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从巅峰到谷底,深圳这些小区房价暴跌10万/平!抄底时机到了?

娟子评房 发布时间:2025.06.06 10:54:39
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01


与10月份之后的市场态势相比,5月份的深圳楼市相较于正常月份(春节除外)的前几个月,热度明显回落。


4月份,深圳二手房市场成交量为4687套,这一数据跌破了5000套的“荣枯线”。


新房市场同样不容乐观,关注度大幅下滑。即便是曾经备受瞩目的网红项目,其上客量也出现了显著减少,市场热度不如前。


更令人意想不到的是,仅几个月的时间,现在买房少则省几十万,多则可以省上百万。


近期,部分“网红”小区的二手房价格再次出现回调。


以华润城润府一期为例,近期一套建筑面积约83平方米的两房户型,最新成交价为900万元,相较于去年7月的成交价,降低了约50万元;


而89平方米的三房户型,去年10月份同户型的成交价大约在1100—1240万元之间。


近期,该户型的最低成交价已跌破1000万大关,比去年同户型的最低成交价还要低百余万元。


华润城作为深圳二手房市场的典型代表,其价格的波动备受市场关注,也在一定程度上反映了当前深圳二手房市场的整体走势。


来源:链家网,仅供参考



位于前海南的诺德假日曾被称为“神盘”,2007年底-2009年两次开盘,均价约1.2万/㎡,后续随着前海概念升温,成交价一路飙涨。


2021年的高峰时期,一套47平的小2房成交总价达823万,单价达17.51万/平。


但最近一套48平的2房成交价到了369万,单价约7.6万/平。


而4月份同户型的成交总价还要395万


2024年12月份,48平的户型成交总价还曾到428万,相比较最近的成交,几个月的时间跌了近60万。



还有靠着“ming校”概念崛起的龙悦居四期,也曾有过辉煌时刻。


龙悦居四期曾是经济适用房转的红本,2019年底补地价转红本,小区房价一路高歌猛进,从单价6万多元飙升至超11万/㎡,当时一套63平的2房成交总价高达720万。


今年,5月份一套63平的2房成交单价是4.6万/平,成交总价是290万


最近,据中介透露,一套同户型的房源只要280万,再次刷新了小区的成交价“地板”。


而去年3-4月份,63平的2房还能卖到350万左右,之后虽有所波动,但也基本维持在300万左右。


如今的价格,与昔日的辉煌相比,已不可同日而语。



02


之前许多成交均价10万+的楼盘,也都难逃一波断崖式下跌,成交价早已低于10万元/㎡,甚至有些小区单价跌掉超10万/平,不禁令人唏嘘。


如宝安片区跌得最猛的是花样年花郡和花样年花乡,花样年花郡一套29平的小户型,最近的成交总价158万,成交单价5.45万/平。


2021年3月份,此小区的一套27平米的户型成交价是429万,单价15.89万/平


从高峰期到目前,算下来已经跌去了约70%左右,这已经不是腰斩了,而是直接膝斩了。


相当于跌到了2017年初的价格。


此小区是宝中稀缺小户型刚需盘,小区于2010年入伙,位于宝安中心区,近前海、企鹅岛,带海韵学校学wei。


两个小区的梯户比都比较高、租户占比大。


但成交量非常活跃,无论是在房价已经快速上涨的2020年2021年,还是现在,依然还有一定的成交量。



位于八卦岭片区的八卦岭宿舍鹏盛村两个小区,跌幅也惊人。


八卦岭宿舍因棚改和旁边的学校消息,在高峰时期,房价一路飙升,直至攀上约15万/平的高峰,一套30平米的小开间,总价高到450万。


目前小区的成交价在4万出头,相比最低价3字头时,还涨了一点,但现在来看,还是妥妥的跌了10万左右一平米。



2021年楼市高峰期的成交价


同是八卦岭片区的鹏盛村,4月份,一套40平的2房成交单价是3.63万/平,总价145万。


高峰期,小区的成交单价近12万/平


小区的跌幅也达近70%,3字头、4字头的价格已经维持有近1年,基本上已经稳定了。


和八卦岭这两个小区同样命运的月亮湾花园,也是因为棚改消息房价被炒上天。


高峰时间期,月亮湾花园成交单价近13万/平。


今年4月份,一套107平米的3房成交总价是415万,单价3.88万/平,相比2024年11月份同户型451万的成交价,又降了几十万。



月亮湾花园是90年代的老小区,楼龄已有30年,位置在南山来说不算核心,学wei也比较一般。


前段时间还因一栋楼的女儿墙倒塌,又一次引发大家的关注。


此小区在2020年5月的时候,成交单价不过6万出头。


因旧改预期,月亮湾花园不到一年从单价6万飙升至近13万,老破大妥妥的卖出豪宅价。


市场吹风说改造,但是八字都没有一撇,房价起飞后,不少投资客高价买入,如今,房价和暴富梦都破碎。


这些因旧改预期而大涨过的小区,未来还不知道什么时候能实现真正的改造。


03


深圳的房地产经历了从无到有、从起步到腾飞的完整周期,犹如一列高速行驶的列车,创造了令人瞩目的发展奇迹。


这个特殊的时代里,不少敏锐的投资者通过房产配置实现了资产增值,完成了从普通家庭到中产阶级甚至更高阶层的跃迁。


然而,任何市场都遵循周期性规律,房地产行业也不例外,价格波动是市场经济的必然特征。


近年来,深圳房地产市场呈现出愈发明显的分化态势,这种分化不仅体现在宏观的区域层面,更深入到微观的楼盘个体


以区域发展为例,部分区域经历了从辉煌到黯淡的巨大落差,盐田的别墅盘便是典型代表。


如东部华侨城天麓、万科东海岸、万科17英里等海景房项目。


在2010年之前,深圳人对“面朝大海,春暖花开”的生活充满了憧憬与向往,这些海景房凭借得天独厚的山海资源,一经推出便备受追捧,房价一路飙升至10万+/平方米,在当时堪称中国豪宅的典范。


然而,十多年后的今天,这些曾经风光无限的豪宅却风光不再。


由于地理位置偏离主城区,交通不便,且周边配套设施严重匮乏,生活便利性大打折扣,这些海景房逐渐陷入困境,房价持续走低,甚至出现了荒废、流拍的现象。


一些业主当初花费数千万元购置的房产,在拍卖市场上几百万都无人问津,令人唏嘘不已


面对如此复杂多变的市场环境,购房者在做出购房决策时,已经需要格外关注房产的流动性和保值性。


绝非仅仅满足个人喜好那么简单,更要充分考虑未来市场的接受程度和潜在风险。


对于户型设计存在明显缺陷的物业、建筑年代久远的老旧小区、区域发展潜力不足的房产、以拆迁预期为卖点的房产,这些房产购房者要谨慎对待。


本文数据仅供参考!


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