9月25日14:00-17:00，由深圳房地产中介协会主办的“乘风破浪，后疫情时代全球经济格局及中国房地产市场展望”论坛，于科兴ECO国际会议中心3楼5号会议室隆重举行。
活动邀请到中国城市经济专家委员会副主任、国家高端智库CDI资深研究员宋丁先生和金融领域研究专家赵可，分别带来主题演讲《房地产宏观政策分析及未来房地产市场趋势》、《国际国内金融形势研判及对未来房地产市场的影响》。
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14:00
主持人：
尊敬的各位领导、嘉宾，各位五星经纪人员、行业年度人物以及参加过6月8日房地产经纪人日活动的各位会员们，大家下午好！
欢迎来到“星月共赏”五星经纪人员中秋国庆亲情活动暨五星高端沙龙的现场活动，秋风送爽，丹桂飘香，在这个硕果累累的的秋天，我们即将迎来一年一度的中秋国庆佳节，值此之际，深房中协为我市最具行业表率的各位五星经纪人们举办专享高端沙龙活动，相信大家一定能在今天下午几个小时的时间里，共度难忘的时光。
主持人
现在，请允许我向大家隆重介绍出席本次活动的领导嘉宾，他们是：
深圳市房地产中介协会秘书长张媛女士
中国城市经济专家委员会副主任、国家高端智库CDI资深研究员宋丁先生
招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师、董事赵可博士
几位领导和专家的到来，让我们今天的活动现场可谓星光熠熠，欢迎你们！
五星经纪人员亲情活动举办至今已经是第四年了，很多参加过我们活动的会员都会知道，每年我们都会邀请家人与我们一起共度中秋或者是端午佳节，共赏房地产中介行业的行业文化。今年受到疫情的影响，出于对家人们身体健康的考虑，我们将亲情活动进行了一些调整，一方面为大家邀请国内知名专家为大家带来专业高端的分享，另一方面也为家人们准备了亲情礼物。刚刚大家在签到的时候已经领取了亲情礼物，请各位把礼物送给我们的家人们。今天活动之后，我们还将各个五星经纪人员所在的公司去，为大家上门派送亲情礼物。
今天的活动也是亲情活动与深房中协会员开放日活动的首次融合，许多会员对深房中协OPENDAY会员开放日活动应该是不陌生了，都知道所谓“会员开放日”就是希望能够给大家互动交流的一次机会。今天我们的活动也会留给大家向嘉宾互动提问的时间，等一下在嘉宾分享的时候大家仔细听，然后准备好自己的问题。同时，我们今天的活动将在深房中协个人会员交流平台和腾讯看点、智讯财经、深房中协、房天下等相关媒体平台上上进行同步直播，各位会员可以扫描屏幕上的二维码，将直播间转发给自己的同事，大家都可以在线参与今天的互动提问。
相信大家已经对今天的分享迫不及待了，今天第一位给大家带来分享的专家是赵可博士，他是招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师、董事，主要从事不动产及不动产服务研究，宏观策略研究，赵可博士是招商证券与清华大学联合培养的应用经济学博士后，中南大学与多伦多大学联合培养的管理学博士，中南大学计算机科学学士，深圳市高层次人才，高级经济师，他曾多次荣获新财富、金牛奖（最具价值分析师）、Wind金牌分析师、新浪金麒麟最佳分析师等荣誉。
下面请大家以热烈的掌声，欢迎招商证券的赵可博士为大家带来《中国房地产市场展望》的分享。
14:10
赵可：未来10年，房地产“转型”可能会成为一个重点
今天非常荣幸，其实我是应该到这里来跟大家学习的，因为在座的各位位于跟交易最接近的位置，对市场最敏感、最了解，像我们经常也经常和在座的各位、朋友了解市场的变化。比如深圳新政出来以后二手房交易应该是很多的，新房交易可能供应量上不来，限价的政策在放开，说不定还会涨。
招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师、董事 赵可博士
二手房的交易掉了，但是环比8月份的价格还是涨了，我们想通过这个活动跟大家认识一下、学习一下，对市场一手情况更加地了解一些。
为什么一开始说这个问题，因为大家有一个很有意思的事，我们通常在国家公布的数据里头，比如统计局公布的每个月或者是上个月的房地产交易、房价和各种各样的数据，都知道那个数是备案数，跟在座的各位接触的数据他是有实际性的差异的。看之后的数据做一些判断本来有一些问题，在座的各位应该对这个是最敏感的。
我们证券公司是研究跟房地产相关的资产，包括房子本身商业、楼宇、股票、债券，所以我们的客户是各种各样的投资人，我们自己主要以机构投资人为主。所谓的机构投资人可能大家会买一些基金，就是管理基金的基金经理，保险公司的投资经理，一些私募资金的管理人，一些债券的经纪人，这是我们服务的对象。
我们的职能在市场的环节当中主要是给不同的房地产公司包括开发类的，包括服务类的，去定价估值。比如上市公司到底值多少钱，这个公司到底在这个市场值多少钱。
正因为我们干这个事，所以我们在底层或者在财务上面也看得比较细，到底哪些公司有什么样的问题，是所有的开发商都是一样吗？所有的中介机构是一样的吗？这些区别怎么体现，这是我们平常研究的内容，最近关于房地产的政策和公司的事情挺多的，这个行业的问题永远都不少，我今天主要是过来学习的。
我讲三部分，一个是偏中长期（一年以上）的问题，第二是偏短期（一年、半年）的问题，第三是帮助大家理解它。我们这里既有做新房也有二手房交易的，无论如何得了解你们从事生意过程当中，这个楼盘是什么样的开发商盖的，物业服务到底好不好，这个可能是我们最想讲的跟公司相关的问题，也是帮助大家理解这个行业的变化。
第一，最大的问题是，这个房地产行业历史的长河中间目前处于什么样的位置，对于任何一个行业而言都是一个关键的问题，大家知道所有的行业，不管你是以前的煤炭、钢铁、水泥、石油，还是最近这些新兴的传媒、互联网、电子，所有的行业都会经历一个变化的过程，这个过程就是从你的发展初级阶段到成熟的阶段变化过程，一开始你是一个成长性很强的行业，随着这个行业到达一定的增长位置，遇到一些瓶颈的时候，你的成长属性开始变弱，慢慢地变成这种强周期的行业。
现在房地产行业最主要的变量是城镇化率，中国的城镇化率2019年年底确定是60.6%。过去大概从90年代开始从30%的城镇化率到现在，这是一个行业高速发展阶段。对于这个高速的发展阶段就是一个成长性很强的阶段。如果大家炒股票都知道，大家喜欢买那些弹性高的股票，因为他的估值比较高，你在比较快的增长赛道里面，过去的房地产行业就是这样的。表现的结果就是通常讲的一句话“房价只涨不跌”，绝对房价可能跌过，在历史上的某几个阶段，但是跌回去又涨回来了。而且这种跌比通胀更快的上涨，远远高于通胀的，这叫高速成长阶段。
从60.6%到70%这是未来8—10年的位置，现在每年城镇化率大概每年走1%，意味着8—10年后中国的城镇化率会接近70%或者超过。70%是一个分水岭，是一个行业由一个高速成长往一个偏饱和的阶段变化的过程。
活动现场
也就是说未来这10年，首先有两点结论：
第一点，这个行业还处于一个相对快的发展阶段，只是前面30年快了。
第二点，10年之后，可能我们进入了上世纪比如美国1960年滞后的市场情况了，整体大规模开发时代的分界线可能在8—10年后，未来10年这个市场很难出现一个“大幅需求下行”的区间，所以城镇化率是一个根本。也就是说并不是人多才有需求，而是让往城市聚集才有需求，他是一个城镇化背景决定了市场大的方向的需求过程。
绿色的线（PPT）是中国的城镇化率，红色的线（PPT）是一个经典的理论模型，其实是比较接近的，只有在最初的阶段才有一些变化，最近的这几十年基本上是跟着这个模型走的。从发达国家总结出来的一个结论的模型。
在未来的10年中间，可能房地产“转型”也会成为一个重点，我们讲的“转型”不是说一个房地产行业的企业去做汽车或者是能源，或者是做其他的，跟房地产不相关的一些领域。围绕房地产主业，包括在座的各位从事房地产交易的行业也属于这一块。
我们也测算了一些数据，到底一个什么直观的感受，测算的过程是复杂的，他肯定测算就会有误差，但是大的趋势是没有问题的。未来10年我们通过各种的方面测算的一个结果，商品住宅的销售中枢从住宅的销量是高位见顶回落的过程，我们考虑房价每年3%—5%的上涨，这个销售额的中枢和面积的中枢是不一样的，销售额的总数在一个高位的稳定的状态，这是未来8—10年的走势。
相应的关注市场是讲究边际的变化，就是增速的问题，你的增速跟前年或者是上一年去比较的变化，比如去年卖了1万套房子，今年是1.3万套，这个增长是30%。但是中国经济是有周期货币也有周期的，所以房地产是有周期性变化的，不能看绝对额度的测算线。
左边（PPT）那个只是一个趋势是一个中枢，在波动之上其实是右下角的，过去地产行业的增长中枢在30%左右的年复合增长然后慢慢降到20%或者是10%，未来的5—10年可能是0—5%或者是0%的增长波动。过去每一轮房地产市场的上涨，在同比上涨或者是同比跌，房价可能比去年跌了，绝对额跟你前几年比可能还是上涨的。拉长看，房价一直在涨。
未来的5年有什么样的结论？每一轮周期都会有上下波动的时候，但是每一次向下波动的时候他表现的不是房价滞胀，而是房价真的下跌，每一轮下行的时候，房价可能在半年左右的时间里面就是跌，是一个全数据样本的跌，不是一个区域在跌或者是整个指数在跌，这是未来5—10年的特点。
房价像过去那样处于牛市大环境的变化，可能要变为结构性的牛市。为什么我用“牛市”和“结构性牛市”打比方，07年有大牛市，这一次股票14—17年也有大牛市，但是17年以后，18、19、20年总的指数不怎么涨，但是很多炒股的人赚了大钱，因为结构上有很多的股票涨得很好，但是也有很多的股票可能不涨或者是跌。
未来我们这个行业也是一样的，就是分化，城市之间分化，城市圈分化，城市内部分化，这就是未来三个分化的结论，这是一个特征。一个阶段里面可能是南山、宝安涨，但是罗湖就是不涨，这是未来的一个特点，分化会变强。
对于从业者的考虑来说，你对地段、对区域定位的考虑可能要比以前更加重要了，对于房地产开发企业也是一样的。
前几天我们聊到，未来开发商可能会增加城市片区层面的研究，为了在合适的地段拿合适的地盖合适的房子卖给合适的人，无非就是一个产品定位的问题。过去10年或者是20年房地产的产品定位没有那么重要，因为需求远远大于供应，你的盖的户型差一点，或者是位置稍微弱一点可能卖得掉。比如在华侨城里面有一个不符合定位的房子，今年房价一张也卖了。
比如龙华有一个新盘定价很高卖不动，但是今年房价一涨它也卖得好，这种机会也不少，你犯的错可以被房价这种无情的上涨弥补，未来的犯错可能三五年解不了套，跟炒股票一样套在里面了你不想看这个帐户了，就这么赔了，可能过5—10年以后涨回来了。可能5—10年不赚钱，真的会出现这种情况。
最近我把深圳地区的香蜜湖片区的一些公寓市场走了一圈，公寓已经告诉大家市场怎么走了，香蜜湖的片区后面可能会有类公寓或者是公寓会起来，也有一些比较好的公寓卖到10万以上，价格可能涨不动了，比周边的17、18万的住要便宜。我每次了解这个市场的时候，最终大家明白一点，所有的资产都是类似的，像股票、房子，有共性，只是不同阶段有不同阶段的特点。过去10—20年大家沉浸于资产的牛市，这会让大家放松警惕，这是需要提醒的事情，对于我们在座的各位客户比较有帮助的。
我们这个行业有股票、有债券，资本市场对于我刚刚讲的房地产行业的增速逐渐下降的过程是充分定价了，房地产的股票在十几年前有10、20倍的估值，以前可能有20、30倍，现在万科只有6倍多了，但是同样的很多的上市公司的估值那些电子通讯或者是传媒，都是20、30倍的估值，包括这些供应商的材料行业，像蒙娜丽莎、三棵树这些建材行业，他都有几十倍的行业，医药行业70、80倍，这就是我们行业从估值上反映你这个行业增长速度在下降的过程，这是资本市场的定价。资本市场其实是很聪明的，这个投资人是很聪明的。
在未来的时间中间会有什么样的变化，有几个大的方面：
第一，存量市场转型的初探。大家看这个图（PPT）很多的东西在过去的10年当中已经出现了，融资、拿地、开发变现，这是传统的开发商干的事情，无非拿到便宜的钱在好的地方拿到地，以低成本或者是可控成本的方式盖出合适的房子卖掉。变现的渠道多样化，很多时候需要依赖于在座的各位。过去有很多的东西，包括世联行有新房业务也有二手业务，有易居、中原、房多多等等，很多的业态在十几二十年前有了。
大家如果仔细看看这个行业的变化是挺大的，包括现在贝壳的上市，包括搜房把他的指数研究院剥出来在单独在纽交所上市，这都是有意义的，这是因为行业在变，不得不做出一些调整，或者是顺应行政做出一些调整发生的结果。
往右边走主要是三大块未来的转型，虽然不是房地产企业主要的转型方向，但是是比较存量的一个比较有意思的三个方面。
第一块基于信息的交易，就是新房、二手这些中介干的事，包括链家、中原、Q房、深圳的我爱我家，包括美国的这些公司都在做这些事情。基于信息的交易这些行业肯定是一个比较好的赛道，不然不会有在座这么多人做这个事。我们这个市场远远比股票好多了，股票市场的交易佣金是以万分之几收佣金的。
在座的一年的交易额有多少，大家也都知道你们的交易额的收入百分数级别收费的。在座的这个行业其实是比较好的行业，我们行业是万分之一，我们这个行业是百分之几，甚至是2%、3%。我最近在上海链家上面卖一套房子，我以前一直没有搞清楚，卖方收1%，买方收2%，可能你还一点价，能够帮你卖。有的开得低1%，但是服务的差距还是有的。
