新房子太贵，老房子太旧，次新房成了深圳买房人的心头好！
7月份的深圳，热浪滚滚，暴雨夹着高温“下开水”，而二手房市场却上演了一出“生死时速”的好戏。
“次新房”成为今年二手房市场的高频热搜，过去一个月成交黑马出现了。
这些小区，凭什么成为二手市场的“香饽饽”？非次新房，是不是没得玩了？
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次新崛起
龙岗“几乎全新”二手折价抛售
没想到，龙岗横岗绿海山河里意外成为最大黑马。
据深圳贝壳研究院披露的最新数据，靠着单月成交64套，绿海山河里登顶深圳二手房成交量榜首！
这是一个一期去年10月才交付、二期今年5月刚刚交房的，几乎全新小区。
一个月成交了60多套，为何这么火爆？
绿海山河里对外的推广名为名居山河里，2023年5月一期入市，次年4月加推二期，前后共推出1589套住宅。
一期备案均价4.98万/㎡，而二期4.34万/㎡，每平米降价6000元。不仅如此，主推户型从75㎡-142㎡，一期的75㎡最低总价比二期的94㎡还贵了。
住建官网显示，目前该新盘一期仍有104套、二期230套未网签。
名居山河里交付的时候，恰巧碰上了9·29放开限售新政出台，贝壳找房平台显示，交付后第三个月就有人挂牌出售，价格3.4万/㎡，已经破发。
目前，该小区挂牌26套，7月挂牌均价3.5万，6月成交均价为3.1万/㎡。
庆幸的是，刚交付不久，对这些挂牌出售的业主来说，持有成本还不算太高，低价抛售，及时止损才是硬道理。
“买新房等不起，买老房看不上，绿海山河里正好卡在中间。”
有网友这样解释自己的选择。“去年底一期交付后我就盯上了，现在二期交付房源更多，选择余地大。”
所以，绿海山河里的“火爆”，它精准击中了当下深圳购房者“期房焦虑”、“配套兑现”等痛点。
最后，依然是低价策略！
此外，7月份的二手住宅成交榜单中，超大型小区如排名第二皇御苑、排名第三桃源居，凭借自身的优势，保持较高的成交热度。
2
全市挂牌量超7.6万套 次新房全面开花
龙岗成交量大，是因为其挂牌量更大！
深圳的二手挂牌量再度站上新台阶，突破7.6万套。
根据深房中协最新统计，截至2025年8月4日，深圳全市共有76156套有效二手房源在售，较上周增加645套。
如果划分各区域来看，龙岗较上周增加192套最多，全区挂牌房源接近2万套，全市占比超过25%；宝安较上周增加155套次之，在售量也超过1.4万套。
在放开限售政策后，陆续交付转而流入市场的次新房源源不断，这些房源不断挤压原来库存二手房源的市场机会。
放眼整个深圳，次新房正成为各区二手房市场的香饽饽。
在蛇口豪宅片区，招商玺家园7月成交15套，自年初交付以来累计成交已超过50套，可能还有更多在路上。
这个定位高端的项目，如今成了不少享受型买家和投资客的“淘金地”。
一位中介打趣道：“现在去招商玺家园转一圈，遇到的经纪人可能比业主还多。”
南山科技园片区的深铁懿府7月也交出11套的成交成绩单。作为地铁上盖物业，其便利的交通和现代化的社区规划吸引了大量科技企业员工。
宝安的桃源居还是那么扛打，常年霸占西部的成交热榜，因为社区够大、交通便捷，户型跨度大，选择丰富，但是楼龄也不低，所以价格不算高，是预算不多的刚性家庭上车的西部首选！
而成交top10的名单中，也出现了诸如尖岗山壹号、中熙珑湾等次新房。
而以往以“老破小”为主的罗湖片区，地段好、配套成熟的二手房源依然是唱主角。
百仕达花园凭借其成熟的社区配套，以20套的成交量成为7月罗湖二手住宅销冠；悦峰华府系列依然保有很好的市场热度。
总的来说，在深圳这个新房供应逐渐外移的城市，核心区域的次新房正成为购房者眼中的“香饽饽”。
3
市场分化
刚需与改善的“双向奔赴”
随着8月的到来，深圳楼市即将步入传统的 “金九银十”前哨期。
业内预计，8月深圳至少有10个新盘推货，包括保利臻誉府、新世界香蜜四季家园、中海大运玖章花园等多个热点项目计划入市。
新房市场的活跃或将带动二手房市场的进一步回暖。
深圳市房地产中介协会指出，当前房地产市场筑底恢复企稳态势已清晰明朗。若新房市场热度回升，有望与二手房市场形成良性互动。
从更长期的周期看，大家更期待的是深圳楼市已走出低谷。
今年最淡的一季度深圳一二手住宅合计成交超2.6万套，同比增长67.7%，市场复苏的基础已经奠定。
虽然5月、6月市场有所回调，但整体仍保持在荣枯线之上。
正如一位市场观察人士所言：“深圳楼市最冷的冬天已经过去。现在的市场就像深圳的夏天，虽然偶有台风，但艳阳天终归是主旋律。”
而对于普通购房者来说，在市场回归理性的当下，或许正是静下心来，好好挑选一套称心房子的好时机。
毕竟，房子最终是用来住的，住的舒心，比什么都重要。
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