“断供保房”双策略：金融保房与断供后保房

周争锋律师

 关于媒体上所热议的“断供保房”策略，其核心理念被解释为源于抗日战争时期的“用空间换时间”战略思维。尽管我身为律师，对法律条文了如指掌，但在战略运筹方面，我深知自己仍有提升空间。经人点拨后，我对此有了更深的理解，因此希望详细剖析这种保房策略的具体操作。其实，对于经常处理不良资产的律师来说，这并不神秘。

      一、金融保房和断供后保房是两种在房贷断供情形下保住房产的策略

      它们在操作方法、实施时机和各自的优缺点上存在明显的区别：

      1.  金融保房：这种方式在断供前或断供初期进行，通过金融手段，如重新贷款或延期还款，来继续履行贷款合同，避免房产被强制拍卖。

      优点：及时处理，保护原产权；可以通过银行进行正规渠道的操作，安全性高。

      缺点：需要具备一定的经济能力来支付重新贷款或延期还款可能产生的费用和利息。

      2.  断供后保房：这种方式在断供后才进行，通常涉及法律诉讼，通过用尽法律规定的各种拖延程序，争取延期执行等手段来延长居住时间。

     优点：可以在经济困难时争取更多的时间，延缓被房产拍卖的时间。

     缺点：法律风险高，涉及诉讼成本；在延期过程中，可能会产生高额的滞纳金和罚息，经济负担较重。

     二、对两种保房方式的具体分析

     金融保房

     定义：金融保房是在断供前或断供初期，通过与银行协商，进行贷款再融资或延期还款，保持继续支付贷款，以避免房产被强制拍卖。

     优点分析：

      1.即刻干预，法律后果较少：这种方法在断供初期进行，避免了法律诉讼和拍卖程序的启动，这样可以保留原来的房产所有权，减少因断供产生的法律风险。

      2.正规渠道操作，更加安全：金融保房通过银行的正规渠道进行，有法律保障。例如，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，不履行合同义务应承担相应责任，但通过协商解决可以避免诉讼风险。

     3.避免大额罚息：通过重新贷款或延期还款，债务人可以继续分期支付贷款，降低断供之后积累的罚息压力，有效地控制债务规模。

      重新贷款就是现在的经营贷或消费贷，尽可能采用先息后本的方式。只要房产还有套利空间，就可以用先息后本的方式先拖一段时间。

      缺点分析：

      1.资金能力要求高：金融保房需要一定的偿债能力。如果债务人无法继续支付重新贷款或延期还款产生的额外费用和高额利息，金融保房的可行性将大大降低。

      2.手续复杂：需要与银行多次协商，提交各种证明材料，过程较繁琐并且时间较长。

      短供后保房

     定义：断供后保房是在购房者已经断供后，通过法律诉讼或其他手段，延缓房产的拍卖与强制执行，争取更长时间的居住权。

     优点分析：

     1.争取更多时间：通过法律诉讼等手段，可以拖延法院强制执行程序，让购房者在经济困难时期依然可以尽量延长居住在房内的时间。

     2.法律途径保护利益：可以通过法律手段争取权益，但需要法律专业人士介入。

     在诉讼阶段，债务人竭尽所能，利用一切合法手段来延缓法院的审理进程。这包括但不限于提出管辖权异议、申请法官或相关人员回避，以及请求进行额外的证据鉴定等。这些举措旨在争取更多的时间，以应对可能的法律后果。

    进入执行阶段后，债务人需要充分运用各项法律手段提出异议，以推迟资产拍卖。这些异议具体可分为执行行为异议和案外人执行异议两类。

     执行行为异议主要包括：一是对确定财产处置的参考价提出异议；二是对司法拍卖或变卖程序提出异议，要求撤销相关程序。

     案外人执行异议则包括以下几种情况：一是不动产买受人作为案外人提出异议；二是案外人以借名买房为由提出异议；三是以物抵债的权利人提出排除执行的异议；四是共有人提出排除执行的异议；五是案外人主张居住权以排除执行；六是租客提出其优先购买权受到侵犯，并要求在拍卖中保留其租赁权。

      为了达到拖延拍卖的目的，债务人可能会为案外人设置居住权、进行租赁合同备案，签订房屋买卖合同、以物抵债协议，甚至为单身者寻找配偶并主张共有权益等。这些举措旨在为执行程序中提出异议奠定基础，基于居住权、租赁合同权益、配偶的共有权益以及买受人的物权期待权等，发起三个或更多的执行异议之诉。通过这些诉讼，被告可以有效地延长拍卖时间，从而为自己争取更多的应对和筹划空间。

      缺点分析：

     1.法律风险高：这种方法涉及进入诉讼阶段，需承担较高的法律风险和诉讼费用，并且涉及法律复杂。例如，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款，当事人应全面履行合同义务，否则需承担违约责任。

     2.经济压力大：因为迟延支付贷款，会产生高额罚息和其他费用，比如某些法院判决中要求支付额外罚息的情况。

     3.保险性不足：断供后保房并不能保证最终保留房产，最终债务人可能仍然面临房产被拍卖的风险。这需要资金能力和法律策略的结合运用谋求有效结果。

     4.收益和投入不成比例：在诉讼和执行阶段，尽管债务人可能会采取各种合法手段来延缓法院审理和执行拍卖的进程，但这并不意味着拖延时间越长，房价就一定会上涨。实际上，拖延时间延长可能会导致利息和违约金的累积增加，同时房价有可能因市场波动而下降，从而带来更高的经济风险。因此，债务人必须审慎考虑这些风险，避免因为长时间的拖延而使自己陷入更加不利的境地，甚至可能导致未来无法翻身。在采取延缓策略时，应权衡利弊，确保不会因小失大。

      综上所述，金融保房适用于债务人具备一定偿债能力和希望通过金融手段及时解决断供问题；而断供后保房更适用于已经存在较大经济困难、希望通过法律手段争取更多时间的情境。无论选择哪种方案，债务人都应权衡利弊，依照自身情况作出最优选择。