我第一次在体会这种服务的差异，我在试水，我故意把价格挂得挺高的想看看市场。我刚刚把价格挂出来高5%，看到一堆人也把价格报上去了，估计卖不动，上海的市场不怎么样，我那个地区不是浦东交易比较好的地方。
中国基于信息的交易这个行业，可能很难做到美国那样的一个发展。因为在海外基于信息的交易最终可以在金融上变现的，中国之前在这个行业上犯了错，一些变相的首付贷以消费贷的名义进了房地产市场，这个杠杆肯定是监管不允许的。我们这个行业最大的问题是金融，很难直接或者是名正言顺地涉及到金融，如果没有你的发展可能仅限于这个行业需求的周期性的变化。市场的愿景肯定要积极的，二手房的交易趋势性地要盖过新房，未来10年会比过去更加明显，10年之后会更加明显。
第二，往房地产资产管理的方向转型。过去大家卖房子就是你把房子卖掉之后你也不会太管，可能这个客户还是跟踪的，但是实际上不管是房企还是中介，你把这个房子卖了之后你交给了那个物业公司了，最后是物业管理公司的事。
当你住宅卖不动的时候，开发商会干别的生意，非住宅类的一些东西高周转，比如商业、比如购物中心，比如各式各样的存量讲究运营能力的不动产，甚至包括我们中国最近推出的基础设施的房地产投资信托基金，美国大量的养老基金可以买这些基金的，因为他的回报率比较稳定，就是你租金的收益率比较稳定。正因为我们中国的住宅市场过去在牛市中间，所以没有人会去看重回报率来买房子。
大家理解资产价格的收益通过两种方式实现的，一种是你自己产生租金回报的这一块，还有你资产增值的这一块。资产增值高对应于你租金的到数就高。比如深圳的房子回报率假设1%，你的到数就是100倍，这是一个估值。你在整个股票市场找到100倍以上的也不多，最近可能有一些比较高的。
中国的住宅市场如果用股票的角度看你的估值是很高的，反映就是市场参与者认为你的房价要不停地往上涨，我买你不是买着你的产生收益的能力，而是买着你资产本身增值的能力，这是两回事。但是如果未来房价上涨的动力随着城镇化的上涨，这个斜率开始转弱的话，大家开始慢慢注重你的回报率了。
大家现在买一个房子算一个帐，说租金能够覆盖你的利息支出就够了，现在覆盖不了，可能2014、15年能够覆盖得了，现在肯定是很难的。甚至有些写字楼只要把物业费覆盖就行了，要求越来越低了。
这不一定是一个危险的信号，但是起码意味着我们房价一直上涨的逻辑已经植入到大家的心里面了，未来这个方向随着行业的变化10年后会完成这个估值切换的过程，大家会更加注重物业本身产生租金的能力。住宅不是最主要的，主要是公寓、购物中心、写字楼，其他一些运营类的物业，以及包含通信铁塔、IDC装备。房子是用来住人的，但是也有很多的房子装的是设备，这种大数据的数据中心，你这个房子里面装的是什么东西，装的东西所在行业的增长决定了你这个物业的增长。因为你住宅装的是人，人的需求在往上走，你的住宅价格就涨。
第三块是社区服务。简单来讲就是物业管理，社区服务现在大量的房企都把自己的社区服务的业务分拆出来在香港或者是国内上市，背后实际上大家都在迫切地寻找第二条增长曲线。因为大家都有这种住宅开发方面感觉到的压力，今年央行推出了三条红线，对很多杠杆高的房企应该是有深远的影响。物业管理可能是个马上能够拿得出来的转型的东西，因为很多的房企不可能马上转做购物中心。
过去我们看到华润、龙湖、中粮大悦城，他们的商业可能做得不错，但是基本上可以看到一点，你是需要一定的住宅销量的货值来支撑你的商业，互相养的过程。如果你住宅的增长不够快，你的物业购物中心的增长肯定不会快，因为你的回报率不够，你很重的资产盘不活，回报率太低了，机构投资人角度来说接受不了。中国的十年期国债利率是无风险利率，现在是3%左右。大多数的购物中心可能做不到这个数，写字楼可能做不到，住宅更别说了，这是一个很现实的问题。
随着未来刚刚我们讲的城镇化率逐渐往那个方向走，意味着房地产大规模开发时代逐渐降速不是负增长，降速的过程当中伴随着中国经济增长中枢往上走，以前是GDP是8%现在变成5%、6%，这是一个长期的过程。经济往下走的过程意味着你的无风险利率往下走，当你的无风险利率下行资产回报率上行的两个区间交叉的时候，意味着大规模的开发时代向存量转型的一个时代的开始，就是8—10年的一个量点。
资产运营，现在大家看到的所谓的二房东的模式，不是说二房东不能做，因为这个行业太注重运营了。有一次会上探讨到，说今天上面坐的几位开发商要帮他们说几句，这几个不是你们通常理解的开发商，因为他们都做苦力活的，做运营的，要么管运营中心要么管写字楼或者是其他的，他们做的每一件事情每天都是以天、以小时为单位来监控他的物业的运营情况，他和你住宅出租不一样，出租不用管了，但是他们是要每天监控人流，铺租的情况。
比如今天突然人流变少了，某个主力的店铺出了什么问题了，他都要想办法解决这个问题，保护他租户的稳定。今天早上空调是7点钟开，还是9点钟开。保安该怎么站，非常细节，因为他赚的就是经营的钱。
未来的中国房地产在10年后，你会更注重运营。为什么很多转型做二房东的模式做不成，一方面短期有疫情的摧残和影响，更多的是运营方没有运营的能力，不可能在狭小的利差里面赚到钱，当然有其他的原因，很多在海外也做不成。
还有中国普遍发展的阶段原因，美国的长租有Airb&b等等做得非常好，还有中国有一个途家的，我不知道他在中国做得怎么样，他在中国做的成本肯定远远高于海外，因为海外的发展阶段已经城镇化率过了那个高速发展的阶段，对于整个民族的素质是伴随这个阶段逐渐提高的过程，他做共享经济的时候，你做一个Airb&b你可以自己去自助，自己去海外旅游业不会随地吐痰，也会素质高一点。他中介的管理成本会低，但是中国像他们反映的情况是，你做一个事情可能家里的东西不见了会坏了。
中国要做怎么办？中间加一个东西就是管家服务，一单加这个管家服务你的成本高了不赚钱了。中国为什么做不了是特定阶段的原因，不是永远做不了，是现在做不了，以后肯定可以做的。
这个图（PPT）大家要明白一点，房地产开发企业做的两个极端的事情，我把一个房子盖出来，我干嘛，只有两个最极端的选择。
第一就是左边全部拿在自己手里自己经营，我干啥都行，决定这个物业的形态，可以盖物业中心、写字楼，甚至是街半的公共厕所，干一个小卖部都可以，自己全部拿在手里。
第二是右侧全部卖掉，过去行业牛市的过程中间，只要是聪明的人肯定都会去选择最右侧的这个模式来实现他的物业出售，因为能赚快钱没有人愿意去赚慢钱。真正能赚慢钱的是他真有理念，我也把购物中心做好。这反映到最后就是你的增长会慢，你的股票不如别人表现得好，资本市场要求的是利润的增长、收入的增长。
最右侧就是现实的模型，是房地产行业牛市之下的常态，就是赚快钱、高周转卖房子。随着这个行业的变化，未来大家会更加地去从右侧往左侧方向挪动一点，你不可能全部拿在自己的手里太重了没有增长。中国为什么今年推出了公募的REITs基础设施，接着开始的比方，你住宅卖了OK物业公司管了不用管了，运营能力也不用管了，因为是大家自用的，你卖一些写字楼给自用的人他不给你估值，但是卖给金融机构他要算你的回报率。
未来公募REITs的一个底层的资产，如果是一个购物中心、高速公路，或者是一个产业园他有回报率，这个回报率不是中介机构能够决定和保证，而是资产的运营主体，他能够保证这个公司产生稳定的价值。
同样一个最简单的资产，一个公寓放在不同的公寓出租公司，或者是运营公司里头，他产生的回报也是不一样的，大家的能力不一样、杠杆不一样。所以运营能力未来会决定这个行业。同时因为要保证这些物业租金的收益能力，所以当你把这些物业卖给第三方的时候，你不像现在一样把写字楼拆成公寓卖了，就想做住宅卖了OK了，你需要有一个运营的人保证他能够产生稳定的回报。这个通常怎么决定？由历史的履历决定的，你是一个业绩管理良好的公司，才有能力告诉卖的主体，我能够管好，人家才能买你的资产。
同样的，我是一个运营主体方，我出售的目的不是真要把它卖了实现资金全部的回流，我是要为了控制更多的物业，通常情况下美国的那些REITs的持有人会保留对原有资产30%左右的控制权。
从卖方和买方双方两个角度来讲，都使得资产交易过程中间不是100%的所有权或者是使用权的交割，这就是未来。所以在我们的图上，这个REITs是接近于右侧，但是又不是等于右侧的行为。这是一个关键。
未来的交易是基于运营的交易，现在的交易只是基于周转纯粹的买卖交易，这是一个关键，如果在座的各位想提高自己的交易能力，5年后还在这个行业中间可能自己还是一个很牛的五星级经纪人，你可能得了解你所卖的这个物业运营的主体，他到底怎么样，才决定你的价值。你现在有一个写字楼你可以改了卖了，大宗交易或者是利用信息不对称，但是以后不是这么容易的事了。
美国是上世纪大概是60年代，这个点是刚好美国的城镇化率到70%的点，美国才推出了他的REITs法案，REITs法案的推出之后十几二十年这个市场发展比较慢，90年代的时候为什么美国的REITs发展大规模起来，就是我刚刚讲的基于运营的资产周转加快了，因为之前房价跌了一波，所有的资产价格跌了一波，这个“跌”是一个回报率的重估，让大家明白住宅类的资产不是只涨不跌。我得买更稳定的资产是买有收益率保障的资产，这是一个切换的过程。
我一开始讲的，中国现在认为住宅这个资产好不是因为你创造现金的能力强，不是你的租金回报高，而是资产价格会永远涨。但资产价格会永远涨吗？绝对价格肯定是的，因为你通胀是永远涨的。但是相对来说，你的这个涨的涨幅不再具备吸引力之后，以前的复合增长率深圳几年可以涨1倍甚至是50%，以后的回报吸引力下来以后，很多的投资人会去选择别的资产。
类似理财的资产，回报率稳定一点涨得慢一点的肯定有人买。这就是一个大类资产配置过程的转换，随着历史进程推进变化的，我们离那个点可能还有8—10年，这可能是在座的各位放心的一个方向，反过来也是我们提前要做准备的一个方向。
这是链家做的一个案例（PPT），他在北京有一个劲松片区，劲松片区是一个老旧的小区，里面住的都是一些老年人，大家不要认为城市中间的老小区就是环境很好的军队大院，不是的，有的就是很破的地方。链家把这些老人弄到稍微偏一点的养老院里面，老旧小区改造，改造之后焕然一新，他的改造只是外立面、外墙、内里的防水涂料这些东西改造，一些建材、停车场。
改造之后房价会涨一点，因为地段不错，更直接地拉动了房地产产业链的需求，所以国家觉得这个东西对经济是有拉动的。
其次，以前一个没有社区的地方变成有社区、有物业了，这个挺好的，这是管理能力提高了。疫情情况下，社区成为了一个很重要的管理单元，包括物业。
第三，又拉动了租赁市场，几年前就说要大力发展租赁市场。
养老的问题，通过租金以房养老，那个租金可以为老人支付养老院的的钱，我拉动了物业又更新了老旧小区，这是一个挺好的事情。这个案例没有普遍，但是5—10年以后一定会发展，现在养老的商业模式并不明确，或者没有特别好的盈利模式。主要是中国人不够老，老人不够多。但是如果80后的父母，或者是独生子女的父母都开始老的时候，现在独生子女很多的父母已经60多岁了，现在60多岁的人其实都还能力挺强的，还没到不能自理的时候，如果再过5—10年，独生子女的父母都老了之后，养老问题就会很凸显，这是一个长期的问题。
所以转型对于我们这个行业来讲，一定是一个渐变的过程，包括房地产企业本身都会去思考第二条的增长曲线。我们看到万科往很多的方面做尝试，包括租赁，包括物流，包括物业，包括养老，甚至未来可能有酒店和其他的业务都会有，还有商业等等。
大家要重视，现在如果不去重视转型，未来可能你就是一个区域的小房地产公司了。当然这里也有一个悖论，一些仅仅只有开发业务的杠杆比较高的这些房地产公司，如果现在转型到这些存量的运营太快也死得快，那些资产转型都很重，不想房子盖了能够卖掉就能够回款，你盖一个写字楼或者是购物中心资产很重，又出不了表，你会被这个资金链一直拖着。很多的房企在未来的3年可能都会在调整自己的资产负债表，去降低自己的负债。
中国的杠杆高，不归功于预售制，我们都知道预售制现在是一个慢慢要取消的过程，也不可能快，快了会对行业造成负面的冲击。但是他会在新的项目当中试点，我们看到很多的试点项目已经有了。但是我始终认为，预售制不是一个加杠杆的源头，预售之本身不提供杠杆。因为中国过去房价一直涨，是因为暴利存在，所以大家才敢加杠杆。一个资产不停地涨，新房和二手房倒挂，像华润成出了12万，周边的老房子是16、17万，聪明的人都会放杠杆博弈。才会有银行经营性物业贷贷出来给大家做这个事。
同样的金融机构为什么在广州干不动？因为广州的房价没有上涨的预期，房价只涨不跌才是原因，这是一个杠杆的原因，因为杠杆出来的本身是资产出来形成的定式的思维，我从来不认为是一个预售制有问题。美国有一个公司他拿地之前把房子卖了，但是他的那个上市公司的杠杆很低，这是什么原因呢？所以我想强调是这样的意思。
短期的事情也值得讲一讲，包括未来行业的变化是围绕房地产的痛点来的。所谓房地产痛点刚刚讲的：
第一点是增速在下降。
第二点中长期的政策区域区间管理，区间管理就是房价可以涨不能涨多了，可以跌，不能跌多了。区间管理的意思是未来房价的涨幅受到了控制。这种情况下过去房地产企业的商业模式会受到调整，房地产商业模式有两种极端的模式，大家都去过赌场，赌场有一种赌大小的游戏，如果赌场抽的水不多，你是只赢不输的，你赢不了太多，除非本金够大。你每次赌一个单边，我第一次赌1块钱，赢了收手，输了翻倍，你不断地翻倍，只要本金够多，从概率上第12次之内一定会赢一次。长期在赌场赢的钱是每次的1块钱。很多人上世纪在法国发明这种方法，在赌场有1千人就是去旅游的，就用这种办法在赌场赢几十块钱还白吃一顿。
