参加华商金融委、不良资产委讲座心得

参加华商金融委、不良资产委讲座心得

华商周争锋律师

昨天下午，我参加了华商律师事务所金融委和不良资产委组织的讲座。听完讲座后，我打算写篇心得，梳理一下所学到的内容。只是我个人一家之言，是昨天文字记载要点的回顾。

第1点，关于深圳法拍房的成交套数，讲课老师给出的数据是每年仅1200多套，这让我大感意外。我之前一直认为法拍房市场应该非常火爆，因为媒体上总是炒得热火朝天，我的朋友圈里也充斥着法拍公司的广告。考虑到我周围活跃的法拍中介那么多，我本来以为深圳的法拍房成交套数至少能有5000套左右。然而，看到这个数据后，我才发现原来一年的成交量竟然只有1200多套。

而且，我还了解到，其中很多成交都是当事人自己完成的。特别是深圳法院在法拍公告中明确了税费各付和法院包清场的政策，这使得以前的很多难题都不再是问题。除了金融问题需要依靠金融手段来解决外，我想不出还有什么其他问题需要额外去操心。腾房问题法院会负责解决，至于隐藏问题、交付问题等，这些都是小概率事件，只要自己去找辅助公司了解一下就能搞定。

其实，我一直认为法拍的核心在于金融问题，只要金融问题解决了，法拍就能顺利进行。不过，法拍中隐藏最深的风险还是执行异议之诉。你拍完房子、付完钱后，其他权利人可能会提出执行异议之诉，那时你就会陷入非常被动的境地，钱花了却拿不到执行裁定去办理房产证，无法使用和进行下一步的融资，这是最让人痛苦的。但搞法拍的人往往不会告诉你这些风险。

另外，还有一个新情况值得大家注意。前些天有个竞买人跟我提到，他继承过来的房子在收税时被按照20%的差额征税了。我觉得这一点应该提醒大家注意，因为这是深圳一个真实的竞买人遇到的情况。虽然这种情况在外地比较多见，但在深圳却很少听说。不过既然有人遇到了，那我就要提醒大家，在参与法拍时，一定要查明被执行人的房屋来源是赠与的还是继承的，因为这会影响到税费。如果是公司的房产，还要关注它的初始购买价格。现在深圳已经实施了法拍房税费各付的政策，但这个问题还是值得大家关注，以免在法拍过程中遇到不必要的麻烦。

第2点，关于被执行人扣除5-8年租金的标准问题。在司法实践中，对于具体采用哪个标准作为扣减，一直存在空白和不确定性。我曾就此问题向同行请教，并经过深思熟虑，发现相关细节规定确实不够明确。这个问题一直是我关注的重点，我也在裁判文书网上搜索了许多类似案例，试图找出各地扣除5-8年租金标准的具体依据，但最终未能找到确切答案。 特别是在深圳，2017年的租金水平是按照片区划分的，很容易获取拍卖小区的价格。

然而，到了2022年，新的租赁标准变为按每栋房产划分，不再采用片区概念。这就导致了一个问题：如果被执行人的房子位于豪宅区，按照豪宅区的标准扣除租金，显然是不合理的。因此，如何确定5~8年的租金水平，成为了一个棘手的问题。 昨天，一位律师同行展示了一份法院的材料，上面显示中国房地产协会在中国房价行情网上公布的标准被用作租金的扣除标准。这是我第一次了解到这个信息，也让我长期困扰的问题找到了答案。

第3点，关于深圳法院拍卖无证房产的困境。讲课老师提及了几个在深圳拍卖小产权房使用权的案例，但遗憾的是，当真正遇到自己实际案件需要拍卖时，法院却未予允许。对此，我曾专门撰文阐述过我的观点。

首先，一个核心议题是哪些房产可以被拍卖。执行异议复议司法解释的第25条第一款对此给出了明确指引：已登记的不动产，依据不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，则需参考土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据。显然，深圳的众多所谓小产权房或违法建筑，很多并不符合这些条件中的任何一项。若满足其中任一项条件，法院或许会考虑拍卖；但若均不满足，那么这些房产的归属就成了大问题。无法确认房产归属，自然就无法推进后续的拍卖流程。

这里存在一个我认为至关重要的点，即深圳法院在拍卖这类房产时，实际上拍卖的是使用权，而非所有权。裁定书上明确注明的是拍卖房产的使用权，这自然涵盖了收益权、占有权和使用权。然而，这给未来的城市更新带来了一个棘手的难题：当房产面临拆迁、城市更新时，该如何与权利人签订拆迁补偿协议呢？

我认为，如果法院裁定了某套违法建筑的使用权归属，那么未来出现拆迁补偿时，这将给拆迁补偿的律师带来诸多麻烦。当然，如果能够满足执行异议复议司法解释的第25条第一款的条件，那么实际上可以直接按现状处置，而无需拍卖使有权。

但在深圳的法拍市场上，拍卖违法建筑使用权的案例并不多见。我一直在思考，如果竞买人只拍到了使用权而非所有权的房产，当这些房产遇到拆迁时，他们的拆迁补偿协议该如何处理呢？请不要拿最高院关于无证房产也可以处置的规定来说事。那个规定虽然强调了无证房产可以处置，但并未说明这些房产一定连执行异议复议司法解释第25条第一款的最低要求都达不到，无法确认所有人。无证房产还可能包括合法建筑但因其他原因导致行政机关未予办证的情况，你最起码你要拥有土地的合法使用权。在那种情况下，竞买人至少获得的是所有权，遇到拆迁补偿时，可以凭借所有权的裁定换取正式的拆迁补偿协议。这与深圳那种裁定上写明的是使用权，而竞买人本质上却是冲着拆迁去买的心态是完全不同的。

