刚刚过去的一周，深圳楼市的温度，藏不住了。
8月28日，五部门同日出手，商品房销售制度改革、个人房贷期限最长40年、支持房企融资等政策接连落地。
深圳某房产平台数据显示，“8·28”新政后首个周末，平台浏览量环比大涨582%，线索量环比增256%。某中介机构带看量环比上涨30%，甚至出现外地客户飞抵深圳看房、一日即签约的案例。进入9月，另一中介机构二手房签约量较8月同期增长20%。
“金九银十”，市场已经先“躁”起来了。
而在这轮政策松绑之前，地处光明中心区，科学公园南侧的「天境云玺」，已率先被市场用真金白银验证过了。
今年5月，天境云玺首批264套83-115㎡房源取证入市，共吸引602批客户在i深圳登记抢房，购房者直呼“感觉慢一秒就没了”。
据案场销售说，首开之后，不少没抢到的客户一直在等——尤其是93㎡3+1房的断货户型，几乎每天都有人问“什么时候加推”。
而现在，答案来了。
天境云玺项目琉光水庭实拍图
一、首开告捷，产品与地段得到市场印证
天境云玺首批推售的1、2栋房源，目前已基本售罄。
这种热度在光明并非偶然——项目所在的光明中心区科学公园板块，是光明公认的核心地段。
作为深圳重点建设的片区，它的战略地位，决定了这里的资源密度和持续的投入力度。
规划红利为区域价值提供了强有力的背书，而打动购房者的，还有那些已触手可及的日常配套。
商业方面：周边星河COCO City、蓝鲸世界、万达广场等近30万㎡的商业集群已完成布局，可满足全家庭的日常消费需求。
最近还有一个重磅消息，山姆会员商店确定落户光明。山姆作为高端会员制商店的标杆，其严苛的选址逻辑对区域消费潜力有很高的要求。
它的入驻恰恰印证了光明区近年来人口高速集聚、城市配套日臻完善所积蓄的雄厚底气，让光明的品质生活再度进阶。
示意图
交通方面：项目进出龙大高速、南光高速方便，地铁6/13号线环绕，光明大街站、凤凰城站均在约2公里范围内。
生态文体方面：一路之隔即为东周文化公园，步行可达约208万㎡光明科学公园，生态资源密度在整个深圳不多见。
围绕科学公园，深圳科技馆新馆、深圳国际美术馆、科学城体育中心（建设中）等重磅市政设施应有尽有。
业主周末去公园、看展，或者平时下楼散步、跑步，已是光明中心区现成的生活场景。
深圳国际美术馆实拍图
二、9栋139㎡楼王本周六开盘，72席直面园林泳池
首批首开告捷之后，天境云玺迎来了新的产品节点。
这是项目最值得关注的一批房源——楼王单元9栋，已经取证，计划9月19日（本周六）正式开盘，目前正在i深圳诚意登记中。
9栋共26层，两梯三户的配置，全盘仅72席，整栋只做建面约139㎡的大户型，产品定位更加纯粹。
这是光明中心区近年来罕见的“纯粹大户型独栋”。 在深圳核心区，纯粹大户型社区本身就是稀缺资产。越是“少量”，越是“绝版”。
01、02号房为南北通透横厅大四房，双景观阳台配置，南向阳台宽约6.2米，园林和社区景观都可以纳入视野，客厅的采光面和公共空间尺度更有表现力。
客餐厅与三个次卧之间采用超大跨度无剪力墙设计，后期空间使用可以根据家庭成员变化进行调整，孩子成长、老人同住，或者未来增加家庭成员，都有一定的空间弹性。
03号房则是另一种居住取向，全部主要卧室和阳台都朝向南侧园林，居家舒适拉满。
整体采用双龙抱珠格局，老人房与主卧分列两端，家庭成员之间保持相对独立的生活空间，私密舒适。
不难看出，三个户型都有一个共同点，主要空间全部南向，正面就是社区园林和泳池景观。
能把园景留给每一户，前提是社区本身有足够的分量。
天境云玺占地约3.5万㎡，总建面约10.47万㎡，容积率仅3.0，规划9栋17至26层住宅，限高80米，共约1014户，是光明首批新规+新国标的纯商品房低密大社区。
项目采用台地式设计，地块整体抬高约5.5米，住宅自三楼起，标高较外部地面高出约11米。
这样的设计，把停车、架空层和园林空间重新组织了一遍，一楼形成自然通风采光的停车空间，二楼叠加架空园林，住宅和地面之间多了一层空间缓冲。
并且，低楼层也能拥有更好的观景条件和视野，通风效果也明显优于平地项目。
设计的巧思还在于，项目社区像一座被架起的剥离于城市喧嚣的悬浮岛屿，整体形成超大园林空间，更加舒展且丰富。
穿过礼遇归家大厅，步入下沉庭院，抬头便能望见央景中心园林探出的绿意。立体园林让公区不再只是点缀，得以成为社区生活的核心场景。
楼栋与楼栋之间、住宅与园林之间，留出了足够的空间尺度。
全新楼王9栋，建面约139㎡全部南向直面园林和泳池，这份舒展感，很大程度上正来自这里。
三、8栋新品接力，首批断货户型将重回市场
此外，首发之时就备受市场关注的热门户型产品也回归市场。
预计9月底，8栋也将取证，并计划国庆前后加推，该批次楼栋包含建面约93㎡、95㎡和114㎡，满足不同家庭的居住需求。
其中约93㎡是项目的老面孔，首批推售时就受到不少客户关注。该户型三开间朝南，通过空间灵活利用可以实现3+1房的功能布局，实用性突出。
如今断货之后重新出现，对之前没有买到的客户来说，这是一次入手的绝佳时机。
约95㎡是这次最值得关注的新品，在3+1房的功能基础上，这么小的面积还做到了大横厅+南北通透设计——鱼与熊掌兼得，在居住尺度和功能安排上，为年轻家庭留出了更多空间，超高性价比。
约114㎡则是四房新品，依然南北通透+大横厅，做到了4+1房设计，对于二孩家庭、三代同堂等家庭结构来说，使用场景会更丰富。
四、新政后供应趋紧，这个入市窗口值得把握
天境云玺这两批房源覆盖了不同的面积段和价位段，多元的居住需求都能在这里找到对应的选择。
8月28日五部门新政明确，新出让土地优先实行现房销售、预售节点提至主体封顶。这意味着，从拿地到卖房的时间差，将从过去的一年半左右拉长到至少两三年，对于本身土地供应有限的核心区域，尤其值得关注。
因为，往后再想在光明中心区挑一套各方面都合适的新房，难度大概率会比现在大。
天境云玺的价值，其实很清晰。
片区配套已经兑现，不需要用想象力去填补；容积率约3.0的低密大盘，纯商品房社区，在光明中心区不多见；产品线从建面约83㎡到139㎡，满足不同的家庭结构需求。
项目健身房实拍图
最后提醒：
9栋约139㎡楼王9月19日（本周六）正式开盘，整栋纯粹139㎡大户型，两梯三户，户户看泳池园林，全盘仅72席，目前i深圳诚意登记中，有意向的买房人，建议尽快到现场看房，抓紧登记。
8栋约93㎡、95㎡、114㎡新品，预计国庆前后接力加推——断货户型回归，值得持续关注。
对于正在看光明中心区新房的，也不妨到项目现场走一遍。园林的尺度、楼栋的关系，以及户型合不合自己的需求，看过之后，判断自然就有了。
注：规划信息仅供参考，以审批文件/签订合同为准。
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