过去中国的房地产市场就很类似，房地产公司手里的资产就是土地，你要把地盖成房子，加上那些要素之后再卖了。理论上大家觉得你是应该赚这个溢价，赚你的加工能力或者是附加值产生的能力，或者是你的品牌能力带来的这个房子的盖出来的溢价，地拿得便宜一点，大家觉得可能赚的是这些钱。
但是实际上过去的20、30年，90%以上的房地产公司赚的不是这个钱，赚的就是我刚刚讲的马丁格尔策略的东西，比如你在赌场看到这个人拿1万美金进去赢了，可能他前面就是用这种策略在不断地滚，他前面在输。
房地产企业可能拿地可能赚了100个亿，所有的100个亿变成土地，这些地可能是不赚钱的，因为你要拿这些地是要付出成本的，基于当前房价的测算，把建安成本、费用把这些都剔掉以后不赚钱，你运营能力弱一点，拖个半年一年，你可能要亏。过去没有关系，因为等到2—3年你会等到一波房价的上涨，不像你买一个牛奶放到冰箱里怎么10天20天坏了，这是消费品。
土地放在那儿它是可能变废为宝的，甚至可能变得很增值的。14、15年的时候是市场很差，但是很多人囤了很多地，突然赶到这一波上涨变成百万富翁了。我小时候听过一个故事，过去那些区域性的小开发商跟政府稍微关系好一点，拿了一块地，拿到地之后的2—3年这个人消失了，他借了一堆的钱搞了这个项目人家催债躲起来了，3年之后房子卖了换了一辆大奔开出来了。这是过去的中国典型富豪的模式。
还有一个楼盘做得比较大弄了一堆钱，马上盖一个酒店，过去没有问题。现在还是这么盖，先卖了房子有很多钱盖了一个瑞吉等等的房子，非常好，酒店管理公司收的钱特别高，你又赚不到什么钱，酒店年年都是亏的，快资金链断了，这是典型的以前隐形富豪的变化。
我们讲的房地产的大牛市会变弱变成结构牛市，在未来的5—10年，依靠的粗暴的加杠杆来赌增值，这是一种金融行为，未来的这种模式会受到挑战，有没有公司过去从金融层面来着眼就去赚钱这样的差价，当然有，比如万科、龙湖、保利。这种公司怎么识别，我们做金融的角度是非常好识别的，这里只是告诉大家一句，刚刚所谓的赌场的那种有一个名次是马丁格尔策略在过去是万能的，在未来会失效，一单失效，房地产囤地型的商业模式要发生变化，你要往一个制造业的方向去改变，专区中间的品牌以及你的开发和操盘能力带来的利差。
对于各位可能是一个机会，他可能需要更强的营销能力的，这是一个机会。对于新房市场来讲可能是一个机会，为什么有些房企会投资贝壳这样的公司，也会参加易居的会，我觉得也是大家感受到了危机感。
万一这一些房地产企业后面卖的东西被在座的各位垄断了，他要参与这个过程，他要塑造竞争对手。不能一家独大，所以这个行业还是挺有意思的。未来的痛点挺多的，无非以前不太关注成本控制，地拿过来没关系，建安成本贵了没有关系，房价可以涨。以前的周转没有关系，房价涨50%、60%，周转慢一点资金成本高一点也赚了。以后这三个变量中间杠杆会压住，利润率和周转非常重要了，只要帮助房企在利润率和周转上面做文章的行业都是好行业。
我总结了几个方面，比如说现在房企都在做，今天有一个上市的公司名苑明（音），他干的事情就是在售楼处识别谁带来的客人，还是自己来的客人。这个公司就是抓住了房地产未来的痛点，你的销售和成本很重要，你以前无所谓以后钱难赚了，就会分别到底是谁卖的，这个经纪人的真实能力体现出来了，一些小动作容易被发现。
比如在周转的环节，以前的工地上跳个舞随便偷个懒没人管你，当大环境好的时候比较好。未来在施工的流程，因为我要把控节点，包括回款环节，有些企业卖了房子销售额很高但是回款很差。未来针对回款的环节，个人的途径和统一的途径都会受关注。
大家如果觉得这些方面有什么可以做得都可以创业的，只要能够解决房地产痛点，围绕利润率和周转都是可以的。另外以前盖房子比如防水材料是沥青，现在有新型高分子材料，比沥青贵，为什么会有房企用？因为很多新型高分子材料对项目的周转可以提早大约8—15天，时间就是金钱、时间就是效率，凡是与这些环节能够使得房企提高利润率和周转一切的生意都是可以感的。
痛点二是产品定位和产品质量非常高，房地产公司很多时候是营销搞定产品，设计口可能有点干涉。产品定位因为过去不是很重要，因为房子都不愁卖了，未来如果重要，就需要刚刚讲的很多的房企在什么地方拿地会需要更多的大数据，所以贝壳这样的公司价值不是在于交易环境，可能是大数据的环境。比如我自己想买房子，到底去哪买，没有数据支持我要走街上问一圈中介，如果有数据我自己也可以判断。当然我是偏专业的人士，但是大量的人是小白。
数据可能也是大家作为从业人员未来可能是需要去关注的一个方面，你对数据的敏感性比别人高一点就会卖得多一点，数据很关键。收房指数里面做这些数据的方向都没有问题。
产品的质量，中国现在有国标，但是未来大量的产品标准会比这个国标高，标准上做的事情都是有价值的。我不知道交易行业的标准在哪，我相信协会这边以后应该也会有很多的标准，这些标准就能够帮助大家提高效率，提高一些基本功的能力，标准在过去是不重要的是野蛮的，但是未来一定很重要，因为房地产行业需要标准，房企就是需要标准。
短周期的问题，未来半年和一年怎么看的问题。
我们站在去年的年底看今年的中国房地产市场，我们认为流动性在变差了，今年应该要调上3—4个季度，随着这个调整利率慢慢宽松，货币慢慢放出去。今年下半年销量增长了因城施策会慢慢放出来了，实际上我们没有等到这个情况发生就放松了，疫情触发了本来行业变差才能做的事情，就是流动性。现在这个基本面大家要乐观但是不能太乐观，首先这一次周期的上行肯定是复苏，而且肯定没有结束，但是这一次的周期上行他不是一切深蹲后的起立，他是一个高空的加油。本来应该是养一波需求，然后你再起来。现在是没养，因为你放货币加了杠杆了，先起来一波，这就是周期的不同。
大概会延续多久呢？我们只能跟2012年比，肯定不是2014、15、16年相比。从现在这个点，等全国销量的上升周期可能有3—6个月，大概就是这样的一个估算。12年走得比现在长，因为这次是高空加油打了一个折。
今年4季度有可能房地产的销量在全国层面还会超预期，甚至虽然政策已经出来了，但是二手房房价涨了，新房后面可能还会涨，因为深圳有一个特点，深圳的新房跟二手房是倒挂的，大家可以去跟上海的同仁们聊一聊，上海基本上没有倒挂的，因为上海过去限的没有深圳严，他把新房和二手房价差的收窄过程会快一些。
深圳是因为限价政策慢慢放开的过程中间，原来由于不能卖的高价房和高价地入市，你看到新房在涨。因为他比二手房便宜，所以还是卖得特别好。
我们未来这半年是不是还得抓住机会干一波？但是危机在明年的1季度之后2季度开始，可能这个行业会有一些变化，因为利率环境整个行业的货币已经在收了，只是反映在需求上、反映在一线城市往二三线城市的传导过程。我在去年走了很多的城市，很多的中小型开发商都在那边拿地了，反映到今年应该是供应出了问题，如果今年需求不怎么样，三四线可能危险，但是因为放了货币，三四线需求也不差，因为货币掩盖了供应的放量，也因为这个放量把这个供应性推迟到了明年，所以明年广义的三四线应该是有一些问题的。看问题的数据是一个库存的数据，第一个是拿地未售，最大没有卖的口径的库存。第二是开工未售，第三是推盘未售尾盘，一般不看。
一般看中间的这个数，首先全国开工未售的绝对面积接近14、15年的高点了，这几年的棚改可能白做了，当然不能这么严格地讲，库存可能已经上来了，但是市场规模也在变。但是下面的那个数是去化周期在第一位，很多行业中的人说库存低是下面的数去化周期，这是销售和库存的比值，这是一个比值，因为销售好，看到这个指标好像挺低的。如果销售突然掉了，这个指标分子分母一起变的，会让你一下子觉得这个库存上去了。我们说库存需要周期，几个月，就是基于当前销售做除法得出的数，但是实际的库存已经很高了。
结构上看二线库存最好，三四线是最差的，一线的库存无所谓可以忽略，一线库存确实比历史上高，因为19年下半年中国在增加土地供应在主要的十几个城市，因为不能放松房地产，但是要稳房地产的投资。一线的供应大家在深圳感觉放了地，因为这个供需矛盾在一线市场已经存在的。主要观测在二线和三线的差异性上，这个矛盾有可能明年的二季度到整个明年下半年的阶段可能会有一些压力。
这一次我们国内的政策其实一直都挺严的，尤其是针对改善型的需求。我们知道二套房首付的比例越来越高了，七成变成八成，税费、利率都是高位的，明年如果有一些压力在行业，针对二线城市的改善需求可能有放松的空间，可能在水费上降低增值税、契税，在上面做一些优化是有空间的。三四线空间即便差了放的空间不大，因为很多的城市他们没有限过价和限贷，这是在机会中间我们要讲点危机的一些事情。
回到我刚才讲的一点，我要告诉大家，为什么中国的房价从这几年开始到未来的5年甚至是10年都会是区间管理。今年因为疫情的缘故放了一点，中国在过去一线城市的住宅用地和工业类用地的价差（PPT），工业类用地基本上不要钱，住宅类用地价格一直往上升，仅几年三四线的价差在拉大了，这是“住宅补贴工业”，中国的经济发展依赖于土地的红利和劳动力的红利，土地的红利就是这个图（PPT）体现的，所谓的劳动力红利也是这个图（PPT）体现的，中国的劳动力红利不是劳动力多，而是劳动力便宜。劳动力住在哪？深圳比较特殊是城中村，而很多的工业类用地的上盖宿舍里面，因为用地成本比较低，对于整体制造业的贡献，就是天然拉低制造业的成本，给他创造了利差。长期在补贴中国制造业的发展，谁来补贴呢？住宅。
10年前、20年前，深圳、北京上海的房子也贵，只是现在更贵而已。更买不起，就是这个原因。为什么会贵？这个图（PPT）可以看出，历史上中国的房地产价格是有矛的，这个矛的上面是名义GDP，房价是不会超过这个的，不这次的周期超涨了名义的GDP的，这个数据是假，因为房价超涨名义GDP意味着你的财富的增长已经赶不上房价的上涨了。
为什么说这个房价的数是虚的（PPT），这跟政策有关系，2016年“9.30”开始限价，城市的线是70城统计局公布的房价的数据，这个数据在往下走，搜房研究院的指数很高，到了2018年后面，这个的数据往上走，更接近真实成交的数据往下走。这是新房在限价政策慢慢放开的过程当中，高价房逐步入市，新房和二手房收敛的过程，真实的房价比我们看到是高的。这是新房备案数，还有很多之前压着高价一直不让你卖，这可能会出金融的风险，但是后来慢慢放开，房价的上行压力小的时候慢慢放，所以看着新房的指数在涨。真实的房价上涨要远远比我们说的名义GDP要高的，这就是核心。
核心决定了未来一定是时间换空间，不可能回到20年前说那一届政府把政策颠倒了，中国过去的经济高速发展不仅仅是住宅补贴工业，还有朱鎔基当年加入WTO、放货币等等把市场做大。
这些原因使得中国的住宅和工业的价差剪刀差拉得比国外快很多。一方面造成了你的高速发展，一方面造成了现在的一些问题，正因为这个问题，未来的房价就是5%正负，政策的方面肯定不希望你跌多了，但是我跟大家讲一个金融的故事，当时美联储有一个写了一个报告，说美国的房价能够承受28%的下跌不会有问题，不会对地产冲击，但是房价跌了8%就收不住了，这不是一个信息的东西，而是一个数量级变化的东西，后来写这个报告的人也走了，房价是很难把它限制，不能去画下红线说不能跌多少，那个红线一单给了一定会跌到这个底线，但是我们心里要有这个认知，过去房价高弹性的年代已经走了，更要回归运营和经营的本质。
房地产公司未来他们会发生变化，大家要盯住他们的变化，来找到我们的机会。这些变化他们会朝五个方面来努力，在真实的经营环境创造现金流，不是赚房价上涨的杠杆和弹性的钱。
第一就是产品定位，在城市的什么地段拿什么样的地，盖什么样的房子卖给什么样的人，以后会很重要。如果一个公司产品定位过于高端，这在中国历史上是有典型房企的，有一家房企在某一个时间段144的房子占比70%，卖不动了。加上限价更吃亏了，所以产品定位就是说你得定准到当地那个地方你到底是卖给谁，他要求就是城市成功认识，中介也是跟着他走。
第二拿地的模式，由不囤地拿地王，变成不囤地不拿地王的模式，我拿一块地不是按照房价上涨20%、25%的测算，而是基于当时的房价做测算，这中间有机会。
第三考核从周转的角度考核，一块地赚不赚钱是看利润率和综合的回报，如果一块地的利润率有4%，但是3个月可以卖，你的利润有20%以上可以卖这个地，我们要赚这个周转的钱。
第四，精装房提升的比例是趋势，不是环保的能力，因为相当于购房者自己提前2—3年把自己的开支免费借钱给房地产的企业，这是无息负债，所以精装修房是为改善现金流而存在的。
第五，供应链的环节，如果房企是以压榨供应商或者是吸血供应商改善自己的现金流的，这些公司未来也会越来越难。他的去化压力会更大，付给百分比会更高，这是一个结果。有一次我跟一个建筑企业的老板聊天，他说你告诉我哪家房企的现金流好，哪家差，说白了他做设计，现金流差的很难给钱，现金流好的会收到钱。
以上是我讲的内容，谢谢！
15:10
主持人：刚刚我们在前面介绍的时候也隆重介绍了今天另一位嘉宾，就是大家儿熟能详的宋教授，他就是中国城市经济专家委员会副主任宋丁先生。
宋教授是国际著名学者费孝通教授的的首届研究生，现任国家高端智库中国综合开发研究院资深研究员、中国城市经济专家委员会副主任、中国智慧城市专家委员会首席地产专家、中国城市经济研究会理事、广东省房地产协会专家、部分省市及大行企业高级顾问，央视、凤凰卫视、第一财经等国内主流媒体特约嘉宾，他在城市战略、旅游地产等领域从事研究工作多年，已出版《城市学》、《旅游地产与东部华侨城实践》、《文旅与地产：顺势而为》等专著，合著20多部，发表各类论文300多篇，获得马洪优秀社会科学成果奖等多个奖项。
