搁置16年，南山南头南苑新村旧改终于又有了新进展。
刚刚，《南山区南头街道南苑新村城市更新单元规划修改（草案）》公开展示的通告。
项目位于南山区南头街道，紧邻地铁1号线和12号线桃园站，南山大道与桃园路交叉口东南侧区域。原规划已于2022年11月取得更新单元规划批复。本次进行了规划修改公开展示。
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与以往项目规划修改常涉及容积率、用地性质、建筑高度等重大指标调整不同，本次规划修改的范围极为克制。通告明确：“本次规划修改仅限于上述内容，其他规定以深规划资源〔2022〕747号文为准”。这意味着2022年获批规划中的容积率、用地面积、建筑规模、功能配比等核心指标均保持不变。
那么，具体改了什么？
由一期整体实施改为两期实施
这是本次修改中最具实质意义的调整。原规划将整个更新单元作为一期整体推进，修改后拆分为两期实施。通告未披露两期的具体划分边界和时序安排，但这一调整直接关系到开发节奏、资金安排和回迁时序。
为何要分期？ 从项目实际推进情况看，2024年11月万科被确认为实施主体后，万科在2026年6月的投资者互动中仍表示“项目旧改工作在持续推进中，目前尚未开工”。分期实施意味着开发主体可以在首期先行启动部分地块的建设和回迁安置，在资金回笼和施工组织上获得更大的灵活性。对于已签约业主而言，分期实施也意味着回迁安置可能分批次进行，部分业主的回迁时间将早于原先的整体交付预期。
社区体育活动场地拆分并迁移位置
原规划中，社区体育活动场地为一个占地3000平方米的整体，位于02地块。修改后调整为两个独立场地：社区体育活动场地（1894平方米）和社区儿童游戏场地（1200平方米），且位置由02地块整体迁移至09-06地块。
公共厕所位置调整
公共厕所从02地块调整至09-06地块，与社区体育活动场地的迁移方向一致。这一调整同样服务于分期实施的逻辑——配套设施跟随开发时序走。
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这是继2022年11月专项规划正式获批、2024年11月实施主体确认为万科之后，南苑新村旧改项目迎来的又一关键节点。
回顾这个项目的历程，时间跨度令人感慨。
南苑新村始建于1983年，共49栋楼、1310户居民，总面积约13万平方米。
2010年4月，南苑新村被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划，与木头龙、金钻豪园等一同成为深圳城市更新首批8个旧住宅小区改造项目。
然而从立项到今天，这条路走了整整十六年。
2013年1月，专项规划草案首次公示，仅一天便因部分业主质疑项目真实性而被迫暂缓。此后项目沉寂多年，直到2019年7月31日，深圳市规划和自然资源局南山管理局才重启专规草案公示。2022年11月，专项规划正式获批公布。2024年，南山区政府依法启动行政征收，成为南山首例行政征收旧改案例。2024年11月，万科被确认为项目实施主体。
根据规划，该项目用地面积共47178平米，总建面达50万平以上。
其中：商业用地面积约2.3万平，规划容积面积约27.3万平，规划容积率11.8；
二类居住用地共有约3.3万平，规划容积面积约23.5万平，规划容积率7.1-7.2；建育设施用地11306平米。此外还有一小块公园绿地面积748.4平米。
此项目位置非常优越，位于南头街道桃园路与南山大道交汇处东南侧，规划区紧临深圳大学，是南山区行政文体中心、高新技术人才创业基地的配套服务区，邻近地铁1号线、12号线的桃园站。
周边配套有南山医院、南山文体中心、南山图书馆、荔香公园、欢乐颂商圈等，配套十分完善，交通便利。
按照此前的规划，该项目由1栋60F写字楼公寓、2栋30F-40F公寓、9栋33F-48F超高层住宅以及1所18班小学、1所9班幼儿园组成。
效果图（具体以最新的为准）
目前的现状，还是此前的项目部分楼栋已拆除，此后再无动作。
但据了解，此前部分拆除的楼栋是业主自发拆除的。项目历经多年旧改，不少业主希望尽早改造建新，所以才有此举。
此前的实景图
粤公网安备 44030402000760号
