来源：深圳淘房志
“好多人头天刚看完房，第二天就买了。”
“以前是龙岗人爱来罗湖买房，现在不少住龙华的人买这边。”
“虽然现在带看、成交量都不错，但是价格没有明显起色。”
在深圳调整限购政策之后，此前一直不温不火的罗湖异军突起，看房量环比增长29%、成交环比大涨100%+，数据领跑全市。
作为深圳名校云集的传统“关内”，罗湖的放开让一些沾了名校光环的“老破小”再度活跃。
尤其是那些在上一轮市场大调整中完全跌破价的“网红”小区，带看量直线上升，部分小区平均每天带看批次超过10批。
近日，淘房君实地走访了曾经红极一时、对口螺岭外国语的东门168、华隆园等小区。
看看现在真实的市场情况怎么样？
业主心态如何、买家谈价空间大不大？
这些小区还有希望重返高峰吗？
从10万+回落到5字头
业主急于出货、买家出手更果断
作为深圳市重点小学、广东省一级学校，螺岭外国语实验学校的生源和学校的口碑在罗湖一直排名前列。
该学区一直是罗湖片区学位房交易量最活跃的区域，在2020年，其学区房市场在内外“热钱”的持续涌入下，迎来了一波大爆发。
最典型的就是东门168、华隆园这样的小区，主要是建面二三十来平的小房子，面积小、总价低，相对来说更好上车。
高峰期，东门168、华隆园的成交单价都突破了15万。
中介告诉淘房君，当时业主也是相当“拿架”，各种反价状况层出不穷，甚至有些人业主的面都见不到，价格就改了好几轮，根本不愁卖。
现在，东门168、华隆园的上车门槛全部回落60%+，跟2019年的价格相差无几。
淘房君问中介，现在业主是什么心态？
“绝大部分卖家现在都很好说话，只要你诚意买，有时候让利个万把块钱都可以商量。”中介回答道。
中介带淘房君分别看了东门168和华隆园的两套小户型单间，室内都是很简单的装修。
其中，华隆园的业主是在2022年“抄底”买入的，“当时觉得单价6万好划算，比两年前便宜了一半，没想到只是半山腰上接了盘。”
而该业主现在卖掉华隆园，也是因为有了新的投资渠道，现在急用钱，所以要折价60万卖房。
在看房期间，业主一直在跟淘房君说，现在买很划算，价格很低，出租的话也至少能租3000多一个月。
就在淘房君看完房的四天后，华隆园的那套小户型就成交了，业主在原报价的基础上，还便宜了5万块。
中介透露，之前来罗湖买这类学区房的以龙岗客户和罗湖本地客为主，放开限购之后，不少龙华的客户在进场，他们纯粹是为了“学位”而来，并且出手更果断。
龙华客户之所以加速流入罗湖，关键在于伴随着居住密度越发增大，学位积分竞争激增，且部分顶尖名校买入成本也不低；相较之下，低门槛的罗湖名校“老破小”反而提供了不错的机会。
名校“老破小”还能重回巅峰吗？
在淘房君看来，至少2年内，罗湖的这些在名校学区内的“老破小”很难再涨到之前的高价。
最核心的原因在于，经历了市场的巨幅震荡，绝大部分的投资者都是“割肉”退场，导致这类房产很难吸引到外部的“热钱”再次流入。
同时，这批房产也很难再往下探底了。
一方面，这类房产在楼市高峰期产生的价值泡沫已经挤干净，价格完全回到7年前，现在价格就是处于低位横盘状态。
另一方面，由于名校资源的底蕴存在加上限购优化，这类房产价格跌出性价比之后，会吸引持续的购买力为价格托底。
对于实力不错的家庭来说，用不到200万买一个名校学位，是一笔不错的教育投资。
对于想要投资的买家来说，这里的租售比不如公寓、长线价值也不突出，可以放弃“幻想”了。
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