从以往大众对他的了解中不难看到，他更注重实战操作，在过去的20多年中，已经在国内30多个省市自治区的主持或重点参与了400多项有关城市战略、旅游地产项目的策划、规划，可行性研究和发展咨询，为各地政府和大型企业做出了重要贡献，已成为国内城市战略和旅游地产领域的积储专家。
今天，他将为我们带来的《激变背景下的深圳房地产发展态势》的分享。下面有请大家以热烈的掌声欢迎宋教授登场！
宋丁：深圳存量房达70%，未来5年，房地产税可能实质性登场
非常感谢协会邀请我过来跟大家分享，因为我是按照协会的要求来的，他让我重点讲一下深圳的房地产，当然前面有一些背景需要交待一下。
大家在深圳这么多年都知道，深圳这个地方确实是非常特殊的一个地方，大家都非常关注。可能和我们每个人的切身利益有关系。讲深圳，真的不能离开现在的大环境，第一个环境激变背景下的深圳房地产，哪些激变？
中国城市经济专家委员会副主任、国家高端智库CDI资深研究员 宋丁教授
第一是全球之变。中国房地产发展面临国际国内的基本形势，我们现在面临一个最大的挑战就是国运之战。
第二，新冠疫情。今年以来全球不确定的疫情，最大的黑天鹅就是这件事情，从现在的专家态度来讲看来没有那么快，我看我们今天有2/3戴着口罩，这确实是不得以而为之，这是很难受的一件事情，但是必须要做。我们国家还是相当不错的，全球控制最好的一个国家。
第三，内循环。中国经济战略升级的一个核心的信号，大家明确“内循环拉开序幕了”。我们这样是完全为了积极应对当前国际市场出现的重大的险情，国际上提出来加快形成以国内大国为主体，国内国际双循环相互促进的新的发展格局。有人说这个内循环是不是闭关锁国？我们当年锁得不够吗？这个完全错了，你要回顾历史，尤其要知道中国70年来的发展史，不光光是40年的改革开放。现在回过头来夯实内部是极其重要的步骤是战略步骤。
内循环是推动中国经济迈向全球高端产业链，是中国在新世纪实现更高水平全球化的必然举措，经过这么多年的发展，我们为了加大出口为了出口外汇做了太多的事情，突然发现我们自己的根基不厚，“萝卜快了不洗泥”。
这说明什么？说明我们中国的工业，我们自己号称自豪的这样一个完整的工业体系是不完整的，我们就骗了自己，我们相当地不完整。所以说我们现在需要做的是，回过头来夯实自己。你看现在无论是国家，中科院的院长说了，现在美国卡脖子的这些工程恰恰就是中国下一步要重点突破的工程。
这一波必须走的，之前是低端往中端走，这是中端往高端走，我们一定要杀回来夯实基础，做这件事情非常好。
回过头来看看中国的房地产他也在变化，我们40年的改革开放，房地产发展经历了三波，“正反合”的变化。
第一波是正波，1980年—1998年将近20年的时间，福利分房，虽然深圳在80年代已经启动了房地产市场化的路线，尤其是1987年“土地第一拍”已经发生了，但是并不意味着国家全面采取这样的市场化，我们看到全国各个地方还是以福利分房为主。延续文革以后的道路，一直这样的。就是谈不上什么房地产市场了，至少是不成熟的房地产市场。
98年发生了重大的变化，国家政策推出房的货币化改革，未来政府不给你盖房了，盖房不给你发房子了，你别交那么一点点钱，我们当时几毛钱就房租交了，很便宜，你没觉得住房有什么压力，当然房子也不怎么样。但是那个时代是这样的，但是98年完全变了，完全推向市场。
第二，反波。这样一个历程到2016年，这又是一个18年的发展历史，这个阶段就是反波，住房的货币化时代，这个最大的特征就是完全市场化，政府不管了，把修建房子的这件事交给市场，政府把土地出让给你，尤其是03年招拍挂以后，土地让给你，土地拿了土地出让金，你去盖房子，政府收完税，然后交给市场。就这么简单，这个简单得好，大规模刺激了房地产的发展，但是也带来了一系列的问题。
第三，第三波合波。所以我们不得不在2016年“房住不炒”的战略出来了，进入到“商保并举”的时代，进一步加大政府的责任。
住房货币化的时候，98年的住房货币化的改革，这个M2不断增长，几乎是一条很高的线上去的（PPT），这个不断地攀升大量的流动性进入房地产，极大地刺激了中国城镇住房的发展。这个发展到什么程度？20年间全国城镇住房总量达到2.7亿套，户均1.13套，人均住房面积达到39平方米，这是国家的一个数据。
这个发展过程中，我们看到了货币化改革给中国经济和中国房地产带来的巨大的措施作用，房地产开发一路飙升，无论是开工和竣工的面积。但是他伴生的问题是比较大的，比如住房分配的严重失衡，有人没有房子，有人很多的房子。昨天我晚上还看到一个帖子，著名的山东的蓝翔学校的嚣张，家庭闹离婚，最后查到他本人名下几百套房子。你在深圳，只要待在5年以上的大概有一套房子吧，有的人在座的也许你们还有几套房子，那就是富翁了，很了不得了。
伴生的一个问题就是炒风盛行，一路飙升，泡沫风险一直在高涨。回过头来，和他伴生着货币化改革的问题是，政府失职了，既然这个房子由市场盖，我不管了。可是政府错误只关心土地财政，只管卖地收钱。而我们真正的老百姓他们的住房问题怎么解决呢？这么多年真的没有解决，包括深圳在内，我们解决得很不好。现在我们提出了二次房改，但是还有很大的缺口，这就是伴生的问题。
2016年后几个月看到，央行释放出来的货币多数流入房地产，我知道深圳90%进入房地产，非常可怕。所以深圳10月份提出新政，国家在12月中央经济工作会议上正式提出“房住不炒”的号召。我把2016年界定为第三波的入口，因为这个“房住不炒”持续扩大了影响。这样一个标准的标准，代表中国房地产进入第三波的过程之后，随后中央和地方又推出一系列的措施，强调坚持稳地价、稳房价、稳预期“三稳”的策略，“房住不炒”的具体表现就是“三稳”，稳住了。还有具体的表述，多主体供应、多渠道保障，商保并举、租购并举的政策。这是发展的大的导向。
韩正副总理专门强调，我们就是不能把房地产作为短期刺激经济的手段，我们目标是构建长效机制促进房地产市场的健康发展，这是所有目前从中央到地方统一的政策性的表达。是不是这样的表达之后市场一定做到呢？
那是另外一回事，我们做的过程中间，特别是今年上半年我们看到了，我们在最紧张的时候，经济下滑非常厉害的时候，我们看到了今年3、4、5月份房地产的市场比较活跃，地方政府还是不得不在一定的条件下，从货币政策流动性，还是行业产业的政策，适当地刺激房地产，包括我们去年11月份，我们深圳的降低豪宅，其实也是一个救市的表现。说不用他来做刺激手段，这件事好说难做，因为谁都怕经济触底，经济触底的情况下不得不把这只“夜壶拎出来再用一下”。这个东西要完全把它拿掉还是不那么容易的。
从2018年以来M2的增幅已经在平缓了（PPT），不像以前走得非常猛烈。
全国房地产的形势，目前大的结构是这样的，随着经济结构的调整人口在缩量，北京、上海的人口在缩量，广州、深圳还不一样，全国的人口还在往里面涌，这是有一点分化。在这个房地产的分化线上非常明显，如果这个分化按照一、二、三、四、五线看起来非常明显。三、四、五线城市的投资机会不均等地萎缩了，现在没有人鼓励去三四五线去买房子了，除非将来要回家养老，你在县城里面买套房子是另外一回事。如果是价低，深圳很贵，那个是一千块的一平米很便宜，你等着买了增值，没有机会了，那是没有投资价值的。
二线城市这一块比较敏感，这个应该是竞争最激烈的，因为他们都想升入新一线，包括人才制度、人口拼命增加。一线四个城市北上广深，我还是分了三个类，分化现象其实很严重。
首先我们看到广州，广州就是1.5线，因为广州在房地产这件事上他的特性指标和房价已经完全成了北上深这三个城市的一半。北上深基本上是6万，深圳已经到7万多了，但是广州就是3万多。所以现在指标没有办法在一线城市，没法比较，很困难。经常拿广州和北上深比很难堪，但是他的价格恰恰接近于二线城市，在房地产里面既然要判断，我们就1.5线看广州。
京沪这两个城市比较类似，他们的增速这两年都呈现收缩失速的情况，这两年来他的房地产相应不像几年以前那么亢奋，相对进入一个平稳期。京沪两个城市人口、产业发展都是有关的。
深圳就是另类了，深圳这四个一线城市里面是非常独特的，是不可比任何一个城市都没法和深圳相比，他是一个独特的另类的。深圳的供需失衡这是一个基本面，北上广都没有这个问题，只有深圳明摆着就是供需城市，人口经济持续增长，楼市保持偏旺态势。当然在深圳1997的狭小空间里面也是不平衡的，这个偏旺也不是都旺，有些地方可能也不旺，可能房价两年了还没有涨，有这个情况。但是西部火到什么程度？所以他也是在分化。
我们现在看看全国的存量市场，2019年全国的新房供应量达到了17亿平米，应该说这几年基本上稳定在这个高位，但是随着人口和经济增长的增幅缩量，以及城市化进入后期，我们现在超过60%，按照改革开放40年来基本上每年1%，在人口是1千多万，现在是说1400万的总量，每年这个量要进入到城市，就是这个规模。
未来10—20年继续完成城市化，我们可以达到70%到80%，这就完全在国际上平衡了，完全城镇化了，我们现在还在城市化的后半程。在后半程的中间住房供应会进入到历史的大底，将来在突破17亿平米的可能性几乎不存在了，未来10年可能慢慢缓慢向10一平米的下降过程。
这样房地产逐步由增量市场转向存量市场，所谓的增量就是新房不断地入市，存量就是二手房交易，因为二手房总量没有增加，这个房源原来有新房就是不断增加。尤其是像我们深圳，这个存量市场表现非常明显，住房交易量中间，存量二手占比达到70%，这是在全国最高的。最高的离纽约、巴黎、伦敦差很远，那些城市的存量绝对是95%以上，很难见到那么多的脚手架，全世界40%的脚手架都在中国，我们还是欣欣向荣的国家，还在经济高速发展的国家，像那些纽约、巴黎、伦敦老旧的城市，和中国完全不一样。
这样意味着5年左右的时间，房地产税可能登场了，房地产税的核心是针对存量的，增量不会谈房地产税的。如果在未来北上广深以及二线两大主流的城市进入到存量，哪怕从60%到70%进入到存量，意味着国家一定要想办法解决地方政府的财税收入的问题的。但是土地出让缩量，土地财政减少了，如果不开房地产税，意味着城市的总体的财政收入会明显下降，地方的财政难以为继，地方的经济发展难以为继。
看深圳也是一个问题，为什么我们这么缺房子，政府不愿意盖房子，盖了房子，一次土地出让金，收一次税没有钱了。交给你们个人的时候增值再增值，我3万块钱买的房子，5年以后涨成6万了，这6万纯收益和价差都是我拿到的，政府拿不到什么东西，所以他不愿意盖房子。他愿意做购物中心，愿意做写字楼，愿意做商业，因为他可以不断地给我税收。
最后的结果是什么？我们这个城市麻烦了，因为我们那么多的人没房住，房子短缺，写字楼空置率那么高，严重失衡了，所以现在需要加大住房供应。不管怎么样，这样一个比例关系决定了5年左右，可能国家会至少在试点城市，深圳肯定是逃不了的，第一批房地产税的试点。
我们国家有“五板斧”解决房地产的问题：
第一个是通过货币手段财政手段，来挑空解决住房供应的失衡问题，因为这个失衡的问题不是我们深圳一家的，全国都有失衡的问题，只是失衡的表现形式，失衡的规模、比例不一样而已。深圳市严重失衡，情况不一样，但是总要解决。政府欠帐很多，保障房全国都欠。
第二，通过旧城改造解决城中村等城市土地低效利用的问题，国务院已经下文件，对将来的旧的小区全面整改，不是拆迁。整改就是极大地提高这些高品质土地利用的问题，土地品质很高，地面的物业和它的产业形态很低端，这个肯定不行。我们深圳在国内这么发达的城市，你到关外走一走看，大量这样的片区。所以这才要解决。
第三，通过农地入市合法手续解决土地的出口和小产权房的问题，国家有一个明确的政策导向，将来的农地入市可以不再向政府入市，直接入市，他有他的管道，这是放大缺口，以前农地不能上市的，现在土地均等化，同权化，农地也可以，农村的指标中间属于建设用地的政府给你权力，可以进入市场交易，这个政策还在往前推，这是改变土地供给的一个重要的点，供给侧改革的一个方向。
第四，通过大力地发展保障性住房来解决低收入阶层的居住问题，这么多年政府的缺失，“正反合”，“合”回来就是解决普通人的住房问题，盖那么多的房子分配不均，80%在富人手里，80%的穷人只占20%的房子，这个不公平。
第五，通过城市群都市圈这些东西，区域经济最近国家比较强调，在这样一个架构里面解决全国的产业、人口、住房的合理布局。因为城市比较高密度集约的、经济动能强的片区，比如珠三角我们现在叫大湾区，长三角、京津冀这样一些片区，如果我们更多地产能、更多的产业、人口、住房合理地布局在这里面，对于整个全国的资源合理配置和利用就会产生更好的效益。他不会鼓励你零散在全国很多经济不发达的片区居住，而是全国一盘棋来做。
这五板斧打下去，应该是我们这些年积累的一些问题，尤其是房地产中间的一些失衡的问题，应该能够很好地解决的。
LPR，市场报价的利率，这几个月来疫情逐步稳定，房地产曾经在上半年2、3、4月份的时候这样一个信贷的适度宽松，再度区稳。这个LPR的报价已经连续5个月保持不变，速度还是很平的，这表明国家确实在逐步地摆脱对房地产的惯性依赖。前几个月记者采访我我还讲，我说建议大家尽快由基准利率转向LPR，因为预测未来几年内市场行情不好，经济下滑，LPR这个领域他一定是宽松的，他的利率一定是很低的。既然往低走，你为什么不转成这个呢？
我们这样预测了，这几个月看来稳定，并没有往低走，说明经济好了，并没有从根本上转移。当然我们比2、3月份好一点，但是整体上还是处在一个比较艰难的通道里面。但是他在LPR这种事情上，能够看出国家的意志，不能继续靠这种东西，他稳定更好。体现了国家摆脱房产依赖这么一个政策取向。
