深圳楼市变天了！

1

2025年开年第一个日光盘，竟然不在西部，而是东部的龙岗。

1月9号，都市茗荟花园二期开盘，272套房子去化七成。

我看不少人说都市茗荟捂盘失败，这能叫捂盘失败？捂的太成功了好不好？

都市茗荟二期均价11万5，总价987-1900万，没有倒挂只有正挂，竟然能一次性卖掉近200套。

我上篇文章写的很清楚，对开发商润恒来说，标这么高的价格，就是为了不日光，就是打算慢慢卖。

润恒过往的战绩，平均五年开发一个盘，要是这个盘日光了，后面五年干什么？

这么高的价格都能去化七成，宝中是真扛揍。

1月11日，龙岗大运的深铁阅云境第二批开盘，96-115平，88折，总价372万起，145套房源，认筹383批。

开盘1小时售磬，销售金额超7亿。

深铁阅云境开盘两次，两次日光，当然开发商很鸡贼，一次拿出一个单元开，营造日光的盛景。

但是这两个盘的去化情况，说明深圳楼市的运行法则完全变了。

2

最近五年，深圳新房和二手房的成交数据：

2020年：新房成交45384套，二手房成交95273套，共计140657套。

2021年：新房成交52417套，二手房成交40542套，共计92959套；

2022年：新房成交34441套，二手房成交21701套，共计56142套；

2023年：新房成交31621套，二手房成交42574套，共计74195套；

2024年：新房成交37972套，二手房成交54487套，共计92459套。

根据以上数据，我做了两个表格，更方便看清楚变化。

数据展示很清晰，不论是新房还是二手房，最低谷都是2022年，成交惨不忍睹，2023年开始攀升，2024年继续向上。

3

几个小问题：

1、对比2020年，为什么2021年新房成交不降反升？

因为2021是打新之年，大家还在迷信倒挂。

2、为什么2022年成交创历史最低？

因为22年普遍认为会继续跌，很多需求被压制了，延后了。

3、为什么23年和24年成交量一直在涨？

因为被压制的需求会延后释放，不会一直等下去，感觉跌的差不多了，不少需求开始兑现。

4、为什么2020年和2024年的成交量差了5万套？

因为20年有大量投资买盘，24年基本都是刚需买盘，几万套的投资需求差不多洗干净了。

现在的深圳市场，已基本回归房住不炒。一年成交八九万套，就是这个两千万人口城市的正常买房需求。

未来几年，如果没有大行情，一年八到十万套的成交量就是基本盘；如果有，就会轻松破十。

4

一个自住需求为主，投资严重弱化的市场，大家最关注的不是投资属性，也不是价格便宜，而是配套，通勤，和楼盘品质。

深圳不差钱的人太多，对居住这种头等大事，愿意花钱去买品质，买配套，买通勤。

深铁阅云境，地处投资属性极弱的龙岗，但是大运配套优质完善，总价合理，照样一次次日光。

都市茗荟二期，无倒挂，高总价，但是配套、通勤、品质没有短板，一样去化七成。

反观前海的湾启紫荆府，开盘价10万2，折后总价890万起。

论单价论总价，都比都市茗荟便宜；论投资属性，前海肯定优于宝中，而且前海没有竞品盘在卖，结果300多套房源开盘只去化五成。

未来几年，如果深圳楼市平稳，每年保持8到10万套成交，其中二手房5到6万套。

那这几万套有幸被卖掉的二手房，原则上只有两个杀器。

一是便宜。极其便宜，与同小区和周边二手房拉开价差，说白了就是打骨折贱卖。

二是综合分高。配套、通勤、品质没有短板，这类房子不用贱卖，价格合理就能卖掉。

最麻烦的是中间那一大批，综合分不高，还不想贱卖，只能苦苦等待有缘人了。