2025年，深圳的房价是涨是跌，想必大家都很关心。
01
回顾刚过去的1月份，虽然房地产市场处于传统淡季，但深圳的交易市场依然活跃。
新房住宅网签销售5090套，同比增长97.3%；二手住宅网签成交4554套，同比增长31.5%；这一数据延续了去年10月以来市场回暖的态势。
不仅如此，1月份的深圳楼市还出现了多个亮点：大运深铁阅云境开盘即售罄；大运一宗商品住宅用地经过激烈角逐，最终由中海地产以高价竞得……这些现象都表明，在经济持续向好、政策持续助力、市场预期持续修复的带动下，2025年深圳房地产市场的止跌回稳态势将进一步巩固。
为了更深入地了解深圳各片区今年房价的走势，娟子借助了最近火出圈的AI技术——DeepSeek（深度求索）进行了预测。
DeepSeek针对我的提问，给出的预测是：2025年深圳楼市将呈现稳中有升、分化加剧的趋势。
具体而言，核心区域和优质资源集中区域的房价仍有上涨空间。
这些区域因有较强的产业支撑、完善的配套、丰富的教育资源、便捷的交通等优质资源，吸引了高购买力人群的关注，随着经济的持续增长和政策的进一步放宽，这些区域的房价有望上涨。
然而，部分“外围区域”的房价可能面临下行压力；这些区域通常距离市中心较远，配套设施相对滞后，购房需求相对有限，在库存积压和市场竞争加剧的背景下，这些区域的房价可能会受到一定压制。
截图deepseek对话
02
来看一下DeepSeek对各片区房价走势的预测。
首先是南山区，DeepSeek预测今年约5-10%的涨幅；
发现也有点随机，因为今天另一朋友提问回答南山的涨幅是3%-5%，我第二次提问，给的涨幅最高则达12%。
从核心驱动和风险点，也很契合南山片区，南山片区本身就是“深圳豪宅”的聚集片区，片区的产业和高净值人群支撑着片区的房价的稳定。
现实中，南山片区如赤湾片区、西丽片区，目前的供应主力都集中在这些片区，去化也比较拉垮；最近一段时间，南山的部分小区房价确实成交价涨了，但也是成交量比较突出的小区。
福田区的预测涨幅是3%-8%，主要是因为福田区的行政、金融、文化中心等优势，住房需求较稳定，土地资源稀缺，供应有限，所以房价将保持上涨。
福田片区接下来可售的新房确实不多了，新房供应很少，好盘就更少了。
截图deepseek对话
宝安区DeepSeek给我回答的预测是2%-5%，而另一朋友得到的回答预测涨幅将达5-7%（领涨）。
宝安区在此前的一轮涨幅中，处于领涨的地位，而后宝安片区的跌幅也比较大。
DeepSeek上涨的驱动还是因为之前的利好，比如前海、大空港、地铁等效应。
龙华区预测的涨幅是1%-3%（第二次提问预测的涨幅是2%-4%）；
理由是龙华区是深圳的交通枢纽，拥有深圳北站等重要交通设施，交通便利，生活配套不断完善。随着深圳北站商务区的建设，龙华区的房价将得到一定支撑。
龙岗区预测的涨幅是1%-3%；没有想到的是，曾经网红的光明片区，涨幅不如龙岗，预测的涨幅是2%左右。
原因是目前的配套设施不完善，房价上涨的动力相对不足。
几个不太被买房客关注的片区，如坪山、盐田和大鹏新区，预测是还会下跌，坪山相对较好点，下跌1%左右，其它两区下跌2-3%左右。
坪山下跌的理由是距离主城区远，对产业的依赖较强；
而盐田则是存在交通短板；大鹏则是流动性差，配套不足，投资属性弱。
截图deepseek对话
DeepSeek的预测依据参考了深圳过去几年的房价走势、经济发展、政策调控等因素，一是结合区域发展的替力，另一个是结合政策导向明确， 政府对房地产市场的调控政策（如“房住不炒”）是长期且稳定的。
DeepSeek给自己预测的可信度评分为 6.5-7分（满分10分）。
最终的可信度现在谁也说不准，很多专家的预测也不过是过往的经验来大概预测，但不一定会说具体的数据。
当然，如何确定性高一些，DeepSeek也给出了方法（如下图），比如关注最新政策，跟踪经济数据、实地调研等。
大家也可以关注下我们咚咚找房的APP，留意一线的房地产信息。
03
现在的楼市行情，不仅仅是政策的影响，而更多的是经济的预期影响。
这也是近一年多的真实的体感，不要说买房了，现在很多人在面对未来的不确定性，想的是多存钱。
来看一下最新的数据，2024年，人民币存款又增加了17.99万亿元；其中，住户存款增加14.26万亿元。截至2024年12月末，我国居民存款总额为151.25万亿元。按人口的比例家庭（三口之家计算），平均每个家庭存款超30万元。
再来看收入，2024年,全国居民人均可支配收入41314元。这样看起来大家还挺有钱的，对不对？
但这只是一个平均数，实际上，高收入群体主要集中在一线和强二线城市，大多数人的收入并未达到这一水平。
尽管当前银行的存款利率持续走低，但民众仍然倾向于将资金存入银行，这进一步说明了经济不确定性对民众投资和消费行为的影响。
因此，经济的整体好转与否，对楼市趋势具有决定性影响。为了促进楼市复苏，政府可能会继续出台相关政策，以鼓励资金流动和投资。
事实上，2024年12月的中央经济工作会议已经强调了稳住楼市的重要性，并释放了积极信号以推动房地产市场止跌回稳。
作为深圳来说，2024年生产总值达到了3.68万亿元，同比增长5.8%，增速位居一线城市之首。同时，深圳的常住人口也在稳步增长，结构持续优化，这些因素都将为住房消费提供有力支撑。
为了促进楼市健康发展，深圳市正在加快建立“人房地钱”要素联动新机制，并着力建设满足刚性和改善性住房需求的优质房源。
2月6日，深圳市委常委会2月6日召开扩大会议，其中就强调，房地产投资尽快恢复增长，加大民间投资支持力度，推进重大项目建设提速提质提效等。
在经济刺激政策和楼市止跌政策的共同作用下，如果好转，可能会在上半年就出现小阳春行情。
从全年来看，楼市可能会在波动中止跌回升，但不同片区的楼盘将呈现加剧分化的趋势，部分楼盘涨幅可能超过10%，而部分楼盘则可能下跌5%。
注意：预测只是提供了一个基于当前数据和趋势的分析框架，仅供参考。
【娟子评房】 所属房网/咚咚找房平台 资讯中心团队原创号，未经授权不得转载。本文部分信息及图片如涉及侵权，请联系删除。
地产曝料、信息分享欢迎加娟子微信！
粤公网安备 44030402000760号