中国房地产基本形势，“房住不炒”和“三稳”形势，在不同的城市和不同的业态上加速分化，这是一个大趋势。整个房地产的开发呈现出复合性整合行开发，这成为一个重点的方向。不是像以前我拿一块地，2万平米，然后盖楼，然后卖完走人。不是这么简单了，现在都是像万科这样“城市综合服务商、综合运营商”，一定是一个复合性的整合行的开发模式，要承担更多的公共社会责任在里面。
还有一个方向是存量市场，存量市场的占比逐渐加大，土地财政逐步转向房地产税。住房保障的属性他将来是通过法定程序来落实，因为如果没有法定程序的话，住房保障没有办法达到我们这样的一个战略目标，这是逐步进入到人大立法的程序。
政策调控，很多的政策现在看的政策调控逐步转向长效机制。比如限购这种东西，原来就是一个管制政策，但是慢慢地转成一个长效机制了，长期伴随着我们这样的一个房地产的预期。
房地产逐步转化为国民经济的常态化基础产业，不能成为一个关键性的、致命性的产业，他慢慢成为一个常态化的产业。这种常态化看欧美其实都是常态化，不存在说他今天到山谷了，明天又到低谷了，现在美国一样有房地产，特朗普就是地产商，但是不得不存在他是常态化。
深圳房地产今年以来的政策投放和他的基本走势，我们做一个大的判断。
深圳作为一线城市，过去20年来应该说走得非常亢奋，我们看到这个线（PPT）一路爬坡，有点珠穆朗玛峰的感觉。到了2016年的时候“房住不炒”政策出来以后拉平了，其实房价在20、30个月里面都是一条平线。这说明过去20年来深圳的房地产发展速度非常快，非常猛，后面是政府压着的，我们知道限价出来的，如果不限继续往高走。
如果我们要放在整个广东大湾区九个城市来看（PPT），深圳整个远远高于其他城市。包括广州都沉在下面，唯有深圳的房价一路飙升。当然也还是一样的，从2016年开始拉平了，因为政府的限价政策。
这样一个数据可以看得很清楚，深圳发展很快。这张图给大家一个最新的九大城市的今年8月份的数据（PPT），可以看到这一系列的颜色越深价格越高，深圳创下了全国之最，深圳的价格是7.5249万/平米，广州是3.7260万/平米，如果要做广深的房地产对比不太好对比，因为差得太远了，广州更接近一个二线城市的价格，但是跟一线城市不好比了。周边低了，将门8千多，肇庆6千多，其实我们离肇庆有多远？怎么价格差了10倍以上，没有办法这是市场规律。
更新的数据，9月份按区，划分到各个区可以看到（PPT），南山是最高的9.5万，福田8.2万，其他的就是6万，像宝安是6万多，罗湖是6万多。整个重心在西部，而比较偏的东部比如坪山3.6万，这个价格很低了，整个里面是最低的。大鹏是4.5万。能看出来东西的差异非常明显，差一倍的差异。
如果再进入到看豪宅，我们有10年的时间段看看深圳的10年的豪宅，可以看到他的涨幅非常惊人（PPT），2010年以后的涨幅靠近宝安、南山这边的豪宅价格涨了3倍多到4倍的距离，如果你在3万块钱买的将来12、13万的价格涨幅，这个非常可怕。即便是偏低一点的东面也有将近1倍的涨幅，这么一个大的格局。这样一个平均的数放在全国都是非常可怕的涨幅。
放到全国来看（PPT），今年的5月份的数据可以看到，全国主要城市住房的均价排名，8月份的数字我们是7万多，5月份我们的均价是6.8万多，排在第一位，高于北京上海。深圳就是已经到了价格畸高的地步。
高房价的困局来了，房价收入比畸高让中低收入人群背负巨大的购房还贷压力，北上广深居全球前列（PPT），无论如何深圳都是全国最高的，这个房价收入比达到了将近45，这是非常高的。平均的标准是3—6，但是我们已经飙到45了。意味着绝大部分的中低收入的阶层买不起房或者是还贷的压力巨大。经济运行的综合成本居高不下，逼走了很多的企业，连华为都搬走了，华为说没地，有地我也买不起了。
还有社会的融资总量，这么多的钱进入房地产，房地产的占比非常高，影响到资金使用的质量和项目，央行放出钱希望进入到中小微实体经济，但是这个钱还是绕到房地产去了，因为房地产赚钱，投资的角度来讲他有他的道理。但是从整个国家的经济平衡来讲，这是一个很大的麻烦。
伴生一个特别不好的现象，引发社会投机的心态蔓延，只要到了深圳，感觉到每天大家在一起吃饭的时候基本上谈房子，我就记得有一个富二代家里面很多的房子，他跑到美国去以后，就意味美国人也关心这个，就去吹嘘我家有多少套房，美国人觉得这是什么意思？和我有什么关系？价值观不一样。
所以以后你们去了国外尤其是发达国家，千万不要提房子，会让人笑话。因为房子只有中国人觉得是一个事，国外不当回事，国外很多人一辈子不买房也没人敢小看他，你在中国不买房试试看。你们看年轻人毕业5年以后，同学聚会，大家在里面最牛的就是天天说他的车子和房子，没有房子你就躲在角落里没话说，这就是中国的现实，很残酷、很现实。你试试看在中国没有房子丈母娘那里就过不去，找对象找不到。
这同时必然引发严重的社会不公平的现象，甚至是社会分裂的现象，已经分裂了，同学们吃饭分成两桌了，两个阶级，一个有房阶级，一个无房阶级。我们为什么拼买房的，就是为了不让别人小看我，这个要求难道还高吗？他上了清华北大牛了一大大把了，学霸什么吹了半天，结果出来没房子，没房子还清华什么呀，还不如蓝翔学校呢，就是这个情况，很现实（众笑）。
深圳既然有这么高的房价，难道就都是不合理的吗？错，房价高有他的道理的。
房价高企的正面因素第一个是人口增长，1980年常住人口30万，宝安县的人口30万。去年暴增到1500万，上升50倍，2019年大数据的人口实际的管控人口2500万。目前每年深圳的净增人口40万左右，这个数字北京、上海是根本不存在北京、上海这两年每年就是3—5万都没有，还有负值。前年北京的人口好像是负增长。广州跟我们差不多，可能比我们稍微低一点。
这种一二线城市里面一年有几十万人口增加的情况很少见的，尤其是像深圳这种地方，这是非常可怕的。你们的孩子可能准备要上小学了，深圳的小学生数字比北京、上海还多，你能想到吗？我第一次看到这个数字都惊讶了，我说北京、上海那么大的城市，国际化的城市人口很多，小学生很多。不是的，上海的小学生还不如深圳的多呢，这就头大了，因为我们深圳哪有那么多的学校？所以我们为什么学区价格那么高，我只要有了学区孩子就能够上个好学校，虽然我要告诉你上好学校和不上好学校不见得你孩子成才或者不成才，但是哪一个敢输在起跑线上？你只好拼命地要去想办法挤到学区里，最简单的办法就是买一个学区房行了，直接进去了，指标就有了。
所以这一件事情很头大（PPT），这几条线可以看到，深圳现在是最高的。深圳的房价首先一条，人口旺盛，人丁旺盛，这是一个好事。现在各个城市都怕人口流失，尤其怕人才流失。所以现在的人才大战都在抢，上海前两天刚刚宣布，他几大学区，只要你大学一毕业，只要手续齐全立即给你上户口。上海的户口那容易吗？这一下子好多人都奔上海去了，就是这个道理，大家都在抢人才。
第二个正面因素是货币增长，没钱用，人多也没用，得有钱。深圳有多少钱呢？1980年是一个小县城，边塞小镇，一共5个亿。现在是2019年暴增到8.4万亿，暴增了1万多倍。2020年8月末最新统计9.6万亿，全国排名第三，仅次于北京、上海。所以中国金融中心只有三个，我们院今天发布第28期全球金融中心指数，我们有一个CDI指数，就是排全球的城市中间，哪城市的金融吸引力、影响力大，在中国铁定就是北京、上海、深圳这三个城市。广州和深圳没法比了，广州2013年的时候，我们在2万多亿到3万多亿的时候超过广州，从2013年到现在7年时间，每年深圳的净增货币本外币总量8千到1万亿，我们今年增加了1.2万亿，内地一个大的二线城市也不过如此。所以这个城市的金融能量非常可怕，这是一个城市有活力的重要标致，虽然爆了那么多的P2P，没关系，金融底蕴很强，都是他的好处。
这个城市只要看到这些指标，钱来了，人来了，用脚投票。你的城市好不好，有没有前景，不在乎别的，人扛着钱都来，这是没有理由的，他不是来玩打牌的，他一定有他的道理。我首先把两个最要命的，一个是人、一个是钱，明确告诉你在深圳一直在增长，而且速度很快，甚至成了全国之最。比如我们的中小学生，人口增量都是全国之最，包括货币的增量和比例也是全国之最。但是总量低于北京上海，但是在全国还是排第三。
第三个正面因素，GDP增长。GDP有垢病，但是他是目前全球公认的证明你这个地方经济价值的第一个指标还是GDP。1980年是2个亿，2019年2.7万亿，一个GDP在一个地方40年暴增了1万多倍。这放在世界上什么地方都没有，只有我们一个地方这么暴增。相对他的人均GDP也很厉害，1980年是600多元人民币，2019年是21万人民币，这是暴增了350倍。如果你们家80年到现在收入没有涨350倍，你就是跑输中国经济，这个数字很好统计。
活动现场
房价这个东西是恶魔，讲完了这么多好他一定有负面的因素。
第一个是土地回款，没地，深圳就是1997平方公里，将近2千平方公里还有一半是生态控制线不能动的，剩下差不多1千平方公里基本上开发完毕了，现在深圳不算深汕合作区，就深圳地块上政府能够拿出来开发的没有动过的土地现在可能不到10平方公里。非常可怜，别的城市勘了以后偷笑我们，说看你们深圳是号召大城市，闹了半天连地没有，土地供应奇缺。你没有地供应怎么办？我们看到好多的企业搬走了，第一个是没有地，第二个由于圈地导致地价上升，中低产业链戴不住了，你租金都交不起，你交完租金产品市场上的卖价把利润全部还租金还不够，这个受不了，这种买卖怎么做啊？
我们看到杭州是遥遥领先，去年的土地出让金2787亿，上海这些发达城市，突然找不到深圳了，因为这是土地出让的表，最后我们找到倒数第几，才出现了我们去年可着劲拍卖地，所谓的“世纪大拍卖”，才拍了677亿。广州是1580亿。没办法，深圳没有地。深圳就是一个没有地，拍不出土地价格来，土地财政匮乏的一个城市。所以政府才倒逼去做产业，不要以为深圳有多么觉悟高，深圳如果要大卖地也早就卖地去了，卖地赚钱就不去搞什么产业了。现在没有办法，紧紧抓住产业，靠你给我提供财政收入呢。所以也有好处，倒逼我们做产业。但是从房地产来讲就麻烦了，我们房价高直接和土地有关系，没有地。
第二，业态错配。这么多年来我们的重心在工商产业，工业开发产业，政府明确工业用地的红线不能低于30%，这个土地就这么点地方，我工业拿了30%不能动，这一点上我个人一直和政府在炒，我认为你们做得不对，多拿出10%就是90平方公里，他一共是30%是270平方公里的土地是做制造业用的，不能动。我说你去看看全世界的发达城市，包括国内的城市。国内的像北京、上海、广州这些城市，他的制造业用地占比都不超过20%。纽约、伦敦、巴黎都不超过10%，最低的就是香港了，5%都不到。当然他有一点怕空心化思维，你不能怕空心化就在这么一个紧张用地的中心城市里面，我留了30%来去做工业，这个事太偏颇了，走向另外一个极端了。
当然政府有政府的考量，因为我们40年来，深圳之所以在全国一直领先，一个重要的基础是我们保留了我们高端制造业，我们的高科技制造业是1万多以每年的产值是中国制造业的NO.1，现在苏州在赶我们，我们的制造业在狭小的空间里面在全国的城市里面排名第一，我们做了多大的牺牲，你们买房平均每平米多2万块钱，很大的原因是地在做制造业。
如果腾出10%，每年土地供应和房产供应的速度远远不是现在的水平，房子不会这么高的价格。我们买房的每个人都在为这个城市的经济结构和产业结构做贡献，没有办法。
住房供应严重短缺，但是工业用地保持坚挺，城市更新更多的是商业、商务的综合体。结果导致写字楼空置率奇高，平均30%。这个30%在全国是NO.1，最高的是前海60%、70%了。我一个楼里面有60%、70%的空房子没人租，有的人租出去了也暂时没有用，这个情况很严重。
住宅的用地占比最低是18%的，最高20%几，我用了一个平均大概是20%左右的住宅用地。国际上是50%以上，他们一半的房子是用作住宅满足人的需要。我们北京上海是40%，我们深圳连20%都保证不了。这种情况使得我们深圳的住宅真的是一个大大的严重的压力。
第三个负面，过度市场化。二十多年来，深圳住房开发基本依赖市场，政府极少提供保障性的住房，政府在那个阶段认为房子就是交给市场，你有钱就买，没钱租坊子区。他就觉得这个解决问题，但是现在解决不了问题，因为所有的人心中有一个梦，“中国梦”不是说什么虚幻飘渺的，中国梦很简单，过去的中国梦就是30亩地一头牛，老婆孩子热炕头。现在的中国梦是在大城市里有一套房，有一辆说得过去的车子，有一笔小小的存款，有一份稳定的工作，这就是你的中国梦。
所以说这个房子不是租房，而是买房子。我们要租购并举，我们大力提倡这个东西，其实我补一句，你可以让他租，但是租永远是半道的事情，但是国外终身可以租没人歧视他。但是中国要尽快压缩租的情况，因为你只有早早买了房，你才能在这个社会上立住脚，包括你的家庭生活才能稳定。没房子，真的这件事你在家里就过不了关，这个情况很麻烦。
这20年中间，政府极少提供保障性住房，结果造成了低收入阶层严重缺乏住房的局面，不能指望开发商良心卖房，做不到。低收入阶层面对的就是低价房，公共的用房。所以我们现在讲的香港模式、新加坡模式。在新加坡100个市民家庭里面，80—85%是政府提供的房子很便宜，在新加坡绝对没有人说没房住，都是自己的房子。
剩下的20%以内，你炒到天价不管你，不调控，你卖高还可以多收税，就让你们这些有钱的人玩，你玩我政府收税，因为我80%的市民有保障了，我们过去没有这个问题，我们把所有的老百姓赶到商品房里排队，这个政府受不了。
