在南山后海，是南二外海德学区，低于市价800万拍卖的豪宅，香不香？
且慢。
仔细扒拉一遍拍卖公告，我发现，曾有两位竞买人因为没有及时付尾款，一共被没收760万保证金。
760万，再添一点，可以去买两套宏发万悦山了。
到底怎么回事？
后海豪宅差点被拍卖
起拍价低于市价800万
这套房子，在南山后海的漾日湾畔2座29X，建筑面积约145.05㎡，4房2厅。
由深圳市世联土地房地产评估有限公司在2020年9月15日出具的估价报告显示，当时，漾日湾畔2座29X的评估价约1964万，单价约13.54万/㎡。
现在，漾日湾畔2座29X起拍价1900万，保证金380万，加价幅度9.5万/次。
▲来源：阿里拍卖
可供参考的是，在贝壳找房，漾日湾畔的挂盘单价在12.85-23.03万/㎡之间，官方参考价是10.02万/㎡。
目前，在贝壳找房同户型在售二手房业主的报价是2700万，将被拍卖的漾日湾畔2座29X起拍价1900万，相差800万，相当于打了个7折。
▲来源：贝壳找房
据法院执行裁定书（2020）川07执163号案，漾日湾畔2座29X住宅登记在被执行人张某丽名下。
由于张某丽、绵阳市京基混凝土有限公司等与申请执行人黎某祥存在合同纠纷，未及时向黎某祥支付欠款1890.042万及诉讼费、鉴定费等，四川省绵阳市中级人民法院依法作出“拍卖、变卖被执行人张某丽名下位于深圳市南山区商业文化中心区环东路东、环北路北房产（即漾日湾畔2座29X住宅）”的裁定。
4月23日下午6点，@深圳买房计划 查询阿里拍卖官网发现，由于被执行人已全部履行法律文书确定的金钱债务，漾日湾畔2座29X的拍卖计划已撤回。
▲来源：阿里拍卖
曾有两人悔拍
罚没保证金760万
据了解，漾日湾畔2座29X曾经历过两次拍卖，且两位买受人都悔拍了，未如期缴纳尾款。
《拍卖公告》显示，漾日湾畔2座29X分别于2020年12月1日、2021年2月20日在阿里拍卖平台拍卖。
当时，竞买人孙某、王某分别以最高应价2118.5万、2308.5万竞得，但两人均未按期交纳拍卖尾款，构成悔拍，四川省绵阳市中级人民法院裁定重新拍卖，两人已交纳的380万保证金不予退还。
据了解，竞买成功后，买受人需在成交后五日内付清全部拍卖价款。
负责此次拍卖事宜的王法官告诉@深圳买房计划，合理怀疑竞买人不是真正的买家，“真心想买380万（保证金）能不要吗？怀疑他们是故意捣乱，但这个网上报名就能参加，具体是什么人我们也没法认定。”
现在，眼看房子就要拍卖了，被执行人却踩点还了钱，一名业内人士认为，恶意竞拍的嫌疑很大，“可能是为了争取时间筹钱还债，为了保住房子情愿损失760万。”
四川省绵阳市中级人民法院表示，如被认定为恶意竞拍，将按法定最高标准予以罚款、拘留处罚，同时视情以涉嫌犯罪移送公安机关侦查。
王法官还透露了另一种可能——贷款失败。
据了解，漾日湾畔2座29X由官方合作银行（中行、工行）、担保公司提供贷款，首套房贷款最高限额不得超过房产价值的70％，二套房不超过30%。
以第二次拍卖的最高应价2308.5万来看，最高可以从银行贷到约1615.95万。顺利的话，扣除380万保证金，则买受人只需再支付312.55万，不顺利，就要再掏近2000万现金。
但是，办理贷款时，银行需结合申请人资信等综合情况进行审核，不承诺一定可放款，且申请时间紧张可能导致无法及时给出审核结果或面签、放款不及时。
▲可以申请贷款，但不保证放款
“捡漏”法拍房
这6个问题不要忽视
近年，因为法拍房价格美丽，不少买房人抱着“捡漏”的心态扎进法拍市场。
据第一财经统计，近5年，仅在阿里拍卖平台上的住宅数量，就从约10万套增长至约30万套。
从2017年到2019年，深圳法拍房在阿里拍卖每年的挂牌总量分别是1359套、1932套、2139套。截至4月23日，深圳在阿里拍卖的房产数量已超8000套。
▲来源：第一财经
法拍房的起拍价通常比市场价低15%-30%，甚至还有1元起拍的“特价房”。
提个醒，“捡漏”前，这几个问题不要忽视。
1、限购吗？
根据政策，通过司法拍卖购买深圳房产，受限购政策限制。
2、能过户吗？
司法拍卖一般根据法院给的《裁定书》、《协助执行通知书》，买受人自行到房管局办理过户即可。
过户的时候需要注意房屋土地性质，一般会在标的物介绍、附件中会有说明，如果没有请咨询资产处置机构。
▲来源：阿里拍卖
3、税费怎么收？
深圳地区房屋税费政策如下：
▲来源：阿里拍卖
4、能正常使用吗？
房屋能否正常使用主要看是否有人居住在里面，主要关注以下两方面：
1）是否腾空
如果房主或其他人住在里面，需要联系法院，确认法院是否负责腾空，有些法院会负责清场，有些不会。
▲来源：阿里拍卖
2）有无租赁
如有租赁，不影响过户，但需注意：租赁合同不会因为拍卖结束而失效。
如果房子租出去了，竞拍成功后到租赁结束这段时间的租金，可以与法院确认是否会结算给买受人；如果要解除租赁，需要自行与承租人协调。
5、有其他费用吗？
司法拍卖平台不收取竞买人佣金，房屋一般会有税费及拖欠的水电煤、物业费用需要买家承担。
1）税费
除买方税外，重点关注卖方税：
卖方税是否由买方承担；
若不需要买方承担，请注意卖方税是否要买方先垫付。若要垫付，请注意准备资金并及时申请退还；
重点关注原房主是否办过房产证，若没有则要二次过户（即过两次户），有两次过户费用。
2）欠费
可能存在拖欠的物业费、水电煤费用等。
据澎湃新闻，去年9月，河南张女士花160万买了套法拍别墅，结果交接房子的时候被告知要交60万物业费。
所以，务必慎重，“馅饼”有可能分分钟变“陷阱”。
3）其他
如果土地性质为“划拨”，例如经济适用房，过户可能需额外申请政府审批同意并额外缴纳土地出让金。
▲来源：阿里拍卖
6、拍下不想要有啥后果？
如果拍下不想要了，保证金会被罚没。
比如漾日湾畔这套房子，就有两人悔拍被没收760万保证金。
除此之外，如果重新拍卖后的价格低于此次悔拍的金额，法院有权要求买受人补齐差价，具体以法院要求为准。
看完之后，你还想“捡漏”吗？
粤公网安备 44030402000760号
