桂庙新村，这座始建于清代的百年村落，曾是深圳大学学子的“第二食堂”，也是深漂一族的栖身之所。
随着深圳城市化进程的加速，这个承载着历史记忆的城中村，终于在2023年迎来全面拆除，蜕变为集住宅、商业、办公及酒店于一体的超大型综合体项目。
直到两年前的重型器械高调入场，8年的桂庙新村旧改“传言”，终于照进现实！
首发入市的商品房翰熙典居销售中心即将开放！
1
八年坚守：
从立项到开拆的艰辛历程
桂庙新村城市更新单元位于南山区白石路与学府路交叉口西北侧，东临白石路，西近南海大道，南临学府路，北面与深圳大学毗邻。
桂庙新村的旧改可追溯至2015年，其被列入《深圳市城市更新单元计划第三批计划》，同年的10月22日正式立项。
一直拖到五年后的2020年11月，随着《南山区粤海街道桂庙新村城市更新单元》草案的公示，预示着桂庙新村的旧改板上钉钉；2021年3月规划草案正式敲定。
2023年2月，项目启动拆除，标志着这一历时8年的旧改进入实质阶段。之后建设加速，三个住宅地块于2023年底陆续施工。
根据规划批复，桂庙新村更新单元拆除用地面积70224.5㎡，开发建设用地面积41660.1㎡，规划容积369100㎡。
全盘规划建设3030套住宅，三个地块分三期开发，分别为01-01、01-02、01-03地块。
根据南山区官方文件显示，01地块T204-0148，规划859户，其中保障性住房612户，可售247套；02地块T204-0150，可售328户；03地块T204-0149，可售139户。后面两宗地块无保障性住房。
所有地块将供应714套可售商品房。
其中翰熙典居所在的01-02地块建设速度最快，项目分为4个单元，目前已出地面二十多层。
2023年5月实施主体公示，拟确认为深圳市贯凯投资有限公司。
每一个旧改的背后，都是一个开发主体多方博弈的故事。
项目实施主体深圳市贯凯投资有限公司，由阳光华艺地产等企业联合持股。阳光华艺作为深圳本土旧改“老将”，曾开发南山城市花园等标杆项目。此次操盘桂庙新村，既需平衡回迁房、保障房与商品房的比例，又面临高容积率带来的设计挑战。
相比市面上其他旧改，桂庙新村多了一层城市文化底色。
与单纯追求经济效益的旧改不同，桂庙新村保留了社区文化元素，如西南侧的叶氏宗祠，并在规划中新增幼儿园、公交首末站等公共设施，体现了“产城融合”与“人文延续”的双重导向。
根据规划，项目总用地面积约4.17万平方米，总建筑面积约36.91万平方米，涵盖住宅24.99万平方米（含3.25万平方米人才及保障房）、商业办公10.65万平方米及公共配套1.26万平方米。
高密度开发下居住舒适度的争议，比如高容积率、车位不足等，也引发对城市更新模式的反思。
3
巨头云集 宇宙“最牛”街道，绝非虚名
一条深南大道，把科技园片区以南、北划清界限。
在深圳楼市中，相比于鼎鼎大名华润城所在的科技园北区，科技园南片略显低调；但放在深圳GDP来说，科技园南区“卧虎藏龙”。
作为深圳乃至全国的经济引擎，粤海街道的“最牛”称号绝非虚名。
2月10日，深圳南山区官宣2024年全区GDP，共计9500.97亿元，深圳将诞生首个“万亿城区”，南山不愧是多年蝉联“全国最强区/县”的地方。
当中粤海街道扛起半边天。
这片约14.23平方公里的土地，2024年贡献4497.73亿元，这个数字不仅超过了广东省排名第六的地级市珠海的GDP，也超过了全球多个城市和地区的人均GDP。
辖区内聚集了百度、腾讯、阿里、中兴、华为等科技巨头，以及近千家高新技术企业和94家上市公司，区域创新能力连续8年全国第一，被称为“中国硅谷”。
粤海街道常住人口超45万，日均通勤人流密集，2024年新出生人口居广东首位，这里高素质人才占比显著，真正的“含着金钥匙”出生。
3
“最牛街道”上新，值得买吗？
作为粤海街道继华润城后首个入市的旧改新盘，翰熙典居的714套可售商品房，尚未开盘已引发市场高度关注。
今年住建局一季度计划入市名单上，翰熙典居赫然在列。
据了解，项目首批推出02地块247套住宅，首发都是大户型，涵盖了建面约105-120-130-155平方米三至四房，并且标榜新规后100%高使用率。现场所见，销售中心搭建进入最后冲刺，预计这一两个月内开放。
业内预测，预计均价突破10万元+/平方米，直接瞄准了南山科技园高净值客群的购买力。
从项目核心卖点，地段与配套来看，确实有很大的吸引力。
毗邻深圳大学与南山科技园，距离地铁9号线深大南站仅500米，周边聚集腾讯、中兴等企业总部。
规划配建小学及幼儿园，弥补科技园片区学生位紧张短板。
附近商业，有南山海岸城、深圳湾万象城，还有后海以及科苑站、高新南等10.65万平方米的商业办公体量，上班通勤、日常休闲等也是十分便捷。
但不得不提醒的是，全盘保障房791套、回迁房1525套，商品房714套仅占比约23%左右。
项目三地块容积率均超8.5，03地块更达11.19，远超深圳同类项目平均水平。高密度开发虽提升了土地效率，但人均绿地不足、车位紧张，全盘2600个车位配比仅0.85等问题，可能影响长期居住体验。
01-01地块总规划户数，机动车位834个
01-01地块总规划户数，机动车位747个
南山科技园及邻近片区，近年来入市的新盘价格皆在10万/平米以上，绿景白石洲11万/平米、深业世纪山谷12万/平米……
对比同在科技园北的润玺一期，13.2万/平米的备案价曾是深圳的“天花板”，若项目均价能刷新科技园房价天花板，未来将带动周边二手房，如学林雅苑单价11.5万/平米的价值重估。
你觉得翰熙典居，未来会定价多少？
粤公网安备 44030402000760号