第四个负面因素，深圳楼市投机投资的动能太强大了，我们的信贷规模和杠杆利用率都是全国第一的。我们特别敢加杠杆，所有的办法，离婚、集资买房等等，所有的办法都能用出来，很多的花样都是深圳发明的，不愧是一个“创都”，这个东西都在创造。
20年来每一轮的爆炒都是投机力量在中间起的重要的作用，这个可不可以结束呢？不会结束，以后还会有。只不过是“魔高一尺道高一丈”，政府开始限你、压你，比如“深八条”，慢慢想别的办法再去炒。
政策的博弈，2020年上半年高密度的政策投放（PPT），从1月份开始，2、4、5、6月份，一直在投放各种各样的政策，就是要表明一个态度，政府对于房地产市场不能失控，要有监管的通道，一直在做这个事情。
最严重的事情是，史上最严重的调控出来了深8条，就是“新深8条”，因为2016年有一个“深8条”。“7.15”这个“深8条”你们应该更清楚，因为你们是中介机构的对这个掌握非常清楚（PPT）。当然旁边这个图表明了，进入到“7.15”之后的7、8月份，我们看到这个红线没有下来，还在继续地沿着路径走，那就说明政策的调控大概并不是说能够完全立马让你调头向上，还达不到这个效果，他有他自身的一个规律在里面起作用。
“深8条”之后新房的走势（PPT），8月份全市新建商品住房一共是6029套，环比上涨了24.5%。还有一个网签的表达问题，这个可能不完全代表一个真实的情况。总而言之，向上走还是一个趋势。成交面积是52.9万平米，环比上涨了15.5%。8月份的新房市场的16个项目开盘，其中有14个住宅项目。现在明显政府在加大推盘的力度，通过供给的加大平衡供需的关系。一方面限制需求一方面又不增加供给，压不住，因为住房是一个刚性需求。
8月份的新房网签4076套，环比上涨17.2%，新房住宅成交量今年首次突破4千套，整个数据不是那么阴的数据。虽然开盘量增导致存量增加，开盘量多了存量大了，但是并没有降低太多的去化周期，西方的去化周期仍然不足8个月，这就逼近临界点了，6个月按照国家规定必须要求地方政府大规模地释放土地，8个月离6个月很近了，8个月是比较危险的月数。
这样一个趋势看出来，“7.15”政策之后对新房影响其实不是特别大。
我们看看二手房，8月份二手房1.132万套，环比下跌，终于出现一个下跌，政策的效果出来了。环比下跌15.6%，成交面积97.5万平，环比下跌15%。由于过户成交和实施成交存在时间差，过户的房源主要来源于前两个月的成交，这个月的过户的套数虽然有回落，但是仍然处于高位，因为他的网签是后移的。预计经过这两个月的下滑，4季度将企稳逐步回升，惊鸿一暼之后继续往前走，日子还是要过的。
8月份还能够梳理出来34.67%的投资客，虽然比上个月下降了0.82%，微幅下降，但是投资客不愿离场，所有的问题是说明供应的问题，总体来看二手房没有出现预期的大幅下滑的走势。当初政府制定这个政策的时候，包括住建部的副部长来调研的时候我都参加了那个会议，我当时给住建部的副部长观点就是，我说你们来的是住建部的领导没有用，因为现在是国土部来解决我的土地供应就好了，你房子供应解决不了，你是来就管需求，这是没有用的，我要的是釜底抽薪，你可以压一下，实际上没有太明显的效果，可能短期有效果。
结果这个数据比我想像的还恐怖，不理会你，新房继续往上涨，但是二手房稍微跌幅一下，不是那么大的跌幅。如此强大的政策仍然难以撼动深圳的楼市就是供需的问题，土地匮乏、供应困难，综合成本的高企，人口资金激增，经济成长在全国相对比较强劲，上半年我们的北上广深四大一线城市，只有深圳在上半年的GDP数据翻成正值了，其他都是负值。
当然我们正值是微量的正值，我们上涨了0.1%，但是非常具有象征意义。就是我开始转正了，那三个还是负的，所以我们的增长是强劲的。还有一个问题是红本住房短缺，住房的配置严重失衡，这样必然看到房价节节攀升，这样的困局长期存在。这在深圳是没有办法的事。
有一个表说明深圳的住房结构非常严重（PPT），现在住房总量是5.2亿平米，这里面商品房是总套数128万套，单位的个人建房是55万套，我们的村民建房是650万套，我们的工业配套宿舍168万套，我们的保障房是34万套，这样一个住房的结构中间还有一个指标，就是我们看到没有小产权房、单位自建房，没有人的人按2千多万的大数据统计，约850万人，占了84%。
保障房占了100万人4.5%，公寓82万人占了3.7%，一套商品房的143.5占65%，两套商品房15.3%占0.7%，三套以上5.3万人占0.2%，这是一种统计，是不是精确没有办法考证。总地来讲大格局、大比例是可信的。整个我们深圳政府做的一个住房保障的一个计划，中间做的一个普查（PPT），他是有证据的。
最后的结果是，我们深圳拥有1千多万套房子，你走哪看都有房子，马路上没有露宿街头的，所有人在房子里住的，但是我要告诉你，真正拥有商品房的一共在深圳平均算下来也就是500万人次商品的红本住房。我们的常住人口是1500万，大数据人口2千多问，按1500万算，500万人口占30%，差不多30%是有红本住房的。深圳无房户70%。按照常住人口来讲，30%是有房阶级，70%是无房阶级。
这样的比例在北上广呢？北上广的有房阶级是90%以上，这是深圳的独特的价值，北京、上海、广州和深圳没有办法比的，就目前拥有住房的比例，决定了深圳未来的供需关系，他一定是一直在亢奋的，因为没有房的人太多太多了。这是一个基本的判断，这是一个基本的事情，我们没有房的人太多了。
这样我们出现了三重错配，新旧倒挂的现象，土地的错配，我这么发达的地方国家没给我土地，我们想扩容人家不给我们没有地。
第二是职住错配，工商业特别发达，写字楼在全球超过纽约了，深圳200米以上的高层大厦在全球排第一位的，我们金顾着建高楼了，老百姓的住房没有。
第三是商保错配，商品房和保障房错配。尽管我的商品房很少，但是我的保障房更少，商品房是给普通老百姓住的，给普通老百姓住的房子没有或者是很少，三重错配。
这样一个错配现象在全国800个城市中间，深圳是独此一家别无分店，再也找不到第二个城市像这种情况。在这个基础上，以调控管需求，我跟逐渐部的副部长讲的扬汤止沸，当然有一定的办法，他有一个边际收益递减，边际成本增高的问题，你这个出来管了3、5个月，再管没有用了。比如我限制你离婚的买房，你限制了他几个月以后想到别的办法又钻进来了。你上有政策、下有对策，永远是这样的。
按住了一手房的价格，就激起了二手房的价格，这是所谓的价格倒挂的现象。为什么大家在抢购一手房，是因为那个房如果是8万块，就在他旁边马路对面的二手房人家卖的是10万、11万，干嘛不买8万的呢？只要抽到号，买到它当下第二天一卖就可以赚几百万，这个帐谁都可以算得很清楚。几百万在座的各位可能就是你们十年打工的钱。咬牙抽一个号就把十年黄金抽回来了，这是多划算的买卖啊，谁都会算这个帐。只有深圳会存在这个现象，非常可怕。
二手房的政策上可以看到，怎么样解决二手房市场的困局，政府还是想到的从需求侧入手，最新的9月17号司法出台了文件，重点瞄准二手房实施全面价格指导和监控的政策，这个政策他会有约束的作用，但是仍然没有办法解决根本的问题，还是解决不了。因为他一直在管需求，所有管需求的政策都是扬汤止沸解决不了根本的问题，我们还要着眼长远。
长远怎么解决？就是未来之变，深圳房地产的趋势和市场之变。
宋丁：在可见的未来，深圳房地产将持续供需失衡状态
第一趋势和策略，在可见的未来，要描述他未来的趋势，深圳房地产将继续保持供需失衡的状态。不是我想让他保持，他客观上会保持。理论上概念上我们希望解决这个失衡，但是他一定是继续保持失衡，因为解决不了，政府能有土地吗？我们想了多少的办法想解决土地的问题，想给你。
大家最近提出来一个“深圳都市圈”的概念，都市圈就是告诉你说，深圳在这几个城市里面你是老大哥，旁边小兄弟你来领导，你们协调，但是那是你的兄弟，不要当成你自己。都市圈这个政策一出来，就告诉你深圳没有扩容这件事了。否则还叫什么都市圈，那就是城市了。
这种情况下，楼市随时有中小型的市场波动和价格动荡的现象，其实讲的就是价格上涨。去年前年以来，这两年深圳房价涨在全国已经很了不得了，16、17、18年压了三年，18年靠后往上涨，去年涨了一年，今年又继续往高走了。
所以房地产作为民众投资的首选，他的定位暂时不可替代，如果我们想做，我手里有点钱，少则几十万，多则上千万，往哪放？只有房子上放，没有地方放。如果你们在二手上卖楼，你鼓励他买房子，我也是鼓励他买房子。就是让他钱有一个安全的港口。
当然形势在发生变化，深圳内部的分化现象也很明显，这意味着不能一概地煽动他到任何地方投资都有效果，在深圳也有投资失误的地方，如果把莞惠加进来，这个大片区里面很多人在这几年投资没有投入的，还是有负值的。所以整个大片区仍然呈现了供不应求的局面，但是局部来看分化也比较严重，所以投资房地产的区域和时点的选择越来越重要。
第二，我一直讲没地，现在有一个深汕合作区的模式，他叫“扩权式的扩容”，带来了土地的权益机构，深汕合作区468平方公里，其中145平方公里是可建设用地，145平方公里的建设用地是相当于我们深圳现在的政府手里拥有的未出让土地的10倍。深汕产权是汕尾的，管理完全是深圳的，按照签约30年，我给你建成欣欣向荣的城区了再还给汕尾，这可能吗？这是非常明确的深圳的7万个当地农民全部有了深圳的户口了，你还想回到汕尾不可能的，汕尾就是两头在内，一头理论上那个地还是我的第二是到年底财政分红的时候和深圳商量一下给你拿到比例给你，其他什么也别管了。
从深汕合作区的模式来看，我们曾经期待深圳特区可能获得的扩容原来以为会给，现在看来好像是拿不到的，直接扩容的机会拿不到了，没有地怎么办？看看深汕的模式，我们搞深河等等其他的合作区都在考虑。深汕的这种模式是扩权，实质上就是扩容。如果你真给我深汕这个模式我也可以，这可能是未来深圳解决土地紧缺匮乏的最具策略性的举措。
但是这里面关键的问题在于，一定要赋予深圳直接调配利用周边特定土地的决策权，比如我们假定要把凤岗、塘厦也给你来一个合作区，这个地方我说了算，你要做到这一点，哪怕你给我扩权也当做扩容。只要扩容了，我能主宰这个土地的调拨和使用，我就大面积地可以提高我的土地供应量。
第三，城市更新，这个政策条件我认为会趋向宽松。十年搞来搞去搞得太糟糕了，就卡着一直不放松，我们要高效促进土地的效益释放，很多的政策一定要给他投放到位。比如我们的旧村、旧山区、旧住宅区、旧工业区，大概匡算有500多平方公里，这是巨大的量。这个量里面能不能有办法释放出来，过去是各种原因使它释放土地很慢。未来从资深深挖土地效益的角度来讲，我们急需在政策上做出重大的突破。
近期有一个好的案例，旧改城市空间里面我们采取了“双95”的政策，为什么不叫“双100”，100%同意、100%签约开发商才能进入开发，现在不用了，100%意味着死亡了，你想1千户人有1户不签字你不能动，是不是拖死你？我们的木头龙十年旧改益田集团搬出去租房子的老年人去世的以后50个人了。如果有1个人跳楼了政府要承担责任，但是怕1个人跳楼让其他的人都死掉这个不太人性了。
所以要做“95”，100户人家95个人签字同意，开发商进去开发，5个人是政府采购收购的价格。我告诉你收购的价格比当时签约的价格低得多，这是公共项目，按照政府法律的流程，甚至是免费征收和非常低的补贴，你干不干？赶紧签了。
这么简单的政策想了10年没有想出来，还换来将近50个人死亡代价，马兴瑞在的时候两个95在探讨，结果一闹就缩回来了，光明那边出了一个事故，中央已经批评了一趟，所以马兴瑞也不敢再折腾什么，算了，又回到双百了。现在又开始“双95”了，这是非常好的趋势，现在深圳土地就是靠旧改和城市更新了，一定要大胆推进政策的鼓励。我的判断是更加宽松。
第四，借鉴新加坡的模式，推进二次房改，有效强化保障房的供给。18年推出二次房改，我们设定了60%的住房保障性质，这个政策大方向是正确的，实施起来非常困难，还是那个问题没有地，这两年人才的安居集团到处找地，已经找到塘厦那里要地了。你要了地盖房子，人住在那个地方没有地铁，没有商业，没有学校，人家谁去住啊？所以你还得和东莞政府商量，再拿一点地做一些配套，人家就不愿意了。
所以土地不在自己的受理面就是一个巨大的麻烦，这个任务非常难完成，解决深圳的住房保障，仍然需要土地政策和机会高密度地配合，这是一个躲不过的东西。
第五，趋势和策略。用足用好深圳都市圈战略，大湾区和和先行示范区的双区战略对深圳市非常重要，近期推动的深圳都市圈的战略对于深圳的用地更加现实，都市圈框架里面可能是深圳或者是周边的土地调配决定权的基础的铺垫，下一步在都市圈的框架里面政府应该有更多的关于土地调配利用的跟进的政策，如果没有的话都市圈没有意义的。
如果深圳再牛，调动不了任何一个土地，所有的资源配置不能实现的。这个趋势应该有的，而且都市圈的空间重心在东部，就是深莞惠河汕重点在东部，深圳的发展是东边弱西边强，东西失衡，如果把东边做起来东边也强了，这样一个有助于平衡东西部的发展。
第六，大湾区和城市群视角继续向西突破，纵深挖掘西岸地带。过去知道大湾区的湾往西走不过去，还来有一条大桥堵得要命，南沙大桥通了以后虎门大桥不堵了，一条桥增加不堵了，深中通道通了以后更加通常了，西岸成了受益之地了。
南沙今年上半年深圳好多人跑去买房子，那是西面。还有中山，深中通道通了以后，还有珠海。将来这几个地方都可以看作是临深城市，原来的临深是惠州、东莞。
现在不一样了，大桥的对面中山是临深，珠海是临深，甚至可以把南沙看作临深，买房来讲可以去那里买。我觉得这些方面都是从深圳房地产发展来讲拓展的空间，空间小视野向外扩，东面和西面都有机会。
