近日，南山区人民政府印发《深圳市南山区城市更新项目未签约房屋征收实施细则》(以下简称实施细则)，本实施细则自2025年1月10日起实施，有效期5年。
实施细则表示，旧改已签约面积或人数≥95%，两种情形可以开展调解，有四类情形可以中止调解，辖区街道办可提交区房屋征收部门，区房屋征收部门提交提请区政府决定。
区房屋征收部门以及辖区街道办根据区政府的决定开展相应的房屋征收与补偿工作。
具体细则内容如下：
● 开展调解情形：
城市更新项目已签订搬迁补偿协议的专有部分面积占比或者物业权利人人数占比不低于百分之九十五，且市场主体与未签约房屋物业权利人经充分协商仍协商不成的，在以下两种情形下由区政府指定行政调解机关开展调解工作：
（一）市场主体或者未签约房屋物业权利人向辖区街道办提交调解申请，辖区街道办初审并报区房屋征收部门审核通过后，报区政府同意的。
（二）辖区街道办或区房屋征收部门认为有必要召集有关当事人开展调解，报区政府同意的。
经指定的行政调解机关负责组织实施行政调解工作，包括提供行政调解工作场所、组织调解人员、联络当事人、整理档案等。
● 终止调解情形：
出现下列情形之一的，调解机关可终止行政调解并制作调解终止通知书：
（一）当事人拒不接收调解告知书，或者当事人接到调解告知书后，明确拒绝调解的；
（二）当事人之间经调解未能达成一致，一方当事人明确表示终止调解的；
（三）当事人无正当理由拒绝参与调解活动或者以其他方式表明不愿意继续调解的；
（四）其他导致调解活动难以进行情形。
● 区政府决定是否开展房屋征收与补偿工作
区政府指定行政调解机关依法终止行政调解程序后，将行政调解报告及相关调解材料提交给辖区街道办。
城市更新项目具备《更新条例》第三十六条规定的签约比例要求且经行政调解未能达成一致，辖区街道办结合行政调解报告及相关调解材料形成启动房屋征收程序的必要性、可行性意见，提交区房屋征收部门，区房屋征收部门经审查后认为确有必要对未签约房屋实施征收的，应当提请区政府决定。区房屋征收部门以及辖区街道办根据区政府的决定开展相应的房屋征收与补偿工作。
● 增加部分将不予补偿情形：
房屋征收范围确定后的3个工作日内，区房屋征收部门应当在房屋征收范围、南山区人民政府网站以公告形式发布征收提示，自征收提示公告之日起，因下列行为导致增加房屋征收补偿费用的，对增加部分将不予补偿：
（一）新建、改建、扩建、装修房屋；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建；
（四）新签订租赁期限截止日在征收提示发布之日起1年以后的房屋租赁合同；
（五）除婚姻、出生、回国、军人退伍转业、刑满释放等必须办理户口迁入、分户之外的其他户口迁入和分户；
（六）以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记、变更手续；
（七）其他不当增加补偿费用的行为。
征收提示公告后一年内征收决定尚未生效的，次年度区房屋征收部门认为仍有必要开展房屋征收的，报区政府同意后，区房屋征收部门应再次发布房屋征收提示。
房屋征收决定作出后，对违反本条第一款与第二款规定的征收提示、不当增加征收补偿费用的，对不当增加部分不得给予征收补偿。房屋征收补偿评估时，应当以征收提示发布之日作为评估的依据之一。
房屋征收补偿
● 房屋征收补偿方案应当包括以下内容：
（一）房屋征收范围、补偿内容、补偿方式、补偿标准、项目补偿费用概算；
（二）作为产权调换的安置房的区位、数量、安置房调换标准、套型面积和结算基本价格、过渡方式、临时安置用房标准等；
（三）拟定的签约期限和提前搬迁奖励期限；
（四）奖励与补助标准；
（五）房屋征收补偿资金来源；
（六）其他应当纳入补偿方案的内容。
● 1/2以上的未签权利人有异议，召开听证会修改方案
房屋征收范围内1/2以上的未签约房屋物业权利人对征收补偿方案有异议，提出听证要求的，区房屋征收部门应当组织被征收房屋物业权利人以及公众代表，按照深圳市行政听证有关规定组织召开听证会，并根据听证会情况修改方案。
房屋征收的决定
● 权利人对征收决定不服，依法申请行政复议
区政府决定实施房屋征收的，应当在决定作出之日起5个工作日内在房屋征收范围、南山区人民政府网站公告房屋征收决定，公告期为3个工作日，房屋征收决定自公告之日起生效。
被征收房屋物业权利人对征收决定不服的，可以在征收决定公告之日起六十日内依法申请行政复议，也可以在六个月内依法向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。
● 房屋征收决定公告内容包括：
（一）项目名称；
（二）征收范围；
（三）征收补偿方案；
（四）征收实施单位；
（五）征收实施期限；
（六）征收行为限制；
（七）现场接待地点和联系方式；
（八）监督举报方式；
（九）行政复议、行政诉讼权利；
（十）其他应予公告的内容。
前款所称征收行为限制，是指征收实施期限内，任何单位和个人不得在房屋征收范围内实施房屋转让和本实施细则第九条所列行为。被征收房屋物业权利人违反规定的，对不当增加部分不予补偿。
● 房屋征收补偿协议的内容
辖区街道办负责组织开展房屋征收补偿谈判工作，谈判达成的，由区房屋征收部门自行或者委托辖区街道办与被征收房屋物业权利人在征收决定公告的签约期限内签订房屋征收补偿协议。
房屋征收补偿协议的内容应当包括：补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的物业类型、产权类型、地点、面积及交付时间、搬迁费、过渡安置费或周转用房、停产停业损失、装饰装修补偿、产权注销方式、搬迁期限、过渡期限、奖励或补助、违约责任等事项。
● 达不成房屋征收补偿协议的处理办法
辖区街道办与被征收房屋物业权利人在房屋征收补偿方案确定的签约期限内达不成房屋征收补偿协议的，或房屋征收项目中被征收房屋物业权利人不明确的，辖区街道办应将相关信息书面告知区房屋征收部门，由区房屋征收部门提请区政府作出房屋征收补偿决定，并在房屋征收范围、南山区人民政府网站予以公告。被征收房屋物业权利人对补偿决定不服的，可以在决定公告之日起六十日内依法申请行政复议，或者在六个月内依法向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。
● 不同意评估、测绘的处理办法
因被征收房屋物业权利人不同意评估、测绘机构进场等原因导致房屋征收的评估、测绘无法正常进行的，辖区街道办应当依法进行证据保全后，会同评估、测绘机构以实测占地面积、目测房屋层数等合理方式估定相关评估、测绘参数，以相关参数作为房屋征收与补偿的评估、测绘工作依据，最终确定被征收房屋补偿金额并作出房屋征收补偿决定，有类似被征收房屋的也可以比照类似被征收房屋的补偿金额予以确定。
● 超时未领补偿资金的处理办法
被征收房屋物业权利人未按照房屋征收补偿协议约定或房屋征收补偿决定确定的期限领取补偿资金的，辖区街道办可以依法将补偿资金向公证机构办理提存并通知被征收房屋物业权利人。
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