片区楼盘价格区间：
350万3房 450万4-6房
观澜（含观湖、观澜、福城三个街道）片区位于深圳发展规划的中轴线北段，空间距离福田中心不足20公里，往来中心城区时间成本可控制在30分钟左右。
1，区域内商业等配套相对薄弱，对外交通等市政设施建设水平相比本地强大的产业发展有所滞后，正在建设的有轨电车（2016年底建成）、4号线北延段（2020年建成），外环高速（2018年通车）等项目将有效缓解此矛盾；
2，片区内山水资源丰富，旧改项目林立，未来潜力较大，未来两三年将是将是初步显现阶段，目前片区内在售楼盘基本都是楼龄不到十年的高品质次新项目。
主力户型：
90平以下的复式公寓，89平平层三房，135平平层四房（有的可改五房）
类型：小型高层社区，由6栋28到32层的建筑组成
物业：物业费3.2，管理水平还行，停车费是每月100，车位充足
社区：地段很好，属于观澜中心，交通方便，生活配套齐全成熟，社区品质可以但花园不大，户型赠送较多，但90平以下除了89平的都是公寓。
容积率：4.22%
周边配套：
自带比邻新天地商业体，隔壁是格兰云天酒店，对面是天虹商场，一般购物休闲完全没问题，步行几分钟距离内有社康中心，大型综合医院则在2公里左右。
交通：
自驾上旁边的梅观高速一般几分钟，不过现在修有轨电车，环观南路高峰期经常堵车，门口就有公交站，地铁4号线世纪广场站（2020年）和有轨电车（2016年底）都在500米内
教育：目前属于观澜二中和观澜二小学区，但今年公寓部分没有学区
近期成交参考：68平复式两房235万成交（公寓性质）
近期放盘参考：135平的四房520万
美佳华首誉位于位于龙华新区政府旁，花园布局紧凑精致，品质不错，户型设计紧凑实用，普遍赠送较多，特别是复式户型赠送比例更高。自带比邻新天地商业城，旁边中航格澜郡的天虹商场也较近，整体生活配套较为齐全成熟；
交通方面门口环观南路转梅观高速原本几分钟即达，但现在因有轨电车施工道路较为拥挤，4号线北延段站点开工后将持续拥堵状态，电车站和地铁站距离都在500米以内，全面建成分别在今年年底和2020年。
市场均价：住宅4万，公寓3.4万左右，楼新，超高赠送，地段好，配套全是其主要优势，但社区不大，公寓无学区则是其主要缺点了。
小户型只建议没有购房名额的买来投资保值，自住建议考虑135平的大户型，拓展率高，位置好。
主力户型：
89平三房，可以改两卫中一个为房间，还挺和谐的，这样360万左右就可以买四房了
类型：中型高层社区，由1栋8层和9栋18层的建筑组成
物业：物业费3，门禁比较严格，管理水平优良，停车费地面是每月100，地下停车场每月要200。
社区：地段一般，属于鹭湖居住片区，交通方便但无地铁，生活配套薄弱有待完善，社区品质档次高，户型方正实用使用率高，89平三房可改四房。
容积率：1.5%
周边配套：
小区附近有简单商业但大型商业需要等旁边仁山智水或者去几公里外的MHmall，大型综合医院距离3公里左右。
交通：
自驾上旁边的梅观高速一般几分钟，不过现在环观南路高峰时间较堵，门口就有公交站，现在在建有轨电车，最快今年年底就能开通。
教育：目前属于观澜二中和新田小学学区，未来鹭湖学校建成可能会有变化
近期放盘参考：89平三房350万
招商观园位于观澜的鹭湖居住片区，花园布局简单实用，容积率低（1.5），其中二期相比一期楼间距更大，社区品质优良，物管不错，户型设计实用，部分户型拓展性较强。
目前周边配套较为一般，大型商业需要到中航格澜郡的天虹商场或者观澜高尔夫门口新开的MHMALL去，未来旁边仁山智水的商场开业后能提供更多便利；
交通方面因为靠近梅观高速开车会比较方便，在建的有轨电车在附近也有站点；
市场均价在4万左右，物管好，楼盘新，社区密度低居住氛围好，户型方正使用率高，属于观澜二中学区等都是其主要优势，但地段一般，配套匮乏，没地铁则是其主要缺点了。
刚需自住的可以重点关注观园的89平三房，基本都可以改成四房，鉴于其地段配套一般，无地铁故投资属性相对一般，总的来说更适合自住选择。
主力户型：
89平三房两厅两卫，有三个阳台，通风采光确实不错
类型：中型混合型社区，12栋10层小高层住宅，33栋联排别墅
物业：
物业费3.8，物管水平优良，停车费地面是每月100，地下停车场每月要200，车位有些紧张
社区：
地段一般，属于鹭湖居住片区，部分北向单位可观山景和鹭湖湖景，交通方便但无地铁，生活配套薄弱有待完善，社区档次高容积率低，但人车不分流户型方正使用率高，多为三阳台
容积率：1.8%
周边配套：
小区附近有简单商业但大型商业需要等旁边仁山智水或者去几公里外的MHmall，大型综合医院距离3公里左右。
交通：
自驾上旁边的梅观高速一般几分钟，不过现在环观南路高峰时间较堵，门口就有公交站，现在在建有轨电车，最快今年年底就能开通。
教育：
目前属于观澜二中和新田小学学区，未来鹭湖学校建成可能会有变化。
近期放盘参考：89平三房两厅两卫355万
和记黄埔.懿花园位于观澜鹭湖居住片区，外观富丽堂皇，容积率低（1.8），内景别致但稍嫌拥挤且没有完全人车分流，户型特点是使用率高，多阳台且较大，部分北向单位可观山景和鹭湖湖景；
目前周边配套较为一般，大型商业需要到中航格澜郡的天虹商场或者观澜高尔夫门口新开的MHMALL去，未来旁边仁山智水的商场开业后能提供更多便利；
交通方面因为靠近梅观高速开车会比较方便，在建的有轨电车在附近也有站点。
市场均价在4万左右，内外景观好，楼盘新，社区密度低，户型方正使用率高，属于观澜二中学区等都是其主要优势，但人车不分流，地段一般，配套匮乏，没地铁则是其主要缺点了。
刚需自住的可以重点关注89平三房，三阳台，户型方正，无论超南朝北通风采光都不错，不过其地段配套都相对一般，又无地铁故投资属性一般，总的来说更适合自住选择。
咚咚找房楼盘研究专家，专注研究龙华新区、坂田片区楼盘，熟悉二手房交易相关流程。是深圳交通频率电台FM94.2《住在深圳》、FM106.2《快乐家居》等栏目常驻嘉宾，曾做客凤凰Uradio 地产节目。
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