还有一个是产业地产这一个大的方向，将来的地产商不只是说盖房子这件事，房子是一方面，更大的是和大的产业结合。现在比如说我给你一块地，政府出让土地的时候说你要做什么产业说清楚，没有产业这个土地不给你出让。
地产商必须傍着产业走，这样形成产业和地产商的良性结合，对于维持地方经济的发展，维持他税收的多元化，因为税收过去是土地出让一块，现在更多看产业，产业好更多的产业将来给我提供税收，深圳就是这么走过来的。
我们之所以在土地出让金在全国偏弱，我产业提供的税收在全国比较强，很大一块就是这么多年来我们产业发展得比较好，产业地产方面结合得比较好，这也是大的方向。
总地来讲，整个深圳的房地产发展，我觉得虽然他短期的供需矛盾解决不了，我们可能还要伴随着高房价要走很长的路，但是最终解决它、调配它，形成一个稳定平衡发展格局的机会和前景还是存在的，所以我们要密切观察他每个阶段的发展模式，来在每个阶段寻找到我们切入的机会。
今天能够和这么多年轻的朋友分享，非常开心，谢谢大家！
16:35
--- 提问环节 ---
主持人：我们还是给现场的会员一些提问的机会，刚刚听过宋教授的分享以后有想要提问的会员可以举手。
提问：宋教授您好，我想请问一下您，您认为深圳楼市下一个热点区域是哪一个区域呢？我们非常关心这个问题，因为我们的客户也非常关心这个问题。
宋丁：其实现在应该是大家都看得很清楚，现在的热点基本在西部，当然西部他现在最近特别是像沙井、光明，填空很厉害，这个已经飙到7、8万去了，非常可怕的事情。我认为填空这一块中部还是有机会的，这两年的龙华和坂田这两个板块，坂田的价格真的是很优的，他就是因为龙岗这么多年来一直是把重心放在龙岗中心城的，他在整个往南走的坂田布吉的板块一直比较忽略，但是这一次的城市规划，这一轮最新的城市规划是把城市的中心，是把布吉括进去的，布吉特别核心的地方就是坂田。坂田和龙华是结合的，龙华由于这两年富士康走了，这对于龙华的经济打击特别厉害，所以他是整个的经济面上对他整个的房价也是一个影响，关注度远远不像中西部。
现在龙华的产业运作也正在做大的调整，我对这块，龙坂片区我个人觉得还是值得关注的。因为西部党人是热点了，西部热涨得太猛了以后，可能在短期的机会，中间通道里面，也许你现在买了房未来2、3年之内他的涨幅不是那么理想，轮涨还是有格局的，东部相对偏弱的，包括坪山，包括盐田更不用说了，不建议大家太多关注。
中部和西部来讲，西部是刚刚涨完的一头，中部这块可能还有一波。
主持人：因为我们今天的活动还有一个线上直播，线上大概有2万多网友，也帮他们做一个提问。
提问：想问一下您觉得深圳的楼市政策有没有可能放松，如果放松的话是在什么时候？
宋丁：放松？“7.15”还没完呢，最近还在出台政策，包括二手房最新的政策，还在管制呢。我们过去二手房一直没有政策，所以倒挂了，任何一个私人挂牌的时候在中介的门口不让挂的时候，我可以随意挂上去了，我的挂牌价格很高。现在做了一系列的限制，现在政策处在控制的时候，现在说放松，目前看不到。
因为深圳供需矛盾特别尖锐，调控的措施时效性很容易显现出来的，包括“7.15”也许用不了半年大家觉得这个东西没用一样，你不让我离婚买房，不让新入户买房我就别的方法走，总而言之他有想办法走入这个楼市，政策对策的博弈，会产生出政策的加速衰退的情况。这个倒不是人家政府想有意地给你宽松，而是市场逼着他宽松。
16:45
主持人：在了解了国家乃至国际的金融和房地产宏观大环境以后，包括说刚刚我们都是非常干货的一些分享。现在我们也还是想给大家讲一下深圳本地的一个情况，包括我们的行业和我们未来的一些趋势。我们从宏观到微观给大家建立一个从现实着眼未来的概念。
下面有请我会发展研究部的分析师周衍江为大家带来“7.15”政策前后深圳房地产中介行业的发展变化，大家掌声欢迎！
周衍江：我结合我们的实际情况比较临近的情况，715政策之后深圳房地产中介自己行业的一个真实情况的变化。我们讲的内容都是基于深房中协房地产中介标准指数的数据来讲，这个数据来源就是各位在运用我们现在深房中协各种系统的考证，备案的和持牌各种系统的数据累积研发的一个产品。
深圳房地产中介协会发展研究部 分析师 周衍江
前面讲到了很多，有一个很大的现象就是一个“分化”，我们在整个行业的数据体现结果来说也是有一种分化的现象，这个图表（PPT）是今年一直截至9月21号，这周一的数据。可以看到房地产有大量的新机构进入这个行业，我们今年有大量的新机构涌入这个行业，跟现有的行业进行竞争，58%占比是今年新注册成立的机构。
新增589家备案机构，其中有58%今年刚刚在工商局注册成立的机构。为什么存在这个情况，今年的上半年因为疫情的原因，3月之后复工复产之后，一系列的因素导致市场的快速回暖，导致市场太多的进入争取利益的收益。
715政策出台之后市场行情明显的转冷，但是近期又是大量的新机构进入，这里面可能就存在一个情况，很多的企业为了生存，这批新进入的机构他能不能像以前那些正规的机构一样那么规范地去从业，这是我们面临的一种行业后期的发展挑战。我们想提醒各位经营者做好自己的风险控制，如果你在经营过程当中遇到一些不规范经营的，可以向我们协会这边来举报，协会最主要的目的是想针对行业不规范的行为进行规范。
说到分化，刚刚说到机构今年已经是589家新增，这个图表（PPT）是备案机构和分支机构的两个图表，可以看到很明显的一个分化的现象是，龙岗、宝安、南山，这三个区域是相对布局比较多的区域，所有的机构都往这几个区域里面去弄，其他的大鹏、盐田那些相对来说他们的布局非常少。
通过我们在整理这个数据、监控这个数据的时候发现两种现象，一个是纯刚需客户，受资金限制在房价相对较低的区域去上车，这个区域是哪里？就是龙岗。其他有比他更低的，可能大鹏等等，但是相对结合配套来说，龙岗有一定的配套，在一定配套的情况下，他的房价又是相对最低的，所以可以看到很多机构的布局在龙岗。
还有一个其他的是宝安南山，为什么他们也有这么多，这就是根据我们观察的第二个现象，我们市场上存在着很多改善型和投资型的客户，他们不仅仅是追求好的居住环境，更在乎的是一些具有升值价值空间的房源。今年的宝安、南山，这些很多都是被政府大量的利好规划存在的区域，就是这些客户他们关注的区域。即使他的房价很高，这也是市场涌进的一个主流的区域。
这里我们可以判断出，后期房地产的布局上，如果各位后期是开机构从业的话，很多的布局会大量遵循这个，第一个现象就是纯粹的刚需客户关注的区域，第二个是以后能够有利好规划的，像现在光明，光明为什么现在能够炒这么火，就是他的教育是一个利好的规划。很多在设计图纸上，他的房价就已经开始飙升了。
第二，2020年乐家“一骑绝尘”，新增的备案131间，占总量的51%，这是地铺，远高于其他的机构。
说一下市场的行情，我跟大家分享一下这个市场的现象。从我们自己来观测的是，从2015年贝壳当时发展的是6个品牌商200多家机构，一直到今年的9月份，贝壳下面有8家的品牌加盟，1千多家机构。机构下面还有相应的备案分支机构、地铺，数据没统计。
其中8家品牌，这里有两个情况，一个是原先的两个品牌中运、家盈退出，有新的品牌加入比如成宏。2020年新增备案的贝壳占比，但是因为我们跟贝壳进行沟通的时候，有些数据他们可能很多的机构加盟走流程中，这个数据体现不明确（PPT），2019年新增的备案机构里面有62%是加盟贝壳的，以前的碎片化的市场慢慢集约化了，挂到各种品牌商下面去了，这就是市场后期的一种很大的趋势，往集中化走。
截至到9月21号，可以看出目前深圳市场上到底机构的竞争多么激烈，备案机构2633家，备案地铺3532家。里面各个区域的分布（PPT）我就不深入讲了。
前面我们讲了行业的一些机构和地铺的变化情况，现在来说一说行业在今年的715政策前后人的变化是什么样的。左上角有一个图（PPT）可以看出，今年新进人员的总量的变化，图表上可以整体上来看比较平稳，1月1号人员数字是4.6万，3月是4.8万，8月1号是5.1646万人。
这里有几个趋势，我们协会今年3月份在疫情期间，2月5日—2月19号疫情期间全免会费的举动，那一波很多人入行了，导致了人员的增加。3月份以后复工复产，宽松的金融政策，整个市场快速走向火爆，导致人员的快速涌入，“小白”的占比快速涌入，又到了715，又有一个变化。
我们考试今年有三个类别，第一次考上岗证的，第二是现有持牌的再做星级提升的，第三是以前考过，中间离开过，现在又进来。“小白”就是指第一次考这个上岗证的。2018年统计数据占比39.1%，2019年占比44.6%，2020年1—9月占比49.4%，持续走高，一直从去年的3月开始，深圳先行示范区往后一直，后面的相关的一些政策，深圳市场从去年一直在火热，因为今年的疫情稍微影响了一下，新人随着市场不断地向好，很多人看到了利益所在，新人不断地往里面涌入，占比可以看到一直在走高。
左下角（PPT）今年的2020年1月到9月21号，在715之前新人的占比持续走高，715之后这个市场的占比出现了微妙的变化。可以看出新人的占比比例从最高峰的56.7%已经下降到9月的数据是50.3%，新人在慢慢地回流了。
这里又有一个情况，我这里写了“提醒”新人进来因为前面的市场好，很多人想赚一波快钱，素质参差不齐的。整个行业对这些新人的入职培训和自律、道德规范也是需要我们注意和规避的。新人缺乏行业的经验，他是刚刚进来的不懂，市场行情好没关系，顺势而为，可以生存下去。后期在715政策之后，他们是怎么样的，这里要打一个问号。很多的机构对以后人员的流失，要做好以后机构内部的人员稳定的工作。
星级人员的结构分布，男女比例是2.25，市场上有存在1位女士从业就有2.25位男士存在，学历的比例，星级人员从业年限的比例和星级人员的年龄分布，1—3年是一个大浪淘沙的过程，往4年到6年或者是7年以上，很大一部分人会淘汰掉。深圳市房地产经济的年龄是25—35岁，相对国外的成熟市场来说我们的深圳人员相对偏年轻的，应该说是非常年轻。我们时针人员通过这几年的数据监测，我们人员的结构是在不断地优化，我这里列举的是四个因素的数据分析，一个是人员的星级的级别，一个是学历，一个是从业年限，一个是从业年龄。
因为人员的星级这里有一个下画线（PPT），因为我们在2019年对人员星级进行结构性的调整了，对他评级的要求引入了业绩申报的东西，不影响大的走势。我们的学历、从业年龄和比较有经验的从业人员在行业积累的这些人员比例在不断地上升，后期这个行业慢慢地一个新人在好的市场涌入可以，但是像715之后，会有所下滑。
投诉的情况，行业自律规范的效果显著，信息透明度非常受关注。今年的1—8月我们的行业投诉类别，交易信息纠纷占比65%，以前我们的经纪人员从业收入达部分依靠不对称的信息来左右买家和卖家，后期随着网络的发展，我也不知道以后怎么发展，这是我们行业需要整体思考的问题，以后行业依靠信息不对称，我们的纠纷集中在这里，是不是以后的生存之道，这是当下所有人需要考虑的问题。
投诉人的身份主要是买家和卖家，他们占了快90%，有一点还有经济房。我们经纪人夹在中间也不是像所有外界人员说得那么好，这边求爷爷、那边告奶奶的，我们的身份有时候很尴尬。但是我们协会想倡导的是，我们想要一个备受尊重的房地产中介人员，日常经营当中如果碰到客户恶意的挑单，希望你们运用你们的法律武器，如果你们没有那个资源，我们协会提供很好的方法就是法律援助，会员维权的这一块，你把相关的证据提供出来，协会会免费帮你们打这个官司。
希望各位真正重视自己，对自己有重视，整个行业才会慢慢偏向好的方面。每千单网签的投诉宗数，这是17年的数字（PPT），啊大环境对客户已经改善很多，1千个有4.77，到2019年是1.78、2020年的是1.59，每一千单网签只有1.59个投诉。
刚刚宋教授列举的是住建局过户的数据，我列举的数据只有我们深房中协独家掌握的数据，就是网签，网签不是过户的，是你们跟客户达成意向用密钥网签了，比过户前置很多，但是相对你们自己四下里的达成意向真实成交滞后一点，这种数据比过户的数据更能反映市场的真实情况。
今年的市场，深圳受政策市的影响非常明显，1月份的到3月份，3月份的时候M2增速，很多人传大防水了，要资金保值了，前期疫情需求的积累等等一些情况，深圳的投机客、投资客太多了，而且今年的4月份通过市场的一些炒作。实际上我们行业中介的内部也有一些不规范的机构在炒作，但是我相信大量的机构都是很规范的。因为我们协会一直在出通知，要求所有人不得进行虚假信息的宣传，希望各位可以向其他的同事传导这一块。
可以看到4月份有一波跳转，因为之前预测4月份有一波会出政策，很多的人避免政策的影响大部分集中入市导致了大幅度地上涨，到了7月之后，因为政策没有出来，市场又慢慢火起来了，7月又一波政策，特别是715之前，那一波政策炒的，很多当天当日网签都是1天1千多套，导致7月单月有2万多套，几乎在2015年之后这是单月最高峰。
715之后，刚刚宋教授分析的图表是没有大的变化，但是网签来看市场是断崖式下跳，后来到7千多套，截至到9月21号网签只有5千多套，后期怎么样不是很乐观。我们经纪行业目前面临着寒冬。715政策前后一周的对比（PPT），单日最高网签可以达到1784套，7月16号是200、180、55、80，大幅地断崖式地下跌。这是715政策的影响力。
这个图（PPT）是以周为单位的二手房网签的走势，这里有一个波峰，10023套单周，就是715前一周的网签的数据1万多套。对于我们行业来说，这个市场的政策导向型太明显了，很多担心这个政策很多的客户集中网签导致的。政策之后可以看到，现在的网签都大概维持在1600套单周左右。
