万事，经不起回头看。
不知大家，是否和房妹一样，对2019-2021年的东莞楼市盛景，仍历历在目，仿若大梦一场。
那些年，新房开盘秒光、买房真的要靠抢啊！
但，几年时间已过，进入二手市场后，曾风风火火的楼盘，也逃不了被抛盘的命运。
最直接的表现，是近3成的次新小区，其挂牌率已经超过了5%这个警戒线。
15个当年热盘挂牌率超5%
最高居然高达15%！
要知道，5%的二手挂牌率，几乎是预警般的存在。
一般而言，3-5%的挂牌率，证明社区的二手流通，还处于健康的买卖流通范畴。
超过5%，就意味着价格内卷、竞争激烈、转手困难、成交周期被无限拉长。
想找接盘侠？一个字：难。
话不多说，直接上数据：
| 全市典型二手小区挂牌率，仅供参考
要知道，上面这些次新小区，随手单拎一个出来，都是当年叱咤楼市风云的热盘哦。
举个栗子，城区高埗的安联尚璟，当年在新房销售阶段，玩的可是饥饿营销那一套：
每次推货限量100套，每次涨价5%，而且每次都是秒光的势头。
理性是什么？学不会，有的只是疯狂。
时过境迁，好家伙，现在二手挂牌率8%，挂牌价格最低15029元/平，比项目开盘价还低5000元/平。
emmmm，多么痛的领悟。
| 安联尚璟目前最低挂牌价15029元/平，仅供参考
另外，有15个当年的楼市当红炸子鸡社区，其挂牌率超5%，占比约27%。
最高的挂牌率，是塘厦当年卖得风风火火的——奥园观澜御峰，挂牌率15%。
当年的深圳客可是占据了这个盘的8成比例呀。
当下，深圳客正在集体退出东莞，已是不争的事实。（就问这里面有没有你？文末留言）
| 塘厦凤岗黄江三镇，曾颇受深圳客欢迎
但要说挂牌率最低的，是东莞的白月光松山湖。
深业松湖云城和中海松湖林语，是当年名副其实的摇号热盘。
但如今，它们的挂牌率，低到几乎可以忽略不计。
片区价值度高，不管是投资客还是自住客，都是他们坚持的底气。
另一个极端，便是以水乡新城片区为典型。
这类镇街的二手房，大多以自住客为主。
房价的动荡，对他们而言，是真戳心。
但更扎心的，是他们有且仅有一套的住房，只能以自住为主。
卖房？不存在的。
我们看到当年的标杆红盘，如今都无法幸免。
那么，板块的二手市场，内卷程度与生存空间，可想而知。
此刻，仿佛听到了房东在线喊话：我的接盘侠，什么时候才会来？
投资客密集的次新小区
正在加速抢跑！
说完了整体的次新社区挂牌率，我们再来看看具体片区的情况：
/// 城区片区 ///
东城热盘，海德琥珀臺挂牌率约3%、中海莞府仅有零星套数，基本都是自住客户为主，客群构成健康。
而楼盘越大，越容易踩踏。
| 中海莞府仅3套房源挂牌，仅供参考
作为4年前东城楼市扛把子万科皇马郦宫，挂牌量超百套。
早在前两个月，小区陆续放出不少笋盘大户型，快速走了一波货量。
高埗安联尚璟较多投资客，挂牌率超8%，对比同板块新房单价暂无优势，想要出货，竞争力较弱。
| 城区片区二手挂牌率，仅供参考
/// 松山湖片区 ///
松山湖片区，楼盘多，统计量大。
毕竟当年的寮步，可是斩获2020年的年度成交头把交椅呀，楼盘能不多嘛？
寮步的华侨城纯水岸，挂牌率约为8%，打开贝壳网，几乎都贴出“业主急售”的字眼。
| 华侨城纯水岸有不少业主急售房源
另外，片区内挂牌率最高的是万科汉邦松湖半岛，地处大岭山，景瞰松山湖，挂牌的户型分布均衡，大部分带精装未入住。
松山湖标杆盘中海松湖林语、深业松湖云城，以及寮步标杆盘建鼎源悦挂牌率低。
毫无疑问，一度火热的松山湖片区，所有盘或多或少都有投资客，哪些盘经得起二手买家考验，咱们可耐心见证。
| 松山湖片区二手挂牌率，仅供参考
/// 滨海湾片区 ///
再看滨海湾片区。
长安龙光江南大境挂牌率约7%，流速慢，月均卖出2-3套。
挂牌率较低的卓越大中晴熙云翠，纯四房社区，挂牌7套里面，除去2套公寓，仅有5套住宅，可见小区业主惜售。
同处厚街的万科金域国际，大盘人气旺，挂牌量较多，二手流转也快，每年都有上百套二手房成功售出。
| 滨海湾片区二手挂牌率，仅供参考
/// 东南临深片区 ///
来到东南临深片区，挂牌率普遍比其他片区高。
我们可以看到，塘厦奥园观澜御峰挂牌率高达15%，其凭借着地理位置更靠近深圳，新房销售阶段近8成业主来自深圳。
| 奥园观澜御峰挂牌最低价16147元/平，仅供参考
但目前，塘厦新房市场选择性多，对片区二手冲击力大，天量的二手没办法短时间内消化掉。
另外塘厦万科四季花城、凤岗中海云麓公馆挂牌约50-80套，挂牌率约6-9%，同样受新房市场影响，二手并不好出货。
这其中，有过半业主为深圳客。
| 东南临深片区二手挂牌率，仅供参考
/// 水乡新城片区 ///
水乡新城片区，典型的刚需自住战斗机。
回看该片区次新小区，无论是麻涌、道滘、中堂，还是望牛墩，挂牌率基本维持在5%以内。
可见自住率高，刚需客为主，挂牌率相对也少。
反观道滘金地城南艺境，则由于前期投资客多，如今大量降价挂牌抛售，在水乡一众二手中挂牌率约9%。
| 水乡片区二手挂牌率，仅供参考
/// 东部产业园片区 ///
最后看东部产业园片区。
不得不说，横沥两个大盘招商雍景湾、碧桂园松湖明珠超2000户大盘，早期较多松山湖客户购买，园林配套完善，居住舒适，目前挂牌率极低。
而常平碧桂园旗山玖珑湾则挂牌率高达12%，居住氛围虽好，但找人接盘并不容易，年度二手出售仅零星几套。
所以，长期积压导致货量大，有一种怎么都卖不完的感觉。
| 东部产业园片区二手挂牌率，仅供参考
房姐有话说：
二手挂牌率的重要性，不用多说了吧？
当你想换房的时候，竞争对手多与少，直接决定了你房子流转的难度。
毕竟每个业主出价，是不受任何市场管控，也没有开发商统一的定价策略，急用资金只能被迫割肉出让，加快卖出速度。
不过，房子挂牌久无人问津，不能一口咬定市场的锅，很多房子难易程度，还需回到房子本身综合素质。
挂牌率只能说明当下现状，观察挂牌率变化，更能感知市场趋势。
如果你想买/卖一个小区，最好每月监控挂牌率，预知小区的价值走势。
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