9月8日，网络流传一份由深圳市规划和自然资源局印发《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》（深规划资源规〔2025〕5号）。
新规在严控商办增量、“商改住”及“工改保”，皆有明确提及。
将进一步规范城市更新规划土地管理工作，解决城市更新“超高、超容、商办超配”问题，高质量开展城市更新，加快构建房地产发展新模式。该新规有效时间为三年。
强化国土空间规划刚性管控
新规首次提出"商业性办公分区管控"，将全市划分为三类区域：
战略预留区：商业办公功能予以预留
适度配置区：结合产业与市场供需适度配置
严格控制区：严控新增商办空间
同时提出，不得随意新增"居住+商业"混合用地（C+R 或 R+C），回迁安置除外，进一步遏制打着混合用地名义过度开发商业的行为。
容积率计算、移交率、建筑高度
全面收紧
优化城市更新容积测算规则成为本次新规的技术亮点。
已纳入城市更新单元计划但未受理规划审查的项目，将按照新的规则测算规划容积：
基础容积按照《深圳市城市规划标准与准则》密度分区确定的基本容积率取值，地块规模修正系数、周边道路修正系数均有明确规定；
转移容积不再执行原有可再增加30%的规定；
奖励容积计算规则调整，强调按照法定要求落实附建式公共设施，其建筑面积计入奖励容积。
土地移交率原则上不超过35%：除非为建设学校、医院、养老等公共利益项目，否则不得突破。此举意在遏制过度开发，保障公共空间。
商业建筑高度原则上不得超过250米：明确"限高"要求，避免盲目竞逐"第一高楼"，引导更务实、人性化的空间设计。
鼓励“商改住”“工改保”“收储供”
位于战略预留区外、更新方向含有商业的城市更新项目，计划申报主体可申请将商业功能调整为居住等功能。
符合规定的前提下，鼓励将M0调整为M1，以及将全部或部分商业用地调整为配租型保障性住房用地。
推进城市更新项目用地“收储供” 。
附政策原文：
粤公网安备 44030402000760号