最后这一周可以看到，又回到了宋教授说的，深圳的投资客太疯狂了，因为9月10号深圳出了一个婚姻查询制度，当周的网签从1600跳到2200，很多的客户担心政策的影响，婚姻查询制度，很多的假离婚，这个政策实际上是针对打击对象就是假离婚，但是这里面有一波网签跳上来了，这一波数据是什么概念？是不是就是假离婚的人？所以我说深圳的投机市场，虽然715政策出来了，但是整个市场的风气还没有完全改变。
但是又可以看到，下一周网签断崖式地下跌，从2200一直跳到1400，因为需求真的没有那么多了，你需求集中性地释放了就有一波快速地下调。后期还有待观察，这个周数据各位可以关注我们协会的公众号，我们每周都会出周报，都有这个数据。
左边的这个图（PPT），有一个很明显的分化现象，在715政策之前，像宝安、南山占比在持续走高，但是715政策处之后，我们截至8月的数据，他特别明显的是，南山从18%下降到14%占比，715政策对那些炒得比较热的区域作用是非常明显的，但是对那些现在因为整个大的观念没有改变，对那些刚需的区域目前来说还是非常好的，因为市场大量的成交集中在龙岗、罗湖两个片区，他们的占比是在走高的。
今年1—8月龙岗是2万多套绝对第一名，接下来是福田、宝安、南山、罗湖，成交集中在具有优质地理位置或者是优质学区的片区，再或者是总价相对较低的刚需客。深圳的潜在客户非常多，但是很多的客户不是不想买房是买不起房，为什么龙岗区域一直没有升值的空间，房价不怎么变，还是成交量这么大，就是存在太多的刚需客户。
左边这个图（PPT），715政策前后我们的成交类别发生了明显的变化。这里有一波红线，红线在最高峰是6月份的时候住宅类别占比92.1%，整个深圳二手房市场成交有100套房子有92套是住宅的类别。8月是715政策92.1%到91.1%，8月统计是85.5%，这是住宅的比率。住宅的占比比例在快速下滑。
这里列了一个简单的图表（PPT），大部分客户去了哪里，商务公寓6月占比从4.48%一直跳到8%，商铺也快速地跳涨了，这两个跳涨相对比较多。政策的影响还是非常大的，对一个区域的分布，第二是对类别的分布，对深圳目前二手房市场影响还是非常大的。
目前我们深房中协统计的一个行业集中度的一个问题给大家做一个分享，CRN就是行业集中度的概念，我们这里拿的是星级人员、地铺和网签三个指标做，CRN大于30%左右就可以判断出这个市场是否是垄断性的。从2016年开始，目前整个深圳的房地产中介行业已经处于垄断性的行业了，前四的机构占比市场的份额非常多的。
2018年之后市场出现了一些微妙的变化，可以看到两组数据，一个是人和网签，在2016年之前前四名的占比快速攀升，一直到2018年，又缓慢地回落了，前面的攀升是因为市场还是粗放型的市场，很多的大机构通过他自己的集团化的作业的优势，他能够快速地抢占市场。到了2018年以后市场的竞争更加剧烈，他们自己的体量、规模化的发展达到了一定的编辑效应，一个是边际效应，二是2018年之后前面我分享的贝壳的快速扩张对市场的影响也是非常大的。
四大行我统计的是Q房网、链家、中原和乐有家，2018年之后，大机构发展达到一定的边际效应，再想扩张很难，即使你投入再多的资本，他的边际效应达到了再扩大一定的市场份额有一定的难度。贝壳系在市场的扩张分食了其他的市场份额，2018年以后我们看到网签的业绩占比在逐步往下走。
还有一条线是2016年开始一直在下降的，就是地铺，通过这几年网络快速应用到房地产的中介行业，很多的东西现在能够通过网络解决的，以前靠传统的地铺形式和人海模式来抢客户、抢房源的模式，整个行业的经营模式在慢慢地转变。
所有的大机构都知道，自己内部在打造自己的一个网络化的平台，都是通过网络化。现在疫情期间，带看都是VR带看，很明显了，网络的应用非常发达。以前传统的一些靠地铺，那种优势不是没有作用，地铺多人多不是没有作用，但是他的优势在逐渐地弱化，这是市场的一个大的变化。
我们深房中协积极介入行业的发展，我们想引导行业能够健康发展。如果关注我们协会发展中间有一个表格大家应该很清楚（PPT），我们在今年5月份热点楼盘的观察表，第一次推出这个东西的时候引起的轰动非常大，很多的媒体争相报道。
就是针对市场上特别是3月到4月疯涨的热门楼盘快速地上涨，热门的楼盘报价快速地变化区域，这些楼盘单独列出来进行整个市场的通报，让所有的行业、让消费者知道这种市场，他当时的成交价和报价，和小区的价格是什么样的情况，给市场传导一个真实的市场环境、市场情况。
现在的表就是我们目前715政策之后追踪的表，之前宋教授讲到了深圳的房价，这么严的政策房价还是没有变，我们追踪的数据也能体现。715政策之前我们追踪所有的楼盘是大幅地环比上升，在715政策之后，这种一边倒上升出现了变化，但是可以看到这里面红的是上升、绿的是下降的（PPT），楼盘出现了明显的分化，有些楼盘他还在上升，有些楼盘价格有微调。
但是这里有一点，我们可能看得不明显，就是最边上的一条，就是715政策之后所有楼盘的成交量，即使他的报价在调高或者是调低，他的成交量几乎为零，相当于整个冻结的。政策之后目前整个市场还是处在买卖双方博弈的阶段，即使现在2个月了还在博弈。一般的政策出来都有2—6个月，很多市场会不会宽松呢？目前还是在走从严的通道当中，后期的市场会是什么样的，我们协会也会持续观察。
我们发一些其他的东西，特别是是“红黑榜”，我们会把行业一些好和不好的一面，都会通过我们每个月曝光出来，给全行业、给消费者知晓。
今年上半年房地产疯狂的跳涨的行为，对行业整体发展的健康非常不利的，如果大家想长时间从业这个行业里，希望大家以后不要去宣传那些虚假的或者不真实的段子或者是一些能够引爆市场的虚假信息，因为现在的结果很明显，从2万多一直跳到7千多，那你们现在是怎么样的？因为你们前面收入好了，如果市场一直是这样的把价格抬上去了，现在价格虚高了，你的成交量和活跃度是持续下降的。
我们中介行业想只针对房源提供你自己知道的一个有质量的服务，提升自己的服务质量，不要去参与那些炒房、抬房的炒作行为，这对我们今后自己的发展才是更有利的。我今天的分享就到这里，谢谢各位！
17:15
主持人：如果要关注深房中协的更多数据，可以扫一下这个二维码，添加深房中协的微信号。
提到五星，大家一定会有一种荣誉感和自豪感。在全市5万余名房地产中介人中，能够成为五星的仅有1千多人，可以说是非常珍贵了。而从刚刚的分享中，大家也可以得知，在深圳有60%的经纪人仅有从业1—3年的经验，他们中的大多数对房地产中介这个行业没有概念，可能是觉得能赚钱、赚钱快或者是一种无奈之选。
但是，无论是哪一位房地产研究的专家都认为，在我国房地产中介行业是朝阳产业！那么，将五星经纪人员树立成行业榜样，为更多的房地产经纪人员建立行业自信心与职业尊严感就成为协会文化建设工作的重点之一。
今天在座的各位五星经纪人员，我们在问五星之后还有没有六星，过完了今年还有没有升星的机会呢？有没有七星或者是八星？（观众：五星就是最高的），我们就是五星是最高的，如何保住我们的五星永远做我们专享权利的特权人士，掌声欢迎我们的同事们杨崇跃为我们作一下分享。
杨崇跃：大家好我是来自于协会会员部的杨崇跃，我的职务是“星级管理员”，这个星级体系主要是我这边在跟进的。
深圳房地产中介协会 杨崇跃
今天想跟大家分享一下这个主体，既然今天是五星经纪人专场，可以叫做“星级为何这么优秀”，因为这个条件非常苛刻，非常感谢大家这么晚一直坚持到现在，希望大家给自己一些掌声，为什么大家这么优秀！
大家可能只知道自己是五星级人员，不知道为什么自己能够评上五星。我们的条件真的是挺苛刻的，他要满足五项条件，这个指标是我们前一段时间刚刚修订，在理事会审议通过的，还是一个比较新的指标。大家还符合最新的更加严苛的指标。
第一，所属的机构为星级机构。我们所在的公司也是我们的会员，也有星级。
第二，他的星级累计时间要满5年，每年都不能间断，比如你的星级周期是到9月26号到期，提前2个月就是7月26号的时候可以做星级提升了，但是如果但凡有一天中间断了，这个就不交星级累计时间满5年了，大家非常细心地，至少你们的星级累计时间都是满5年的。如果学历能更高一些，比如大专学历，或者持有全国的房地产经纪人协理证书这个可以放宽到3年，如果是本科学历或者是全国房地产经纪人资格证的从业人员，星级累计时间满2年就可以。
第三，对于我们这些从业人员的行为，不能有任何的不良行为记录。
第四，有业绩的要求，套数是售单（二手房）加租单，乘以76%的系数，代理单是一手房的乘以76%，总共加一起，原来是固定的前年和去年比例加一起是8单，今年是以一个行业平均的水平衡量，超过行业人均申报数量的500%，这样才能达到一个五星级经纪人的标准，大家都是在头部的TOP10的水平。
第五，没有列入到行业黑名单，到行业黑名单就是基本上禁业了。
以上五点都满足可以达到五星经纪人。
有的朋友可能不是做业务方面的，可能是管理人员。管理人员我们也单独地去列了一项，管理人员可以不计业绩指标，但是对每个公司管理人员的数量有一定的限制。我们分了两类，我们行业内可能两极分化稍微严重一点，要么就是非常大的公司，要么就是比较小的公司。我们做了初步的调研，认为可以分为两类，一个是50位星级人员以上的机构和51人以上的机构和50人以下的机构，管理人员的比例分别不能超过25%和11%。
我们的五星经纪人可以享受到的权益，如果是新升五星有朋友是今天刚来参加活动，像我们这种高端的论坛，前几年有很多针对五星的活动，我们每天在公众号发布的一些宣传的系列内容，包括刚刚周衍江分析师讲的周报，发布的行业数据，还有免费供大家参加的活动，和每个月都有的会员开放日，还有维权一些相关的内容。都希望大家能够去关注一下。
我们也有深房基金，就是可以为我们的个人会员提供相关的救助，以及我们也会对一些比如前一段时间对湖南一些比较贫困的山区小朋友，给他们捐课桌，这些都是我们代表行业去做的一些事情。
还有一些行业文化历，社会上对我们的行业没有那么认可，希望给大家鼓鼓气，这边有很多关于行业文化的活动，每个月都会排出一个行业文化历，也希望能够让大家多多关注。
今年因为疫情的原因，很多线下的讲座改成线上的直播，包括今天的宋老师和刚才的两位老师，他们今天讲的内容也都是在线上同步直播的。包括我们现在每周也都有一个线上的直播，我们会请到行业内外的大咖们给大家去讲行业最前端的内容，包括政策的分析，包括这些市场数据，还有未来的一些走向等等。每周四深房中协与您谈房论市，这是与房天下合作的节目。还有针对中基层管理人员、高级管理人员都有相应的课程，也会请到清华北大非常重磅级的讲师给大家讲解管理方面的内容。大家在线上就可以看到。
这是我们前几年进行的一些亲情活动（PPT），一些现场，前年是中秋的时候跟大家一起去做月饼，做一些手工，带着小朋友一起去活动，跟我们家人一起，可以带家人一起参加活动。如果您真的在五星经纪人里面又是最优秀的那10位的话，是非常有机会得到我们一个金质奖章，999千足金的奖章被评为行业年度人物，我们2018年开始评，给我们行业年度人物做宣传有保障，这是根据从业年限的时间，还有业绩的时报情况，以及他行业的自律和不良行为都会考量，筛选出综合指标最考前的10位。在座的各位都是非常有希望的，因为我们马上要年底了，又要评了。
我们协会还跟一个技术公司合作，共赢一个新模式，叫做深圳房通，大家业绩申报的时候应该已经用这个APP了，我们上了一些小程序，不只可以用业绩申报，还可以用来做业务，可以在这个里面有各种的功能。下面这个位置可以发房源（PPT），我们这个是走市场化的，给消费者给投了很多的广告，现在的用户也是有一定的基础的。
他可以在上面去沟通客户，而且他全免费的，不受任何的费用，我们协会公益性的一个APP跟小程序，大家可以用起来，完全免费，而且有相应的功能。比如可以查产权，到时候只要输产权证的号码和业主的信息，就可以直接查验到他的真实产权，就跟我们的查档差不多，这个更方便一些。这个数据库也是我们房产信息系统里面的产权数据库，这是打通的，非常方便。
另外还可以查房价，这是我们跟房谱网合作的，可以查到深圳任何一个小区精确到每栋楼每一户大概的评估价格，也是全免费的，小程序完全都是免费的。查中介，可以查到我们这些从业人员，按星级、按区域来排。算房贷大家比较常用的，我们这个小程序上也有。查税费，协会对发布了一个二手房税费的试算表，这是我们协会为大家做的事情，让大家方便一点算这个税费，我们之前也是希望全市的从业人员都去用这个税费表。
这是我们给大家投入了很多的精力去做的一个APP和小程序，叫“深圳房通”，我的介绍由于时间的原因讲到这里，非常感谢各位留到现在，希望大家给自己一点掌声，非常感谢大家！
17:35
主持人：我们现在做的一个活动叫做“点亮星级”的活动，只要有“点亮星级”的就会以协会深房基金的名义为湖南的山区儿童捐助书桌。
今天沙龙分享的部分就到这里告一段落了，下面有请我们深房中协在场的全体同事一起到台前来，在这里我们提前预祝现场一级政在观看直播的每一位会员和家人们中秋、国庆双节快乐，祝你们：人和、事和，和和美美，月圆、家圆，团团圆圆，我们共同祝福所有的家庭平安、幸福，祝愿我们房地产中介行业的未来更加繁荣！谢谢大家！
到此，本次“星月共赏”五星高端沙龙活动圆满结束，期待在明年的亲情活动中能够与大家再相见！谢谢大家！
--- 现场花絮 ---
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