来源：深圳淘房志
深圳楼市真的要救了。
据乐有家数据，整个7月深圳一二手网签总量环比下降5.9%，同比下降8.7%。
其中新房住宅降得很猛，不仅环比下降18.8%，甚至同比去年竞也下降了22.6%。
多个机构数据也都在显示，从今年3月份开始，深圳楼市就又被按下“暂停键”，重新开始走跌。
去年9月的政策红利已经消耗殆尽，市场信心正在下滑。
作为一线地产人，最真实的体感更多的是——买家观望、卖家难卖。
可以发现，目前很多新房项目，相较之前，特价房、工抵房多了，甚至开盘打完折，又加几个优惠。
二手房方面，挂牌量大幅上涨，从6月的7.1万飙升至现在的7.5万+套了，若加上内网房源，估计超过12万套，各片区去化周期都在延长。
即在没有新增房源的情况下，按现在成交量，去化周期都要超20个月。
再看看市场情绪，看房的人数在不断减少，今年3月达到顶峰后，一直在下降。
买家少了，卖家也急了，近期不少标杆二手豪宅的业主，如半岛城邦业主、润玺业主、又在割肉卖房了。
例如润玺一期一套120平房源，高层挂盘1499万，跌破开盘价，业主亏本185万急售。
6月一套同户型房源，中低楼层、东北朝向成交价1590万。
现在的深圳楼市，信心比黄金重要，亟需强有力的政策刺激。
二手挂牌量超12万套
成交均价6连跌，失守6字头
目前，深圳楼市的三大指标，都在明晃晃的表示，救市真的刻不容缓了。
先看成交量：
住建局数据显示，7月新房网签2664套，比6月份的3275套，还少了611套，这也是近一年深圳新房成交量第二低。
其中预售成交1441套，环比降24.1%，为近17个月最低水平。
二手房成交量相对韧性较高，环比增长2.2%，但不多，且这是以价换量支撑起来的。
再看价格：
据乐有家数据，7月二手住宅成交均价为5.93万/㎡，继去年9月后，再次跌回5字头，拉长看，这已经是六连跌了。
目前，深圳房价整体下跌39.6%，跌回2016年6月。
像福田，7月挂盘均价约8.45万/㎡，相比去年降了10000元/㎡左右。
新房价格同样承压，上半年新房均价同比下跌5.45%。
最后再看库存量。
7月末，新房库存量为27902套，环比上月增加2000多套。
且去化周期也有很明显的拉升，从3月份的5.8个月拉升到如今的13.3个月。
截止7月7日，深房协统计的二手挂盘量已经超过7.5万套了，相比6月的7.18万套，增加了4000套左右。
不过，这也仅仅是外网数据，据中介内网的数据，整个深圳二手房源已经超过12万套。
比深房协7.5万+套足足高了4.8万。就算除去非住宅产品，整个挂盘量预计也超过10万套！
什么概念？
按近几月4600套的成交量计算，成交占比不到5%，在不增加挂牌量的情况下，卖20多个月才能卖完。
整体来看，数据面已经很直观的传达出一个信号，没有新政策出台刺激，市场大概率会越来越低迷。
16%
二手议价空间高达
新房惊现五折工抵房
从市场具体情况来看，目前不少新房，“一波N折”，价格触目惊心。
例如，龙华幸福xx园打出四重折扣，备案价从6.46万/㎡降到5.72万/㎡。
龙岗一楼盘成价格屠夫，出现五折工抵房……
二手房方面，买家砍价“刀刀致命”，不到预期不买，卖家议价空间也在变大。
一般而言，议价空间越大，市场降温更为明显。
目前，深圳多数片区的议价率在10%左右。
就是多数业主在挂低价、笋盘的情况，议价空间也有5%-8%。
要知道，在2020-2021年市场火热，业主敢要价的时期，议价空间也仅仅在2%-3%。
即同样一套600万房子，当时只能砍价12-18万，现在可以砍60万。
而据乐有家数据显示，现在市场千万级的房子，议价空间还在扩大。
例如南山的华润城润府一期，88.57平3房。
4月一套高楼层房源，业主挂牌1350万，成交价1241.5万，议价空间为8%左右。
而6月同样一套高楼层房源，业主挂牌1380万，成交价却仅1150万，议价空间扩大到16%，直接翻倍。
此外，从挂牌价的走势来看，很多小区的底线也越来越低了，业主都在“割肉式”抛售，价格加速下跌。
例如，宝安的熙龙湾二期，今年2月挂牌均价还在15.8万一平，现在降至14.66万一平，不到半年跌了1万+一平了。
其成交均价更是从4月的13万+，跌至如今的11万+。
恒裕滨城二期170平，业主2月份报价4950万。
现在直降到4480万，降幅达到470万，是该户型自2019年年底以来的价格新低。
低于同户型历史成交380万。
前海天境花园，一套115平低楼层房源，3月成交价1269万，单价11.08万，6月跌至1153万，3个月蒸发了100万。
而7月，同户型高楼层，已经来到1066万，单价仅9.27万，一个月又蒸发了近百万。
不难看出，千万改善级豪宅的业主，也抗不住了。
当然，抗不住降价的本质——还是卖不掉。
据数据显示，目前200-500万的房子，成交占了71.8%，这意味着都是刚需在买房，像投资客基本都没有进场，改善、富豪等阶层占比也小，这些真正推动楼市行情的，都还在观望。
很多买房人，不知道什么时候能止跌，都在等政策信号。
如果再不救市，二手市场情绪进一步低迷，进而影响新房市场。
而现在的新房市场，一旦被影响，开放商将更难，银行也会跟着难。
深圳救市是时候了
目前，一线城市风向标，广州已经全面放开，北京、上海时不时小作文。
深圳近段时间也是小作文不断，给人随时出台政策的感觉。
近期深圳土拍火热，开发商抢地，也不免让人怀疑是不是提前知道消息，即将政策出台。
参考去年，8-9月出台政策组合拳，还是相当不错的，淡季末期，能够事半功倍。
当然，若一直小作文不断，而一直迟迟不出救市政策，只会起到反效果，预期信心也将被打压。
那么，现如今，深圳还有什么牌可以打？
还是那几套——全面解除限购、增值税减免、降低首付、降低房贷利率。
降低购房成本的同时，放开限制，让更多人有资格买房。
虽不说让楼市一下子彻底反转，但政策一点火，将极大修复市场情绪，提振市场信心。
对于深圳这样的风向标城市来说，市场点燃是非常容易的，就看有没有魄力。
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