物业服务这么烂 还有脸催收物业费？
换物业这个事，对每个小区来说，似乎都是老大难问题。
但这位买房计划的粉丝，其所在的小区经过长达1年的不懈努力，终于迎来了更换物业的招投标关键阶段。
不得不好奇，这个小区业主到底是如何突破难关才到达终点？
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“终于到了招投标的关键时刻”，@深圳买房计划的一位粉丝小林说，历经近一年的不懈努力与波折，他们终于将小区的更换物业流程推向了决定性的招投标阶段。
他告诉@深圳买房计划，小区的问题令人触目惊心：“天花板霉迹斑斑，半年之久无人问津；草坪荒芜，缺乏应有的维护。更令人心寒的是，公共区域及住宅内的漏水、破损现象频出，商铺更是遭遇大面积水患。”
“换物业并非易事，起初业主们很愤怒，但还是希望物业能改善服务水平。而物业对于问题刚开始还装模作样地表示会跟进，到后来干脆‘躺平’，将所有问题归咎于开发商，置身事外。”谈及更换物业的历程，小林无奈摇头。
“实际上，我们小区多数房源用于出租，面对物业费也不敢拖欠，只因不交便会被物业频繁打扰租客，最终还是业主们买单。然而，即便交了高达6元多每平米的物业费，服务质量却几乎为0，租客们也是满腹牢骚。”
小区商铺业主的处境更为艰难，“二期建设停滞，商铺配套设施缺失，难以出租，却仍被收取十多块的物业费，还有个物业因拒缴物业费而被物业告上法庭。”
因为对所在小区的物业服务不满意，进而想要撤换物业公司的业主们，并非个例。
@深圳买房计划 另一位粉丝所在的小区也遭遇了类似问题：“交房一年多，开发商遗留的问题始终未得到有效解决。物业虽与开发商分属不同公司，但同属一个集团，指望物业推动开发商维保几乎无望。”
比如，只要涉及到跟开发商有关的问题，物业“好像有理解障碍”，总能完美忽视业主真正的需求。但是收费却很积极，还要提前收取未来几个月的物业。
@深圳买房计划了解到，这两个小区目前均由前期物业负责管理。
所谓前期物业，即在小区建设完成后至业主全面入住前，由建设单位选聘的物业公司，负责初期的服务、管理和维护工作。
前期物业本有机会通过协助业委会成立实现转型，成为真正为业主服务的“管家”，但由于缺乏市场竞争和内部改革动力，不仅难以平衡双方利益，反而成为了业主与开发商矛盾的焦点。
“忍无可忍之下，我们于5月开始着手收集更换物业的意愿，过程中遭遇重重困难，部分投资业主、未入住者及常年在外的业主参与度低，有的甚至联系不上。”
业主们也知道，将小区业主同时召集起来，并不是一项容易的工作，但他们别无选择。
“幸运的是，在7月我们成功达到了50%的票数支持，街道办核实完票数真实性后就通知我们着手商讨物业费用、招投标等事项。”小林感慨道。“这背后离不开街道办的鼎力相助。”
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放眼深圳，不少小区均曝出物业公司与业主的矛盾与纠纷，但业主们想要换掉物业公司时，其实很难。
首先是成立业委会并不容易。
2019年，深圳住建局曾发布《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》的详细解读，其中一组关键数据揭示了深圳物业管理的现状：
全市范围内，住宅（含商住混合）小区总数达到3597个，工业厂房460个，商业及办公场所1208个，而服务于这些物业的企业多达1933家。
值得注意的是，近97.6%的住宅小区，即3511个，已纳入物业服务企业的管理之下。
但在业主自治方面，仅有约41%的住宅小区，即1476个，成功设立了业主委员会。
到了2022年2月，深圳住建局便下发文件要求，各区（新区）住房建设局要在坚持“支部建在小区上”的基础上，推动符合条件的小区实现业主委员会应建尽建，用三年时间，完成全市住宅小区业主委员会全覆盖，到2024年底实现全市住宅小区业主委员会覆盖率100%。
然而，现实情况却透露出实现这一目标的不易。
据深圳住建局官网公布的数据，截至2024年8月，可查询到的业主大会和业委会有效信息共1797条。
按深圳目前4000多个商品房住宅小区推算，业委会成立率与2019年的数据接近，但距离业委会全面普及仍有较大差距。
成立比例偏低，与多个因素有关。
其中双三分之二的门槛相对较高，让想申请成立业委会的小区望而却步。
按照民法典第二百七十八条规定，“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。”
在近期可公开查阅的成功案例中，还是发生在2020年，位于坪山区的京基御景印象家园经过业主大会表决，最终更换掉物业。
那么作为小区业主，该如何破局？
通常情况下，当一个新小区建立时，小区往往并未成立业主大会及业主委员会，此时的物业公司属于“前期物业”——即开发商事先委托对小区进行管理服务的物业公司，服务最长期限是2年。
也就是说“前期物业”并未经过业主选择。
在此种场景下，《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称“条例”）为我们提供了明确的指引。
根据《条例》四十九条第三款规定：前期物业服务合同期满，尚未成立业主大会，物业服务企业继续按照原合同提供服务的，经物业管理区域占业主总人数百分之五十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之五十以上的业主联名书面提出更换物业服务企业的，可以由街道办事处通过招投标方式选取物业服务企业提供物业服务。
上述小林的小区由于是属于前期物业服务阶段，只需合同期满后，以50%以上的人数或面积权数即可启动更换物业程序。
值得注意的是，这里的50%是人数和面积两项只要有一项达到就可以，并不要求双项过半。
当然，这并非一帆风顺。
比如小区前期物业服务合同到期，业主准备更换物业时，但开发商还持有一定数量房产尚未出售。
开发商作为产权人，如果不配合业主，那么业主大会会议就有可能无效，也无法选举产生业主委员会。
这就不得不提到第二种方法——居委会代履职。
根据条例一百二十四条：未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物业管理区域，可以由区住房和建设部门会同街道办事处，征求该区域业主、物业使用人意见之后，指定物业所在地社区居民委员会负责召集需要业主共同决定事项的会议，并代行本条例规定的选聘、续聘、解聘物业服务企业，筹集、管理和使用物业专项维修资金，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷等业主大会和业主委员会职责。
相比第一种方法，第二种方法“居代业”只需反对代行的意见数未超过该住宅区总户数百分之二十的，街道办事处可以启动指定居委会代行进程。
且该功能不局限于更换物业服务企业，还包括使用专项维修资金等事项，可操作性更强。
粤公网安备 44030402000760号