第4点，关于预查封房产拍卖的问题。实际上，许多法官并不愿意拍卖预查封的房产，这主要源于两个方面的考量。

首先，预查封的房产尚未办理产权登记，存在开发商能否成功办理产权的不确定性。根据广东省高院等相关高院的通知精神，在诉讼继续履行的过程中，如果房产尚未完成初始登记，法院通常不会介入审理继续履行的纠纷。因为办理房产物权登记的权利属于行政机关，而非法院。同理，在开发商未办理初始登记的情况下，法院若进行拍卖，可能会面临物权不被行政机关承认的风险，即法律上该房产尚无物权，法院拍卖的依据何在？

其次，税费问题应该是困扰各地法院的核心原因。对于预查封房产的拍卖，存在两种观点：一种认为拍卖的是合同权利，即竞买人可以依据裁定直接与开发商办理网签合同更名，或视为承继被执行人的全部合同权利，这种情况下只需缴纳契税；另一种观点则认为，应按照物权关系处理，即房产归被执行人所有，拍卖其所有权，这就涉及两道税：一是被执行人与开发商之间的一手房税费，二是被执行人与竞买人之间的二手房交易税费。近年来，关于预查封房产拍卖后竞买人应如何交税的问题，存在很大争议。由于各地法官对此问题认识不清、把握不一，导致拍卖后纠纷频发。因此，法官不愿涉足这一复杂领域，也是可以理解的。

实际上，还有一个隐藏的问题，即预查封的房产能否直接视为被执行人名下的房产予以拍卖。根据现行法律规定，这是不可能的。预查封的房产只是被执行人的物权期待权，并不能认定为被执行人的房产。房产本身仍属于开发商名下，无论是预告登记还是网签合同登记，都只是期待权利。因此，法院在理论上很难拍卖属于案外人（开发商）的房产。特别是当开发商尚未取得物权、未办理初始登记时，法院就进行拍卖，显然过于超前。

关于预查封房产拍卖的详细问题，上海高院已有《执行程序中不动产处置案件办理要件指南》等相关文章进行阐述，我不再赘述。我只是在此表达一下我自己认为比较重要部分的理解。上海高院的写得非常全面。

第5点，关于面对执行异议时被申请人提供担保及相关业务的情况。当执行人提供担保后，法院会继续进行拍卖程序。当前经济环境下滑，一些律师开始开展“断供保房”业务。同时，执行人与法院及保险公司之间也达成了关于拍卖错误赔偿的担保协议。

这种协议的大致内容是，保险公司会对拍卖错误的可能性进行评估，并为拍卖错误提供担保。如果拍卖确实出现错误，保险公司将和申请执行人共同承担赔偿责任。

然而，我认为这里存在一个问题。对于债权方面的担保，或许是可以实现的。但对于物权确权的问题，这种担保就显得力不从心了。因为当共有权人或其他物权权利人要求确权时，这种担保很难起到实质性的作用。物权的确权涉及到法律的严格规定和权利人的实际权益，不是仅仅通过一份担保协议就能轻易解决的。因此，我认为在物权确权方面，这种担保协议的实施难度会很大。

第6点，关于刑民交叉案件的执行问题。讲师提到，有些案件中虽然涉及刑事查封，但这并不影响民事案件的拍卖程序，他还列举了许多实例来说明这一点。实际上，这涉及到了刑民交叉执行的一个复杂问题。

我个人对此并没有深入研究过，只是听说过一些关于刑民交叉的司法解释，但还没有实际操作过。不过，我从这次讲座中获得了一个信息，即在刑民交叉的情况下，民事拍卖有时可能并不会考虑刑事查封的因素。

这个问题引起了我的兴趣，因为我最近也遇到了类似的案件。传统观念认为，在处理刑民交叉案件时，应该先处理刑事案件，再处理民事案件（即“先刑后民”）。但今天讲师突然提到，在某些情况下，民事处分可能并不会考虑刑事查封的影响。这一点让我意识到，刑民交叉案件的执行问题可能比我之前想象的更加复杂，值得我进一步深入研究和探索。

第7点，关于拍卖过程中产生的税费与抵押权偿还顺序的问题。作为抵押权人或申请执行人的律师，往往认为其民事权益应优先于税费得到偿还。然而，实际上，税费是拍卖过程中实现抵押物变现所必需的费用，其性质与破产期间的必要费用相似，应当优先扣除。

这是因为，如果不缴纳这些税费，就无法完成过户登记，进而无法收取到应得的款项。这是法律关系中的一个重要环节。此外，还有一个值得注意的问题，即这些税费也是法官工资收入的保障来源之一。如果税费无法得到保障，那么法官的工资发放也会受到影响。

因此，从某种程度上说，法官在处理这类问题时，也会优先考虑国家的利益，即确保税费的缴纳，以保障自身的工资收入和国家的财政稳定。所以，在拍卖过程中，税费的优先扣除是合理且必要的。

第8点，关于被执行人采用各种手段拖延执行的问题。讲师举了一个例子，说他代理的案件中，被执行人及其亲属、朋友等利害关系人提出了各种异议，导致案件已经拖延了11年，至今仍未执行完毕。这个例子从侧面证明了网络上流传的“保房策略”在现实生活中确实存在活生生的案例。

实际上，对于这种故意制造各种异议以拖延执行的当事人，法院已经给予了高度关注。根据《最高人民法院、最高人民检察院关于办理虚假诉讼刑事案件适用法律若干问题的解释》，捏造事实提出执行异议的行为被明确认定为虚假诉讼的一种形式。这意味着，法院将对这些故意拖延执行的当事人采取更加严厉的措施，以维护执行的公正和效率。