同一个小区，多等两年，成交价竟然不降反涨。
2024年7月，蛇口爱榕园一套约83㎡房源，成交价590万，单价约7.1万/㎡；今年9月，一套面积相似的约81㎡的房子，卖了753万，单价约9.29万/㎡，两者总价相差约163万。
▲爱榕园最新成交记录 | 图源贝壳找房
按常理推断，在这样的行情下只有部分豪宅小区能实现价格的上涨，更多的成交属于以价换量，这个楼龄30+的老小区，凭什么？
▲爱榕园 | @深圳买房计划 摄
老破旧小区还能涨？
还是靠旧改拉起飞
把爱榕园近两年的成交价格拉出来看，会发现一个比“涨价”更有意思的规律：价格不是跟着“旧改消息”走的，是跟着“旧改进度”走的。
2024年11月，爱榕园片区旧改计划首次公示，彼时成交单价在7.61-8.43万/㎡之间——相比2021年高峰期的13.33万/㎡已回落约40%。
2025年6月项目规划草案公示，后续大半年未见新进展，到2025年底、2026年初，传言项目规划因住宅新规而卡住，小区成交价回落至7.31-7.35万/㎡，小户型一度出现6字头。预期一悬空，溢价就退潮。
转折出现在今年6月，新版规划公示，容积率从5.7降到2.9，保障房指标清零。7月爱榕园的一套82㎡法拍房，以约707万成交，折合单价约8.6万/㎡，相比一年前同面积的法拍房贵了近120万。
▲2026年7月爱榕园法拍房源成交 | 图源：阿里司法拍卖
▲去年同面积法拍房约588万成交 | 图源：阿里司法拍卖
爱榕园最近一笔成交在今年9月，成交价约9.29万/㎡，成交周期仅2天。行舟深房监测显示，小区目前有16套房源在售，挂牌均价约9.9万/㎡。最新消息是招商蛇口旗下公司成为这个旧改唯一符合条件的候选市场主体。
项目在蛇口核心地段、周边配套完善成熟，加上大概率是招商蛇口操刀，推进速度应该不会慢。小区附近有在售新盘招商后海玺，10月加推备案均价约15.58万/㎡。
爱榕园不是独一份。螺岭片区内的部分小区随着这个城中村改造项目的节奏推进，成交总价也涨了有几十万。
以竹边新村为例，2024年中螺岭片区启动意愿征集，该小区约66㎡房源成交价为265万，单价约4.02万/㎡，今年7月，随着项目启动签约工作，同面积房源的成交价涨到360万，单价约5.51万/㎡。
与之形成对比的是，与这个小区相隔不远、楼龄也比竹边新村新的华隆园，由于不在改造范围内，成交价从2024年最高的约4.5万/㎡滑落至当前稳定的3字出头。
▲华隆园 | 图源贝壳
梳理这些小区房价涨跌会发现，这些“老破旧”涨价因为是“旧改兑现”值钱了，这几年深圳楼市和旧改市场教育了买房人：光看旧改规划图和规划沙盘就敢买指标房的时代已经过去了，只有实力开发商/政府主导+旧改进度条走到至少80%，他们才敢进场。
旧改的溢价，从“想象”变成了“兑现”。
深圳大部分老旧小区
难有这种“翻身”剧本
像爱榕园这样涨价故事看着诱人，但只属于极少数老小区。 深圳大量楼龄超过30年的老旧小区都面临着差不多的问题：外墙脱落、管线老化、漏水，甚至出现内墙钢筋裸露等问题。价格方面，随着近几年楼市行情变化，成交价基本是下滑状态，例如南山南油B区，今年的成交里已经出现总价不到 100万的房源。
不过，著名的“老破大”龙溪花园是另一个少见的例子。楼龄也超30年、9月最新成交单价13.54万/㎡，从2024年开始，成交单价基本稳住12万/㎡以上，价格比旁边的电梯房小区还夯。
▲龙溪花园
对于买房人而言，如果你看中的是老破旧小区地段好、配套全、空间利用率高，考虑的是自住或者出租，目前价格合适其实也适合入手，只要你考虑清楚老旧房屋带来的部分质量问题造成的生活不便利。
但如果你想冲着拆除重建的可能入手老破旧，算盘大概率要打空了。
从大的数据来看，据合一城市更新监测，截至11月1日，今年深圳新纳入城市更新计划的各类项目约9个，相较之下，2025年新增项目有29个。具体到老旧小区拆除重建上，2024年至今纳入旧改计划（通过城市更新、土地整备等方式）的除了爱榕园，还有荔园新村、裕亨花园、三九花园和华兴新村。近几年深圳官方开始探索老旧小区自主更新试点。
因此，建议不要对“旧改预期”抱太大希望，月亮湾花园就是很扎心的前车之鉴。 当年靠着棚改预期，2021年是价格巅峰，单价冲到12.89万/㎡，后来预期落空，如今价格稳定在3字头，今年成交价在3.37-3.92万/㎡之间。
为 “以后要拆” 多付的溢价，一旦预期落空，跌起来的力度也很大。
粤公网安备 44030402000760号
