谢逸枫：上半年财报透露！房地产收入占全国地方财政超70%

文/谢逸枫

2020年全国地方财政已经陷入危机的边缘，卖地成为地方唯一的、最后的一根救命稻草，已别无选择。地方财政已经无承担更多支出，只好疯狂的大规模高价卖地。一边是税费减免额度、地方发债额度不断上升，地方财政已到山穷水尽。一边是经济低迷、实体经济萧条，地方税费收入下降，地方财政增速全面下降负增长。

上半年全国财报于7月17日正式公布，房地产依然是财政收入最主要来源，占比创过去几年新高。按照2020年上半年财报看，土地收入2.8129万亿元，占全国财政收入30%，占全国税收收入约35%，占全国地方财政收入55%。土地收入2.8129万亿元加上五项房地产与土地相关税收9567亿元，房地产收入总共3.7696万亿元，占全国财政收入约40%，占全国税收收入约46%，占全国地方财政收入约73%。

这到底是什么概念，就是说100元的全国财政收入里面，40元的收入来源房地产。全国税收100元的收入，46元是来源于房地产的贡献。全国地方财政100的收入，73元的房地产的收入。如果再加上与房地产相关的五项税费，房地产总收入达到5万亿元，占财政、税收的比例更高。说明财政依赖越来越严重，离不开房地产。

300城上半年的土地收入达到2.37万亿元。按照中指院统计数据显示，2020年上半年，全国300个城市土地出让总金额为2.37万亿元，同比增长3%。杭州上半年卖地收入总额达1500亿元，连续三年居年中榜首，上海、北京、广州和南京4个城市卖地收入均超过700亿元，位列榜单第2-5席。不过，从供应角度来看，2020年上半年，300个城市土地整体供应量同比上涨1%，成交量减少11%，成交均价上涨14%，溢价率下降3%。

今年上半年50城的卖地收入2.18万亿元。2020年刚跨半，全国就已有4个城市的卖地额突破千亿元。根据中原的数据显示，截止6月29日，杭州、上海、北京、广州四个城市的卖地额已经突破千亿元。全国50个城市的卖地额达到2.18万亿元，同比上涨11.6%，突破历史记录。

4月以来，疫情影响逐渐过去，多城市集中井喷卖地，土地市场成交额持续上升，房企积极拿地趋势开始出现，杭州、深圳、广州、北京等城市持续出现高价地。以此衡量土地财政依赖度，杭州接近140%，位居全国最前列。毫无疑问，杭州卖地收入井喷，与亚运、城中村改造和棚改、楼市热度居高不下、起始地价上涨、土地出让限制条件取消、长三角城市群一体化规划获批、人口增长等因素有关。

数据显示，上半年有15个城市土地出让金超过了500亿元。其中，杭州以1814亿元位居榜首。作为 “网红城市”，杭州近年来在数字经济的带动下，经济发展十分突出。由于2022年是杭州亚运之年，为此当地开展了大规模的体育场馆、道路、地铁建设，这些建设无疑都需要巨额的资金作为支撑，卖地收入充当了这一功能。而上海、北京、广州、苏州分别位居2-5位。温州、福州、南通、常州、金华等跻身前20。

巧妇难为无米之炊，没有钱，是万万不行的。缺钱，钱怎么来，是2020年中国经济最关键的问题，没有资金、没有资金来源，是解决不了问题的。当财政收入下降，无法支撑支出之时。解决的办法有四个，一是直接印钱。二是发债，借钱。三是增加税收，开征新税种。四是房地产刺激。现在正在做的就是二、四项。

其一是按照目前11万亿财政刺激计划组成来看，4.75万亿元政府债券（地方专项债3.75万亿元、特别抗疫国债1万亿元）+财政赤字增长3.76万亿元+减免税费2.5万亿。2020年预计全国一般公共预算支出达到24.79万亿元。从支出规模上看，积极财政政策的力度是空前的，并且考虑了下半年可能存在的不确定性。

其二是全国财政前1-6月一般公共预算收入96176亿元，同比下降10.8%。其中地方一般公共预算本级收入51829亿元，同比下降7.9%。全国税收收入81990亿元，同比下降11.3%。非税收入14186亿元，同比下降8%。而前6月单是卖地收入28129亿元,同比增长5.2%，占全国财政收入30%，占全国税收收入约35%，占全国地方财政收入55%。

这就是前6月全国财政收入的土地收入占比。前6月土地收入2.8129万亿元加上五项房地产与土地相关税收9567亿元，房地产收入总共3.7696万亿元，占全国财政收入约40%，占全国税收收入约46%，占全国地方财政收入约73%。土地收入占全国基金预算收入31479亿元的89.35%、占全国地方基金预算收入29888亿元的94.11%。

即使房地产与土地的税收增速下降，卖地收入占财政收比还是高。如包括其他5种税，占比更高。现行18种税，涉及房地产的税种有11个，涵括房屋开发建设、销售、出租、保有、转让等环节。房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税。

经济的增速与财政收入是呈正相关的。2002年以来，全国土地出让金收入在大多数年份都保持正增长，仅出现了4次负增长。房地产、税收自1998年至今，一直是中国经济晴雨表，房地产不好、税收下降，经济低迷，地方财政吃紧，房地产低迷，经济下降。一般来说，税收增速与经济增速相匹配，趋向基本一致。

中国税制是以间接税为主。通常情况下，经济高速发展，税收收入大幅增长，反之则下滑。房地产的收入下降对于投资与消费及地方财政收入的影响巨大。受疫情影响，地方卖地减少，全国政府性基金收入大幅下滑。所以土地出让金持续的上涨，对投资与消费及地方财政的作用是非常重要的。

过去32年，中国卖地收入53.2828万亿，从1987年卖地收入525万元飙升2019年7.7914万亿元涨14.8万倍。从1987年算起到2019年32年间累计土地成交款53.2828万亿元。32年累计成交超53万亿元，年均1.66万亿。2019年全国土地出让金收入为7.6万亿元，较2018年增长11.4%，但增速回落13.6个百分点。

卖地收入一定程度上能化解财政危机，让地方安然无恙。没有再特别强调“不把房地产作为短期刺激经济对手段”，表明房地产依然是中国经济复苏的最强动力，要保持5.4%以上的增长，关键是房地产。房地产对GDP贡献大，涉及到57个相关产业，对投资、消费的拉动大，土地与房地产税的收入占到地方超50%以上。