更是低至约2.8万/平。
此外，其价格与周边新房，有了鲜明的价格优势（东莞CBD均价5万+/平），有意向的自住客户，不乏多去门店探访一二，捡漏的可能性很大哦。
石竹新花园
作为2004年建成的楼盘，石竹新花园是一个拥有20年楼龄的二手盘了，总栋数约50余栋。
经过走访，该盘因价格姿态足够底，约为2.1-2.5万/平，故基本挂牌成交周期约为一个季度。
只要是价格到位，快速卖出不是梦。
据走访了解，该盘三房户型为主流的挂牌及成交户型；四房以上户型惜售。
此外，我们还将线上挂牌与线下的真实成交情况，进行对比，发现石竹新花园不少成交价约为2.1万/平。
很显然线上挂牌价，明显还有虚高的成分。也就意味着，依旧保有较为宽松的溢价空间。
西平，南城的人间烟火气
该片区有连片的居住区、商圈，并有地铁加持，二手房常年保有相对高的市场话题度。
片区内宜居属性拉满，换房的潜在需求大，但房东的心理预期，依旧还处于相对高位。
且一手新盘价格的持续内卷，对二手房又形成挤压之势。
故整体片区相对其他片区而言，诚意房源挂牌量普遍不多，实际成交量，也并非过分火热。
光大景湖春晓
作为片区的风云楼盘，光大景湖春晓是光大地产的代表之作，属片区典型的大型社区。
但即使身肩片区房价重任，也躲不过被挤掉水分的命运。
与2021年近5万/平的高位不同，2024年的它，更多更笋的房源，由于近17年的楼龄，价格直逼1字头。
但即使是如今的1字头，项目依旧与开盘约4300元/平，形成鲜明对比。
对于不少自住的业主而言，无论行情如何变动，只管躺着赢。
所以在走访中，不少业主表示景湖春晓早已不是唯一居所，所以总会环抱着不差钱、慢慢卖的佛系心态应市。
金地格林小城
据走访，该小区目前在片区的成交带看活跃度，相对而言处于高位。
但整体的成交周期相对较长，长达近一年，且诸多房源降价频率为3-8次，一套房带看数甚至高达66次才最终出售。
还是那句话，真诚是永远的必杀技。
目前1字头为主流的金地格林小城，实际成交还是会比挂牌价略低。
刚需自住的朋友，不妨大胆进场。
此外，很有意思的是，二手中介圈内也形成了一股内卷之风。
比如西平这家裕丰地产，就打出“告别3%中介费时代”的鲜明标语，希冀由此在不断内卷的地产圈，杀出重围。
讲真，时下真的是卖房卷，中介卷，行业更卷。
万江华南mall+龙湾片区
曾几何时，万江的二手市场单价，与东城、城南齐头并进上涨。
而那些赫赫有名的上东国际、金地外滩8号、北大资源御湾二手热盘，如今随着市场变冷和新房市场的冲击，光芒早已收敛了许多。
据房姐实地摸查，目前华南mall片区主流二手住宅单价约2.1-3万/平，龙湾片区约2.8-3.5万/平。
| 万江华南mall片区挂牌情况，仅供参考
合正上东国际
首先来看合正上东国际，这是万江首个突破3字头的二手住宅小区。
其楼下规划有在建地铁站，对面是万科首铸东江之星生活广场，又有江景、公园优越环境加持。
小区从两房至复式五房户型均可选择，舒适度高。
最近小区成交主要集中在二期，成交单价约2.2万/平；三期与二期相差两年，赠送面积多，单价约3字头以上，近期暂无成交量。
万科首铸东江之星
万科首铸东江之星，是本次实踩万江门店推荐牌上，出现率最高的二手小区。
有轨道、有商业、环境舒适的TOD次新小区，备受瞩目。
需注意的是，其为位处行政区域交界处，2栋、4栋均属于南城，可享受南城教育学区，而其他楼栋则属于万江。（具体入学条件以当地教育部门的公布政策为准）
具体来看看：
其三房户型挂牌总价约280-330万，折合单价约2.94-3.5万/平；四房挂牌总价约370-500万，折合单价约3.1-3.5万/平。
同时享受南城教育资源的2、4号楼，相比之下单价会略高一些。
只可惜，新房市场对客户进行分流，且竞品小区单价较低，造成本小区二手成交量低。
北大资源御湾
北大资源御湾坐拥一线江景，与华南mall仅一路之隔。
小区内包含别墅和高层住宅，绿化以及活动空间不大，但胜在地段安静，居住舒适，吸引一部分自住客户入手。
今年贝壳网成交约3套，近三个月以来带看也有上百次。
目前，在售的以三房户型为主，单价约2.3-2.7万/平；四房户型带有大阳台，部分三梯三户，私密性高，普遍挂牌单价约3字头以上。
金地外滩8号
金地外滩8号，同样是万江江景二手小区。
其离地铁站约500米，部分户型带有一线江景，为品牌开发商金地集团旗下项目。
但是相比之下，小区二手挂牌量略少一半，且今年暂无成交，挂牌价格约2.2-3万/平。
据中介介绍，客户喜欢在金地外滩8号和合正上东国际之间进行对比，但最终综合下来，选择上东国际的客户较多。
写在最后：
市场的整体下行，二手房市场的确受到了重大的冲击。
高价不再，诚意出售，成为当下东莞二手房市场的主旋律。
但还是那句话，没有调查就没有发言权，实践出真知。
粤公网安备 44030402000760号
