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上一篇文章，房地产开始破局了。
所谓破局，指的是烂尾楼开始有解，业主和银行共担损失；开发商的巨额债务开始有解，启动债务重组，逼债权人三折四折卖掉债务权；已拍下未开发的土地开始有解，地方政府超低价回收。
破局过程惨烈，但比一直搁置要好，只有大家都解套，房地产才能继续推进和变化。
然后就有人问，房地产都这样了，还能怎么推进和变化啊？
这篇文章就说说房地产下一步的变化，和对五年后的预判。
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房企的战略变化，目前已经很清晰，继续留在这个行业深耕的房企，分为三类：
1、 实力雄厚的国央企，以招商、保利、中海、金茂、绿城为代表。
它们的生存战略是布局中高端市场，在高能级城市抢拍核心地块，不惜花重金，不惜和周边二手房形成价格倒挂。
拍下核心地块后，认真打磨产品，用四代宅、高品质、高得房率、核心、稀缺来打造产品护城河，定出高价，价高者得，用稀缺获取利润。
2、 债务违约的企业，以碧桂园、融创、世茂、新城、旭辉为代表。
这类房企的业务重心已经从开发变成了代建。
地产暴雷潮后，地方城投公司为托底土地市场，拍下大量土地又没有开发能力；同时为配合中央政策，地方政府要承建大量保障房和城中村改造。
地方政府有钱有地没经验，开发商没钱没地有经验，双方一拍即合，开发商的代建时代开始了。
今年上半年销售额排名前50的房企中，46家已布局代建业务。
代建的优势是轻资产低风险，缺点是竞争大利润低，目前代建费已普遍低于3%。
放在以前，这点钱扔地上开发商都懒的捡，现在不一样了，要去争去抢去竞标。
3、商业地产较多的开发商，以华润、龙湖、大悦城、新城为代表
这类房企转型为持有和运营商业地产，创造持续稳定的现金流。华润的万象系列，龙湖的天街系列，大悦城商业都是相对成功的代表。
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找到新方向的开发商，通过债务重组上岸之后，继续努力活下去。
反面教材就是找不到新定位，又没有能力摆脱债务的开发商，继续在烂泥潭里打滚，以万科为代表。
万科上半年发布的业绩通告，销售额691亿，净亏损100-120亿，249亿的新融资大部分来自深铁集团，今年深铁已向万科提供借款218亿。
做为第一个高喊活下去，预警行业严冬的头部房企，到现在一没找到生存定位，二没搞定债务重组，只靠着深铁的输血苟延残喘，眼看着比它暴雷更早的开发商一个个上岸。
成功活下来的房企，以代建和物管为主的，变成了微利行业；以商业地产为主的，变成了正常利润行业；以布局核心区为主的，还有可能拿到相对可观的利润。
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然后我们会发现一个问题，二三四线的地产市场，似乎被开发商集体抛弃了，这些城市的地产开发怎么办？谁来做？
首先，这些城市由于过去多年的过度开发，商品房严重过剩，需要数年的消化和清库存。
其次，国央企集体逐鹿高能级城市的核心地块，暴雷房企没有拍地和建房能力，资本市场全面抛弃了房地产，二三四线成了无人关注的空白。
但是，二三四线城市的主城区地块仍然有价值，建成后一样不缺本土需求。
所以，下一步会有不缺现金流，寻求多元化的非地产企业，进军本土的地产业务。
比如总部在宁波的得力文具，今年上半年拍下了两个宁波地块，储备开发。
五年后的地产市场，很可能是：
一二线的核心区土地开发，被国央企垄断，它们拿下了高能级城市的几乎所有核心地块，有很强的定价能力。
三四五线的地产开发，被本土的新晋民企垄断，它们规模较小，一家开发商默默耕耘一个城市。
而那些曾经叱咤风云的民企开发商，大部分会逐渐退出历史舞台，江湖上只留下它们的传说。
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